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"Le timing de la vente immobilière lors d'un divorce représente un enjeu financier majeur souvent négligé", estime Coralie Daven, ancienne notaire et créatrice d'une plateforme dédiée à la compréhension du droit. "En vendant avant le divorce et en se répartissant verbalement le prix, ils pensent échapper au droit de partage, qui est de 1,10%", poursuit-elle. Grave erreur, selon cette ancienne notaire : "Avant le divorce, tous les biens du couple restent dans la communauté. Même si on vend la maison, son produit demeure juridiquement commun jusqu'au prononcé du divorce".
Prenons un exemple : un couple possède une maison estimée à 400 000 euros et dispose de 200 000 euros de liquidités. Au moment de la séparation, le couple décide de vendre la maison. Au moment du partage, l'intégralité du patrimoine, soit 600 000 euros, constitue l'actif net de communauté soumis au droit de partage de 1,10%. Le couple devra donc payer 6 600 euros.
En revanche, si le couple attend le jugement de divorce avant de vendre, "la maison devient un bien indivis post-matrimonial. Sa vente ultérieure n'entre donc pas dans le calcul du droit de partage". À ce moment-là, le droit de partage n'est dû que sur les 200 000 euros de liquidités du couple, qui devra alors payer 2 200 euros. Le couple réalise ainsi une économie de 4 400 euros.
"Avant toute décision, nuance toutefois la notaire, vérifiez votre régime matrimonial. La stratégie optimale diffère selon que vous êtes marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, de la communauté universelle, ou celui de la séparation de biens." Aux couples qui optent pour la vente après le divorce, la juriste conseille de signer une convention d'indivision. Cet accord amiable précise les modalités de gestion, les conditions de vente et la répartition des charges. "Cette précaution évite les blocages ultérieurs en cas de mésentente", comme l'opposition à la mise en vente du bien ou encore le refus de participer aux charges et travaux.
Dans le cadre de la cession d'une résidence principale, les vendeurs bénéficient de l'exonération de la plus-value. Une fois le couple divorcé, même si l'un a quitté le domicile conjugal, chaque ex-époux peut bénéficier de l'exonération fiscale sur sa part de plus-value "à condition de prouver la réalité de la séparation, la mise en vente effective et l'occupation continue du bien par l'autre conjoint jusqu'à la cession". Enfin, Coralie Daven prévient : "Si vous vendez pendant la procédure de divorce, ne révélez jamais ce motif aux acheteurs potentiels. Ils pourraient en profiter pour faire des offres à la baisse en tablant sur votre urgence à vendre".
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