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“Ça arrive fréquemment que des acheteurs abusent de la vulnérabilité des personnes âgées”, admet Jean-Joël Governatori, avocat au barreau de Grasse. Pourtant, lorsque Maryse (tous les prénoms et noms ont été modifiés) rencontre les Roncier, un couple de quadragénaires, elle est loin d’imaginer ce qui l’attend. Au fil du temps, ils nouent des relations amicales, au point que les époux aident parfois la septuagénaire à s’occuper de son mari, alors grabataire.
Quatre ans plus tard, Maryse connaît l’une des années les plus éprouvantes de sa vie. En 2018, son fils unique, âgé de 47 ans, meurt des suites d’une maladie fulgurante, quelques mois avant que son mari et ses deux animaux de compagnie ne disparaissent à leur tour. En état de “choc émotionnel”, selon son entourage, la vieille dame se sent triste et esseulée. Lorsque les Roncier lui proposent de racheter le corps de ferme et de reprendre l’exploitation commerciale du gîte, elle accepte sans trop réfléchir.
Le bien est vendu 220 000 euros en viager, comprenant le versement immédiat d’un capital de 80 000 euros et d’une rente annuelle de 6 000 euros, convertie en une charge de soins. Les Roncier promettent en effet à Maryse de se comporter envers elle comme des enfants envers leurs parents : lui rendre visite, faire ses courses, s’occuper de ses animaux, veiller sur sa santé, prendre les rendez-vous nécessaires et accomplir les démarches administratives utiles. Maryse conserve un droit d’usage et d’habitation sur la petite maison attenante au corps de ferme. La veuve affirme même leur avoir prêté 85 773 euros pour les aider à financer des travaux de rénovation. Mais, au fil des mois, Maryse se sent trahie. Ses amis ne respectent pas leurs engagements : ils ne s’occupent pas d’elle. Elle décide alors de les assigner en justice, afin d’obtenir l’annulation de la vente.
Elle estime que le couple a profité de son état de dépendance à leur égard pour obtenir la vente à un prix très inférieur à la valeur réelle du bien. En effet, les acquéreurs n’ont versé que le capital de 80 000 euros, correspondant au prix payé par Maryse en 1997. Or, dans le cadre de l’enquête, une agence immobilière évalue le bien entre 370 000 et 380 000 euros. Mais en 2022, les premiers juges rejettent la demande de nullité. “Selon eux, le consentement avait été donné de manière libre et éclairée, d’une part en raison du délai de trois mois écoulé entre le compromis et la vente, et d’autre part en raison de la présence du notaire, qui n’avait constaté ni état de faiblesse ni insanité d’esprit”, explique l’avocat en droit immobilier.
Mais, le 3 juillet 2025, la cour d’appel de Montpellier retient que les conditions de la violence par abus de l’état de dépendance, prévues à l’article 1143 du Code civil, sont réunies. “Il y a bien eu un abus du choc émotionnel de Maryse. Son consentement a été vicié pour en tirer un avantage manifestement excessif”, et ce malgré le délai de trois mois et la présence du notaire “laquelle ne fait pas présumer de manière irréfutable l’absence de vice du consentement”, détaille Maître Governatori.
Les Roncier sont donc condamnés à restituer le corps de ferme. Ils doivent également rembourser la somme de 30 750 euros correspondant aux chèques et virements reçus de la désormais octogénaire, ainsi que 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. Enfin, la cour ordonne une expertise afin de déterminer l’indemnité d’occupation due par les acquéreurs au titre de leur occupation des lieux depuis 2018 et d’évaluer la plus-value résultant des travaux réalisés. Le montant de cette plus-value pourra, le cas échéant, être déduit au profit des époux. Depuis, les Roncier ont porté l’affaire devant la Cour de cassation. À ce jour, l’audience n’a pas encore été fixée.
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