Squats médiatisés, cambriolages à répétition… Les propriétaires bailleurs pensaient avoir dressé la liste de tous les risques entourant leur investissement locatif. Un phénomène beaucoup plus silencieux est pourtant en train de s’imposer : des locataires qui disparaissent du jour au lendemain, laissant un logement fermé, des loyers impayés et aucun moyen de les joindre.
Ce que les professionnels appellent l’abandon de logement, ou départ à la cloche de bois, consiste pour un locataire à quitter les lieux sans préavis, sans remise des clés et sans avertir le propriétaire. Juridiquement, le bail continue pourtant à courir et le domicile reste protégé. Résultat : le propriétaire ne peut ni relouer, ni même entrer dans son propre bien pendant des mois. Et là, le cauchemar commence.
Pour la Chambre nationale des commissaires de justice, ce nouveau fléau prend de l’ampleur. « Les années précédentes, je traitais environ une trentaine de cas par an dans mon bureau. Cette année, j’en ai eu une centaine », a décrit Benoît Santoire, président de la Chambre nationale des commissaires de justice, cité par Capital. En 2023, la profession a recensé environ 5 000 procès-verbaux d’abandon de logement, contre un peu plus d’une centaine de squats et près de 8 600 expulsions locatives.
Derrière ces chiffres, des milliers de propriétaires bailleurs se retrouvent privés de revenu locatif et prisonniers d’un logement vide. Chaque abandon signifie plusieurs mois sans encaisser de loyer, tout en continuant à payer crédit, taxe foncière et charges. Dans un pays où l’on compte 3,1 millions de logements vacants, soit plus de 8 % du parc, ce phénomène entretient la pénurie dans les zones tendues.
Pour un propriétaire confronté à un départ à la cloche de bois, la tentation est grande de changer la serrure et de reprendre immédiatement possession du logement. La loi Béteille du 22 décembre 2010, qui a créé l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’interdit formellement. Tant que le bail n’est pas résilié par un juge, pénétrer dans les lieux expose à des poursuites pour violation de domicile, même si tout laisse penser que le locataire est parti définitivement.
Après une mise en demeure restée sans réponse pendant un mois, le bailleur doit faire constater l’abandon par un commissaire de justice, qui dresse l’inventaire des meubles, puis saisir le juge des contentieux de la protection pour qu’il résilie le bail et autorise la reprise des lieux. Au total, ces démarches prennent entre six mois et un an. « On souhaiterait une accélération des procédures, de façon à réduire les délais entre 2 et 3 mois », a plaidé ainsi la Chambre nationale des commissaires de justice, citée par Capital. « Cela contribuerait à remettre plus rapidement des logements sur le marché », ont-ils argumenté.
Pour les propriétaires, la première difficulté reste de repérer qu’un logement a réellement été abandonné. Boîte aux lettres qui déborde depuis quelques semaines, volets fermés en permanence, voisins qui évoquent un déménagement nocturne, loyers et charges qui ne sont plus payés… Ces signaux doivent alerter, mais ne justifient pas une intervention brutale. Les services publics rappellent que le propriétaire doit conserver des preuves de ses démarches et passer systématiquement par un commissaire de justice.
Pour limiter l’impact de ce risque, les propriétaires peuvent au minimum renforcer la sélection des dossiers et vérifier régulièrement la situation de leurs locataires. Sur le plan collectif, la proposition de loi n° 2685 portée par le député Romain Daubié vise à ramener la durée moyenne de la procédure de reprise de 9 à 3 mois. Associée à l’idée de réduire à 15 jours le délai laissé au locataire pour répondre, elle réduirait nettement la vacance forcée des logements.
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