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Depuis ses 19 ans, Alix, étudiante en immobilier, souhaite se lancer à son tour dans l'investissement, après avoir vu son père investir pendant toute son enfance. Dès l’âge de 16 ans, elle enchaîne les petits boulots en restauration, en parallèle de ses études, pour mettre de l’argent de côté. Pour suivre les traces de son père, elle veut acquérir son premier bien dans le cadre d’une vente aux enchères. “Il en fait depuis des années, c’est lui qui m’a mise sur cette voie”, explique la jeune femme, aujourd’hui âgée de 21 ans.
Elle visite alors un appartement situé à Vénissieux, dans le quartier des Minguettes, en périphérie de Lyon. Il s’agit d’un T3 de 77 m². “L’intérieur de l’appartement n’est pas en très bon état. Il y a du scotch sur les bouches de VMC, les fenêtres sont à refaire, il y a des tags partout sur les murs de la copropriété”, décrit Alix. Le 11 décembre 2025, la vente aux enchères a lieu. “Nous étions une quinzaine à avoir visité l’appartement quelques jours plus tôt. J’étais un peu stressée car j’avais peur de ne pas l’obtenir.” La mise à prix est fixée à 19 333 euros. L’avocate d’Alix, chargée de la représenter, porte la première enchère à 20 000 euros. Aucun autre participant ne surenchérit : l’appartement lui est adjugé. “Avec les différents frais, le coût total de l’opération s’est élevé à 28 500 euros.”
Alix se réjouit. Elle pense avoir réalisé l’affaire du siècle. S’il n’est pas parfait, ce bien présente, selon elle, un atout majeur : sa rentabilité. “Sur le papier, l’opération était hyper intéressante”, estime la jeune femme. Le bien est en effet occupé par une locataire depuis 2014, pour un loyer mensuel de 780 euros, charges comprises. Après déduction des charges et des impôts, l’étudiante en immobilier tablait sur un revenu net de 560 euros par mois, soit environ 6 720 euros par an. Elle pensait ensuite revendre le bien une dizaine d’années plus tard. Si les prix du quartier avoisinent les 100 000 euros pour une surface comparable, selon les données du Figaro Immobilier, Alix se montre lucide sur la valeur réelle de son bien. “Vu l’état de l’appartement, j’ai estimé le mien à 85 000 euros”, soit une plus-value potentielle de plus de 55 000 euros.
Mais tout cela, c’est de la théorie. Alix est propriétaire depuis cinq mois, et pas un seul loyer ne lui a été versé. Dès l’acquisition, la nouvelle propriétaire a pourtant adressé à la locataire une lettre recommandée pour se présenter et lui donner son RIB. Elle n’a toutefois jamais obtenu de réponse. Avant l’enchère, “l'acheteur sait que le bien est occupé, mais le vendeur n'a aucune obligation de lui communiquer le contrat de location, les coordonnées du locataire, le montant du loyer, ni même de lui indiquer si le locataire paie effectivement son loyer”, explique Hélène Gilliot, avocate au barreau de Paris. Trois mois après l’achat, Alix décide de se rendre sur place pour échanger directement avec la locataire. Cette dernière refuse de la laisser entrer et lui indique qu’elle répondra à son courrier recommandé. “Aujourd’hui, je suis toujours dans l’attente.”
Fin avril, un commissaire de justice a délivré un commandement de payer. Si la locataire ne régularise pas la situation dans un délai de deux mois à compter de la réception du courrier, Alix pourra engager une procédure d’expulsion pour loyers impayés. Son avocat espère obtenir une décision d'expulsion avant le début de la trêve hivernale, qui commencera le 1er novembre 2026. À cette date, le montant des loyers impayés pourrait atteindre 8 580 euros. “Avant d’acheter ce type de bien, il faut être sûr d’avoir l'assise financière pour supporter l'aléa potentiel d'une absence de paiement des loyers”, avertit Maître Gilliot.
Une fois l’expulsion obtenue, Alix ne compte pas relouer le bien. Elle préfère le vendre et se lancer dans un nouveau projet d’investissement. “Dans tous les cas, entre l’achat et la revente, je reste rentable.” En tenant compte du coût total d’acquisition, des loyers impayés potentiels et de la fiscalité sur la plus-value, Alix devrait revendre son appartement au moins autour de 42 000 euros pour être à l’équilibre, avant même d’intégrer les frais d’expulsion, les charges de copropriété, la taxe foncière, les diagnostics ou d’éventuels travaux. En pratique, le seuil réel pourrait plutôt se situer autour de 50 000 euros, voire davantage selon le montant de ces frais.
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