Immobilier. En attendant la popularisation du dispositif Jeanbrun destiné à dynamiser l’investissement locatif, à Toulouse, le marché immobilier neuf montre de timides signes de reprise en ce début 2026. Une dynamique qui repose surtout sur les dispositifs d’accession aidée, devenus incontournables pour soutenir les ventes de logements.
Après trois années marquées par une forte dégradation de ses principaux indicateurs, le marché de l’immobilier neuf toulousain a-t-il enfin touché le fond ? C’est en tout cas l’hypothèse avancée par Michaël Merz, président de l’ObserveR, l’observatoire de l’immobilier neuf à Toulouse, lors de la présentation, le 12 mai, du bilan du premier trimestre 2026.
L’année 2025 s’était achevée sur un constat particulièrement préoccupant : chute des mises en vente, recul des transactions et contraction continue de l’offre commerciale. En cause, plusieurs facteurs désormais bien identifiés : la disparition du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 sans véritable relais de défiscalisation, le maintien des taux d’intérêt autour de 3,5 % et une production de logements insuffisante pour relancer durablement le marché.
Le début de l’année 2026 ne marque pas encore un véritable rebond, mais quelques signaux plus encourageants apparaissent. Les professionnels du secteur fondent notamment leurs espoirs sur le nouveau statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février dernier. Ce mécanisme, basé sur l’amortissement du bien via une déduction fiscale, vise à relancer l’investissement locatif.
Dans le détail, entre janvier et mars 2026, 611 ventes ont été enregistrées dans l’aire urbaine toulousaine, contre 574 un an plus tôt, soit une hausse de 6 % sur un an. Dans le même temps, 683 logements ont été mis en vente, en progression de 14 % par rapport au dernier trimestre 2025. Cette amélioration reste néanmoins mesurée. Comparés aux premiers trimestres des années précédentes, les volumes demeurent faibles (+8 % par rapport à 2025 et 2024) et ne traduisent pas encore une véritable reprise de marché.
Dans un contexte où les taux d’intérêt restent élevés et les incertitudes économiques et géopolitiques nombreuses, les désistements demeurent importants. Au premier trimestre 2026, 181 réservations ont ainsi été annulées, soit 23 % des ventes, un niveau stable par rapport à 2025. « Les taux d’intérêt ont stagné en 2025. Les annonces de début 2026 laissent présager de nouvelles hausses, qui risquent d’entraver une nouvelle fois les capacités financières des acquéreurs », déplore celui qui est aussi président de Sporting Groupe.
Depuis la fin du Pinel, la part des investisseurs dans le marché toulousain du neuf s’est fortement réduite. Tombée à 26 % des ventes au premier trimestre 2025, elle remonte légèrement à 32 % un an plus tard. Le changement est notable par rapport à 2020, époque où les investisseurs représentaient encore 61 % des ventes. De fait, « les éventuels effets des ventes sous dispositif « Jeanbrun » n’ont pu encore porter leurs fruits », reconnaît Michaël Merz.
En attendant sa popularisation, un autre mécanisme connaît un bel essor : le logement locatif intermédiaire (LLI). Accessible aux particuliers depuis 2024, il est présenté comme une alternative au Pinel. Ce dispositif permet d’acquérir un logement neuf destiné à la location, sous conditions de plafonds de loyers et de ressources, avec à la clé une TVA réduite à 10 % et un crédit d’impôt sur la taxe foncière. Les ventes en LLI représentent désormais 13 % des transactions du trimestre.
Le marché toulousain reste donc majoritairement porté par les acquéreurs occupants. Une tendance qui s’explique également par le poids grandissant des dispositifs d’aide à l’accession. Ainsi les ventes à prix maîtrisés et sous TVA réduite représentent désormais 59 % de l’ensemble des ventes et 65 % des ventes à occupants, un niveau record pour un premier trimestre.
Les professionnels observent également la montée en puissance du bail réel solidaire (BRS). Ce dispositif, qui permet d’acheter uniquement le bâti tout en louant le terrain à un organisme foncier solidaire, pèse déjà 15 % des ventes. Pour Michaël Merz, la progression du BRS comme du LLI illustre autant « l’intensité de la crise » que « la redéfinition en cours du marché de la promotion immobilière ».
Le manque de nouveaux programmes continue de peser sur l’offre disponible. Fin mars 2026, 2 567 logements étaient commercialisés dans l’aire urbaine, soit une baisse de 2 % sur un an et surtout un recul de 31 % par rapport à 2024.
Malgré cette rareté, les prix semblent désormais se stabiliser après les légères baisses observées depuis 2024. Ils s’établissent autour de 4 440 €/m² hors parking à l’échelle de l’aire urbaine (4 780 €/m² avec parking).
Dans ce contexte encore fragile, Toulouse conserve néanmoins son rôle moteur. La Ville rose concentre près de 57 % des ventes du territoire, 83 % des mises en vente et 58 % de l’offre commerciale. Au premier trimestre 2026, 365 ventes y ont été enregistrées et 569 logements mis sur le marché, permettant de reconstituer partiellement le stock disponible, remonté à 1 495 logements contre 1 300 un an plus tôt.
Les prix y progressent légèrement pour atteindre 4 850 €/m² hors parking, soit +3 % sur un an et +7,5 % par rapport au premier trimestre 2024. Des chiffres à relativiser toutefois, selon Michaël Merz, en raison de la faiblesse des volumes et de la diversité des programmes commercialisés. « Ils ne traduisent pas une dynamique générale du marché », insiste-t-il.
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