Affaire Apollonia : casting de rêve pour une arnaque tentaculaire – Essor Loire

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Quinze prévenus sont jugés à Marseille dans le cadre d’une vaste affaire d’escroquerie immobilière. Avec un rare scénario : trois notaires mis en cause, un avocat, un agent immobilier aux airs de gourou et plus de 700 victimes.
Denis Trossero , le vendredi 28 mars 2025

© D. Trossero – Avocats de la défense et des parties civiles lors d'une des audiences préparatoires au procès Apollonia. Au premier plan, à gauche, Me Guy Alias, partie civile pour une des banques.
Un agent immobilier au profil de gourou, des commerciaux agressifs mais redoutablement efficaces, de jolies promesses de défiscalisation, des victimes aux capacités de financement élevées: il n’en fallait pas davantage pour fabriquer un cocktail détonant. De ceux qui, en général, finissent devant les tribunaux. 
Voilà un dossier que la justice marseillaise rêvait d’évacuer. Une de ces affaires aux vrais airs de Juridic Park… Pendant plus de deux mois, du 31 mars au 6 juin, le tribunal correctionnel de Marseille va en effet mettre les petits plats dans les grands et se pencher enfin sur un dossier ouvert seize ans plus tôt, le 10 avril 2008, par une première plainte, celle qui allait tout déclencher, celle par laquelle le scandale est arrivé. 

Un grand procès pour de longs et minutieux débats

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On a, pour l’occasion, réquisitionné la grande salle dite PHN, comme Procès hors norme, sur le site de la caserne du Muy. C’était nécessaire: quinze prévenus, dont une société Apollonia, ses dirigeants, un avocat marseillais, trois notaires de Lyon, Marseille et Aix-en-Provence, mais aussi des commerciaux et des employés chargés des relations avec les banques, comparaîtront pour « escroquerie en bande organisée, faux et usage de faux et blanchiment ». 
Pas moins de 762 personnes, dont de nombreux médecins, pharmaciens, chercheurs, universitaires et enseignants, qui ont mordu à l’hameçon entre 2002 et 2010, se sont constituées parties civiles. Elles ont cru faire de belles affaires grâce à l’acquisition de lots immobiliers éligibles au dispositif des loueurs en meublés professionnels (LMP). Elles seront représentées par 110 avocats et une cinquantaine de journalistes sont attendus. Les débats seront conduits par la présidente Azanie Julien-Rama.

Les banques ont étrangement échappé aux poursuites

Pour Me Jacques Gobert, l’un des avocats des nombreuses parties civiles qui, le premier, a porté le dossier, aiguillonné les juges d’instruction tour à tour saisis et beaucoup espéré dans ce dossier, les seules qui manquent à l’appel sont les banques.
Cinq d’entre elles avaient pourtant été mises en examen dans un premier temps en 2012, avant d’être démises en examen par un deuxième juge. Cela risque d’ailleurs d’être un des angles d’attaque de la défense que de dire, comme le fait observer Me Gobert: « Mais où étaient les banques qui se présentent aujourd’hui comme des victimes ? Mais où étaient les notaires ? » Deux parties qui auraient dû, en principe, servir de garde-fous et qui ont signé ou cautionné les prêts larga manu. 

Le mécanisme de la fraude présumée

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Les manœuvres reprochées consistaient à faire croire à l’autofinancement d’acquisitions immobilières multiples par le double effet d’une récupération fiscale et de revenus locatifs censés couvrir le montant des échéances des prêts d’acquisitions.

Il était en effet promis aux souscripteurs, en quête d’un complément de retraite et d’une défiscalisation, des investissements qui ne nécessiteraient aucun apport de leur part, ce qui laissait entrevoir une rentabilité hors norme. 
L’intervention de notaires, d’un avocat et de grandes enseignes bancaires aura souvent fini de convaincre les investisseurs, cibles d’une argumentation commerciale fondée sur la confidentialité et la connivence. Pourtant, il est apparu que, dès la souscription, le remboursement de la TVA et autres imputations du déficit foncier au plan fiscal ne suffiraient pas à garantir la rentabilité économique d’un placement lesté par un financement morcelé, du fait de la multiplicité des banques intervenantes.
Un placement obtenu sur la foi d’une capacité d’endettement travestie au regard des ressources dont disposaient effectivement les emprunteurs et à l’aide, au besoin, de documents justificatifs falsifiés.

