Var : la pénurie de demande de logements rejoint celle de l’offre – mesinfos

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Comme chaque semestre, la délégation varoise de l’Observatoire immobilier de Provence a livré son analyse globale issue des données de tous les segments du secteur. La crise de la demande succède à celle de l’offre.
Olivier Réal , le mercredi 29 mai 2024

(Crédit : O. Réal) – Jean-Marc Stéfanini, président de la délégation varoise de l’Observatoire Immobilier de Provence.
« La force de l’OIP réside dans la lisibilité globale que nous proposons sur l’état des lieux semestriel du marché de l’immobilier, sur tous les segments, du promoteur constructeur à l’acteur social », plaide Jean-Marc Stéfanini, président de la délégation varoise de l’Observatoire immobilier de Provence.

Chaque fédération, chaque organisation met en effet sa pierre à l’édifice, considérant que le logement est au service de l’économique, de l’attractivité des territoires aussi, et revêt une grande importance dans le budget des collectivités s’agissant de la fiscalité des transactions.

Certains ne s’en rappellent malheureusement qu’au moment de faire les comptes. Pourtant, les professionnels en général et l’OIP en particulier alertent depuis des années sur les risques de crise du logement, en fait depuis le début de celle de la Covid, au printemps 2020, et les importants retards d’instruction de permis de construire.

Le provisoire a duré et les conséquences se mesurent à terme compte tenu des décalages de réalisation. Le terme, c’est maintenant, ou plutôt depuis l’an dernier avec une pénurie d’offres.

« Nous manquons cruellement de produits par rapport à la demande, à la croissance régulière de population dans le Var, sachant que la hausse des taux d’intérêt, celle du coût des matériaux et de l’inflation liée à la guerre en Ukraine, ont ajouté une crise de la demande ».
Quand bien même les taux se desserrent, les chiffres sont édifiants : les autorisations de construction de maisons individuelles baissent de 36 % en 2023, les misent en vente reculent de 38 %, les volumes de ventes dans l’ancien chutent de 22,9 %, le logement social atteint son niveau d’agréments le plus bas depuis quatre ans en 2023 (1 931 unités) et les perspectives ne sont pas réjouissantes, le marché locatif pique à son tour la crise faute d’offre…

Ce dernier point ajoute à la problématique économique, puisque, outre les travailleurs obligés de renoncer à des emplois faute de logement, les entreprises sont contraintes de limiter leur développement faute de ressources humaines, des étudiants abandonnent leurs choix d’études dans l’impossibilité de se loger.

« 19% des jeunes étudiants en France sont ainsi touchés. C’est une véritable rupture du pacte Républicain », déplore Jean-Marc Stéfanini, qui réclame toujours une grande cause nationale autour du logement, mais sent que cela frémit. « Nous avons un ministre délégué au Logement, Guillaume Kasbarian, qui porte des convictions et des idées. Cela donne de l’espoir ». Et il en faut !

Parcours résidentiel bloqué

Var : trous d’air dans l’immobilier
Sur le marché locatif, justement, l’offre réduite se caractérise notamment, selon Jean-Luc Lieutaud, président de l’Unis Pôle Paca, par une diminution du stock de biens de 7,53 % (soit – 27 298 logements).

Si le prix moyen locatif connaît une progression de 0,84 % en un an, à 12,25 euros le m², avec des situations très disparates selon les secteurs géographiques, deux problématiques corrélées pèsent de plus en plus sur le marché.

D’une part la montée en puissance de location de courte durée qui, en raison d’une fiscalité très avantageuse, enlève des biens du parc locatif, et d’autre part le développement du meublé, quitte à mettre une table et quatre chaises, là aussi pour la fiscalité.

Les professionnels réclament une harmonisation, en particulier via L’Alliance pour le logement conclue en début d’année entre la FFB et nombre de partenaires de l’immobilier. En outre, les impayés de loyers ont augmenté de façon significative (+ 10 %) selon le directeur de l’Adil du Var, Marc Esponda, corroborant les difficultés liées à la perte de pouvoir d’achat.

