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Romain Tissot, promoteur immobilier nîmes, préside la FNAIM Gard-Lozère, organisme qui compte 79 adhérents gardois, autant de professionnels. Il évoque les tendances du marché dans le département.
Quelles sont les tendances du marché de l’immobilier gardois ?
Je rappelle que nous comptons 79 adhérents à la FNAIM du Gard, soit une perte de 20 %, ce qui correspond à la crise subie depuis trois ans, aux fermetures d’agences immobilières pour faillite ou des rachats de cabinets.
Nous sommes davantage sur le marché de l’existant ou plus vulgairement de l’ancien. On sort de trois années difficiles de baisse des ventes de 35 %. La courbe s’inverse de juillet 2024 à juillet 2025. C’est à peu près une augmentation de 10 % du volume des ventes. Des tendances positives dans ce marasme ambiant.
Quelles sont les premières explications de ce rebond ?
Le premier effet, ce sont les six baisses successives des taux d’intérêt entre 2023 et 2024 concentrées sur le second semestre de l’an dernier, ce qui a augmenté le pouvoir d’achat avec le retour de certains clients. Il y a le temps long. Des clients, qui avaient des intentions d’achat, profitent de la baisse des prix de vente de 5 %.
Certains spécialistes indiquent que c’est le bon moment pour acheter avant que les taux s’élèvent. Qu’en est-il du Gard ?
La semaine dernière, nous étions avec la Fédération des banques. Sur les très bons dossiers, on est sur du taux à 3 %. Le problème, c’est la crise politique et les incertitudes que ça entraîne. Les gens ont peur d’une augmentation des taux bancaires.
La plupart de nos clients sont des investisseurs particuliers pour se constituer un patrimoine pour leur retraite ou pour leurs enfants. Si la pierre reste une valeur sûre, encore faut-il qu’il y ait de la visibilité ! Les gens ne touchent pas à leur épargne.
Constatez-vous des disparités de prix et du nombre de ventes dans le Gard, selon les secteurs ?
Le littoral, comme Port-Camargue, reste hors compétition avec des prix plus élevés qu’ailleurs, comme à Uzès. Un marché de niche. La reprise se confirme partout même si la tendance globale des clients, c’est de se poser beaucoup de questions sur l’avenir avec cette crise politique.
Quels types de biens représentent la majorité des transactions ?
À Nîmes, les budgets se situent autour des 250 000 à 350 000 €, ce qui reste des petits budgets mais ça correspond au budget moyen des Nîmois. Pour les appartements qui intéressent les investisseurs, du studio au P2, on va être dans des prix autour de 100 000 à 150 000 €. Le marché s’est stabilisé. Une consœur indique qu’on est sur les prix de 2011-2012.
La crise Covid a déréglé le marché de l’immobilier. Qu’en est-il cinq ans après ?
Le dérèglement s’expliquait par le déplacement de personnes qui quittaient les grandes métropoles pour se rendre dans les villes moyennes comme Nîmes. Les prix ont explosé à la hausse avec des taux bancaires excessivement bas.
On n’avait plus aucun contrôle. Les clients vendaient 10 à 15 % au-dessus de nos estimations. Après, les taux sont passés de 1,5 à 5 %, ce qui reste raisonnable. Des générations précédentes ont emprunté à 17 %. On est maintenant sur une régulation du marché mais il y a ce problème de confiance en l’avenir.
Les différents dispositifs de rénovation des logements ont-ils eu un impact sur le marché ?
La loi Climat et Résilience impose de rénover les logements de classe énergétique G. Ceux vacants, qui sont dans cette classe, ne peuvent pas être reloués. Des appartements concernés par cette mesure ont été mis en vente. Les banques n’ont plus le droit de prêter de l’argent pour des logements classés G. Ça impacte la baisse des prix. MaPrim’Rénov a marché mais c’est tellement complexe et il y a eu tellement d’abus que c’est beaucoup plus compliqué d’avoir ces aides. […]La question de rénovation des logements va concerner ensuite les logements classés E et F. Il y a un vrai enjeu et c’est pour ça qu’on alerte les politiques sur le fait d’avoir un statut de bailleur privé. Il permettrait de sécuriser le rôle d’un investisseur privé. C’est un acte citoyen car ça permet d’avoir une offre pour les Français qui veulent se loger. […] Preuve de la crise actuelle, pour le neuf, on est passé de 60 000 logements construits par an à 12 000. Dans deux ans, on peut avoir la crise du logement.
La FNAIM Gard-Lozère a dévoilé les données chiffrées de 2024 dans les plus grandes communes du Gard.
Nombre de ventes et prix moyens au mètre carré : Nîmes (2 021 / 2 278 €), Le Grau-du-Roi (635 / 4 933 €), Alès (506 / 1 671 €), Bagnols-sur-Cèze (226 / 1 860 €), Beaucaire (180 / 1 715 €), Uzès (158 / 3 492 €), Aigues-Mortes (152 / 4 022 €), Pont Saint-Esprit (151 / 1 785 €), Saint-Gilles (151 / 2 134 €), Villeneuve-lès-Avignon (135 / 3 482 €), Vauvert (119 / 2 354 €), Les Angles (119 / 3 250 €), Calvisson (94 /2 989 €), Rochefort-du-Gard (77 / 3 054 €), Marguerittes (75 / 2 552 €), Aimargues (75 / 2 789 €), Saint-Christol-lez-Alès (68 / 2 228 €) et Le Vigan (67 / 1 417).
Par ailleurs, il faut savoir que ces chiffres correspondent au nombre de ventes sur douze mois, avec des prix moyens sur un trimestre.
Si on prend le pourcentage de logements vacants depuis plus de deux ans, Pont Saint-Esprit devance les autres communes avec un taux de 7,5 % devant Le Vigan (7,1 %) Beaucaire (6,4 %), puis Bagnols-sur-Cèze (5 %), Alès (4,5 %), Uzès (4,2 %), Saint-Gilles (3,8 %) et Nîmes (3,1 %)
La FNAIM a partagé plusieurs chiffres à Nîmes et dans l’Occitanie. Des données à interpréter avec précaution car il s’agit de moyennes. À Nîmes, le prix de vente au mètre carré pour de l’existant se situe autour de 2 460 € dans l’ensemble (+ 0,6 % sur un an et + 12,8 % sur cinq ans), à 2 111 € pour un appartement et à 3 258 € pour une maison. Il y a eu 2 206 ventes. Pour les loyers, le montant moyen au m2 se situe à 11,9 €, une baisse de 2,7 % en un an mais une hausse de 8,1 % en cinq ans. Le rendement locatif brut est à 6,8 %. En Occitanie, le prix moyen du m2 est à 2 378 € (2 634 € pour un appartement, 2 224 € pour une maison), soit + 1,5 % sur un an et + 13,8 % sur cinq ans.
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Le prix moyen n'a aucun sens et la baisse de 5 % est inventée. Selon le type d'appartement, sa situation, en CV ou dans des quartiers marqués par la délinquance, les prix varient d'une année sur l'autre. Laisser penser qu'un appt au dernier étage d'une résidence en CV avec terrasse, ascenseur et garage a perdu 5 % de sa valeur est faux. Comme pour une villa sur les hauteurs avec tout le confort moderne. Aucun bien n'est identique et il faudrait donc la revente une année après , d'une centaine d'appt ou villa pour juger si leur prix a baissé.