Des candidats au bonheur fiscal tout à coup « plombés »

Les investisseurs rêvaient de se constituer un gros patrimoine à moindre frais, mais ils ont perdu au final près d’un milliard d’euros. Le ticket d’entrée pour atteindre ce « Graal » était pourtant élevé, l’investisseur devant justifier de plus de 23 000 euros par an de son activité de loueur.
La plupart ont investi entre 800 000 euros et 4 millions d’euros. Ils ne savaient pas que, dans leur dos, Apollonia organisait l’opacité, programmait des lendemains incertains en souscrivant pour eux jusqu’à cinq biens qu’il faudrait bien rembourser un jour. Une banque ignorait souvent que quatre autres avaient accordé un prêt identique, ce qui avait pour effet de plomber les candidats au bonheur fiscal… Certaines des victimes ont même dû reprendre le travail, après avoir rêvé d’une retraite dorée.

Plus de 7,5 millions d’euros saisis en France, en Suisse, au Luxembourg et au Maroc

Marseille : retour sur la minutieuse enquête qui mène à la vente du « Stefania »
Au cours de l’enquête et de l’instruction, plus de 7,5 millions d’euros ont été saisis, en France, en Suisse, au Luxembourg et au Maroc. Les investigations ont également permis de saisir quatre biens immobiliers en France et un au Maroc, ainsi que des objets de luxe. Une embrouille comme la cité phocéenne aime à les ficeler, faite de gens bien, mais aussi de circuits financiers opaques et de projets chimériques.
Car, au début des années 2000, Apollonia avait la cote. Elle faisait même la une de la presse économique. Entre 2002 et 2010, elle a procédé à la vente de plus de 5 300 biens immobiliers pour plus de 900 millions d’euros, moyennant une commission de 15 % qui a permis au couple, composé de Moussa-Jean Badache, un ancien commerçant de 70 ans, et de son épouse Viviane, esthéticienne de formation, 68 ans, d’acquérir 40 appartements, une maison à Peynier d’1,5 million d’euros, un chalet en Suisse à 6 millions, et d’utiliser à loisir avions privés et véhicules Ferrari.

Pour Me Frédéric Monneret, « Le moteur de cette affaire, c’est la cupidité »

Me Frédéric Monneret, l’un de leurs avocats, affirme toutefois aborder ce dossier « avec une grande sérénité ». Pour lui, « on est davantage sur une affaire civile que sur une affaire pénale ». D’ailleurs, insiste-t-il, « le parquet était initialement réticent pour lui donner une orientation pénale ». « Je pense que l’escroquerie ne tient pas », assure Me Monneret. « Le moteur de cette affaire, c’est la cupidité », martèle-t-il, en pointant des victimes

Des achats « surévalués de 30 à 60 % » et le rôle majeur des notaires 

en quête d’autofinancement, qui voulaient se constituer un patrimoine sans bourse délier, avec des avantages fiscaux et un revenu mensuel de 6 à 7000 euros ». 
Car, à en croire les trois juges d’instruction Catherine Levy, Julien Retailleau, puis Valéry Muller, qui ont successivement travaillé sur le dossier, les achats étaient « largement surévalués », « de l’ordre de 30 à 60% ».
Moment important de ce procès: l’interrogatoire très attendu des trois notaires mis en cause, Mes Jean-Pierre Brines, Philippe Jourdeneaud et Philippe Rambaud, prévu à partir du 28 avril, qui ont procédé à l’acquisition de 3316 lots pour 618 acheteurs et 650 millions d’euros d’investissement. L’autre moment intense sera l’audition de l’avocat de l’entreprise, Me René Spadola, les acheteurs ayant eu la faiblesse de croire Apollonia qui leur promettait de leur livrer un produit « clé en main ». 

Aucun détenu, mais des prévenus encore sous contrôle judiciaire 

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Le juge Valéry Muller a d’ailleurs pointé, dans son ordonnance de renvoi devant le tribunal de 322 pages, datée d’avril 2022 et que nous avons pu consulter, le rôle majeur des notaires, de l’avocat et de plusieurs grandes enseignes bancaires, « professions jouissant d’une véritable aura de rigueur et de probité », qui aura « achevé souvent de convaincre les investisseurs ». L’autofinancement promis « n’était qu’un mirage », souligne le magistrat instructeur dans son ordonnance.
Même si aucun des mis en cause n’est plus détenu, la plupart des prévenus sont encore à ce jour placés sous contrôle judiciaire avec d’importants cautionnements à verser. 
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