Actualités & conseils
Louer
Vendre
Acheter
En théorie, recevoir par donation un bien immobilier est une chance. Le cas de cette femme, forcée de vendre l’immeuble entier que lui avait donné son père quelques années plus tôt, démontre le contraire.
En savoir plus sur notre politique de confidentialité
Anticiper sa succession, oui, mais pas à n’importe quel prix. En 2005, les parents de cette femme lui donnent un immeuble. Sur le papier, ce geste semble prévoyant. Il s’est finalement révélé être un véritable cadeau empoisonné. Un an plus tôt, le père de la donataire a en effet été condamné pour recel successoral et s’est vu contraint de verser 68 602 euros à son frère. Pour rappel, le recel successoral désigne le comportement d’un héritier qui cherche à fausser le partage en dissimulant volontairement des biens, des droits ou même l’existence d’un autre héritier. Le recel successoral peut entraîner une privation de tout droit sur les biens recelés, le versement de dommages et intérêts aux victimes du recel et la déchéance du droit d’option des héritiers.
Le frère du receleur, craignant de ne jamais être payé, a demandé à faire inscrire une hypothèque sur l’immeuble transmis à sa nièce quelques années plus tôt, limitée aux seules parts appartenant au débiteur. « Une hypothèque est une sûreté réelle qui suppose soit le consentement exprès du propriétaire du bien, donné par acte notarié, soit une décision de justice, explique Maître Cathie Paumier, avocate au barreau de Paris. S’il ne paie pas sa dette, son frère peut alors saisir le bien et se payer sur le produit de la vente. » C’est donc ce bien grevé d’une hypothèque qui est transmis à la fille. « Les parents espéraient peut-être qu’en donnant le bien à leur fille, celui-ci ne pourrait plus être saisi, suppose l'avocate en droit de la famille. En réalité, ils l’ont placée dans une situation impossible. » Une règle essentielle avait été négligée : l’hypothèque ne suit pas une personne, mais un bien.
Le père rembourse une partie de sa dette, mais 13 379 euros restent dus en 2018. Lassé d’attendre, son frère engage une procédure de saisie immobilière en adressant un commandement de payer visant l’immeuble, désormais détenu par sa nièce. Mais la somme réclamée ne se limite pas au solde de la dette : il exige 242 218 euros, correspondant à cette dette ainsi qu’à une soulte due à l’issue de la succession des parents des deux frères. En 2020, la cour d’appel valide la saisie immobilière et autorise le versement de 242 218 euros au frère sur le produit de la vente, le solde de celle-ci revenant à la fille, dont le montant n’est pas indiqué dans la décision de justice.
Mais le 8 décembre 2022, la Cour de cassation tranche autrement. Si elle confirme la validité de la saisie immobilière, elle limite la créance du frère à 13 379 euros, correspondant strictement à la dette garantie par l'hypothèque. Le reste du produit de la vente doit donc revenir à la fille. En plus d’avoir plongé la fille dans de longues procédures judiciaires, les conséquences de cette histoire ont pu être plus importantes. « La fille étant propriétaire, elle vivait peut-être dans ce bien. » La vente forcée reste une épreuve lourde, souligne l’avocate, malgré la restitution d’une grande partie des fonds.
« Il ne faut pas toujours accepter une donation », avertit Maître Paumier. Lorsqu’un bien est grevé d’une hypothèque, le nouveau propriétaire s’expose en effet à une saisie, même si la dette ne le concerne pas personnellement. Avant d'accepter une donation grevée d'hypothèque, mieux vaut donc analyser le montant de la créance garantie, la valeur du bien et, si nécessaire, envisager des mesures permettant de libérer le bien de l'hypothèque (paiement de la créance, mainlevée ou purge de l'hypothèque, rachat de la dette). Un conseil qui vaut également en matière de succession : « Lorsqu’il y a plus de dettes que de patrimoine, mieux vaut parfois renoncer », estime l’avocate.
L’essentiel de l’immobilier
Tendances et conseils pratiques directement dans votre boîte mail
En savoir plus sur notre politique de confidentialité