Sur le segment de l’immobilier existant toujours, Anne-Charlotte Reich, présidente de la Fnaim du Var, a confirmé la chute vertigineuse du volume de transactions, à 869 000 sur le plan national contre 1,2 million en 2022, soit – 22 %, tandis que le Var, avec 22 904 ventes, s’est situé dans la même veine.
« Nous avons retrouvé en 2023 le niveau d’avant-Covid et la tendance se poursuit malheureusement depuis le début de l’année. Les prix ont continué à monter en 2023, mais la stabilité précédant la baisse semble être de rigueur ». La présidente varoise a indiqué que la Fédération nationale fait des propositions novatrices aux pouvoirs publics pour relancer le marché, comme la portabilité des prêts, leur transférabilité aussi, la vente en l’état futur d’achèvement de rénovation énergétique.

Côté logement social, c’est également la chute, avec le score d’agréments le plus faible de la région en 10 ans (6 698), et le Var qui repasse sous la barre des 2 000 unités (1 931) alors que le département tirait traditionnellement la production régionale vers le haut.

Au-delà, le logement social ordinaire, à savoir celui des familles en quête d’une habitation abordable, ne représente que 64 % du total. « Le parcours résidentiel est bloqué, les gens ne libèrent plus les logements à défaut de pouvoir trouver ailleurs, la détresse est omniprésente, alors que la dignité du toit sur la tête est indispensable », affirme Martial Aubry, pour l’Association régionale HLM Paca Corse, directeur général de l’Office Var Habitat.
Plus largement, le nombre de demandes de logements sociaux dans le Var est de 42 804 ! Au rythme actuel de production effective, ce n’est plus le creux de la vague, c’est un raz-de-marée de déceptions. Et pourtant, « le logement social est une solution et non un problème », revendique-t-il.
S’agissant de logements neufs, la Fédération des Promoteurs Immobiliers, dont la productivité a un impact certain sur le logement social par la Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), la descente aux enfers se poursuit, traduite par deux chiffres : – 38 % de mises en vente l’an dernier, et – 44 % de réservations nettes.
La tendance au premier semestre 2024 est respectivement de – 68 % et – 23 %… Selon Magali Malerba (Bouygues Immobilier), cette crise majeure et inédite a aussi pour conséquence d’assécher le marché locatif, d’entraver les entreprises et les territoires (chaque logement vendu génère en moyenne 40 000 euros de recettes), sans oublier l’indignité de voir des salariés dormir dans les voitures ! « La crise de la demande suit celle de l’offre. On casse un écosystème, il faut se réinventer, redonner de la capacité à pouvoir acheter ».
Même dégringolade dans la maison individuelle, à – 39 % au national, – 36 % en Paca concernant les ventes, – 36 % aussi d’autorisations de construction dans le Var. Le sujet défendu par le Pôle Habitat porte surtout sur la demande et la solvabilité des ménages, par le rétablissement du Pinel version 2022, par celui du prêt à taux zéro partout, par la facilitation de transmission familiale du patrimoine, entre autres mesures que souhaite Fabien Piersanti, président du Pôle en Paca Corse et de la Fédération du BTP du Var.

Var : le BTP embarque vers une nouvelle ère
Le BTP, justement, en dépit de la résilience des entreprises, est bien évidemment touché par toutes ces mauvaises nouvelles, au point d’entrer en récession, craignant par effet d’inertie les impacts à venir.
« Les défaillances s’accélèrent, les mises en chantier de logements neufs, fin février 2024, s’effondrent de 26,3 % et les autorisations de 27,7 %, pareil pour le non résidentiel à 31 % et
– 24,4 %. Le début 2024 est assez chaotique aussi sur le marché de la rénovation », constate pour la Fédération varoise Frédéric Leca, directeur d’Eiffage Construction Var.
Une situation paradoxale alors que le besoin de logement est clair. Les injonctions contradictoires ne manquent pas : on ne veut plus d’étalement urbain, mais on n’accepte pas la verticalité, on veut de la zéro artificialisation des sols, mais on crie dès que les projets dépassent le R+2…
Attention à ne pas confondre vertu et vert qui tue (l’économie). Selon les comptes de la nation de l’Insee, si les dépenses d’investissement en construction des ménages et des entreprises s’étaient simplement maintenues à niveau en 2023, le PIB aurait progressé de 1,3 % et non de 0,9 %. En résumé, la crise du bâtiment a amputé de près du tiers la croissance du pays. Peut mieux faire en 2024 ?
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