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Source : JT 20h Semaine
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Investir dans l'immobilier
Les locataires restent de plus en plus longtemps dans leur logement. Une étude, menée par la plateforme d’investissement locatif Maslow.immo (nouvelle fenêtre), révèle que la durée moyenne de séjour a bondi de 33% en six ans. Elle a franchi la barre des quatre ans en passant de 28,3 mois en 2019 à 37,6 mois en 2025. Autrement dit, le locataire (nouvelle fenêtre) ne déménage plus tous les trois ans environ, mais il s’installe dans la durée. Ce renversement de tendance illustre le blocage du marché. Les professionnels de l’immobilier n’associent plus ce statut de locataire à un gage de mobilité immobilière.
Steve Laurent, directeur location et développement chez Foncia, confirme un recul sensible de la mobilité résidentielle à TF1info : « Toutes les études à ce sujet montrent une baisse du taux de rotation des logements en location. Mais dans notre réseau, nous constatons qu’elle reste modérée sur le plan national. »
En revanche, quatre zones se figent : à Paris, sur la Côte d’Azur (nouvelle fenêtre) et dans une moindre mesure à Marseille, dans l’agglomération de Bordeaux et dans la zone lémanique (entre Evian, Annecy, Thonon et Annemasse), l’offre de logements se raréfie. « Dans ces zones, les locataires déménagent tous les cinq ans en moyenne, c’est autour de six ans et demi dans Paris intramuros. À Nice et Paris, nous enregistrons une baisse de 10% de logements disponibles à la location d’une année sur l’autre. Plusieurs centaines de locations restent indisponibles au moment où nous souhaitons les proposer aux clients »
, regrette le spécialiste.
Ces marchés, très chers à l’achat, empêchent les locataires de voir plus grand. D’autant que les taux de crédits restent élevés : « Les locataires n’ont pas les moyens d’acheter leur résidence principale. D’autres ont besoin de davantage de temps pour constituer leur apport. Ils savent également qu’étant donné la tension du marché locatif, ils auront beaucoup de mal à trouver un autre logement. Même s’ils se mettent en couple ou si leur famille s’agrandit, ils préfèrent attendre avant d’acheter plutôt que de déménager pour avoir plus grand »
, déplore Steve Laurent. Résultat : ils ne libèrent pas les logements plus petits à destination des étudiants ou des personnes en mobilité.
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Cette faible rotation aggrave la tension dans les zones déjà sous pression. La raréfaction des logements intensifie la concurrence sur chaque annonce, reconnaît Steve Laurent : « Cette donnée empêche les futurs locataires de trouver un logement correspondant à leurs critères. Dans certains cas, à Paris ou à Nice, nous avons plus de quatre-vingts demandes sur une annonce. Nous ne pouvons pas y répondre et nous devons couper les flux Internet. Cela va très vite : sur un deux pièces dans le 18e arrondissement de Paris, publié vendredi, nous avons reçu 38 dossiers en 48 heures. »
Les étudiants et étrangers en expatriation en pâtissent davantage et se retrouvent bloqués. « Sur le marché francilien, ces clients doivent s’excentrer le long des lignes de transport et accepter d’augmenter la durée des déplacements domicile-travail »
, renchérit le responsable de Foncia.
Cette donne a peu d’impact pour les propriétaires bailleurs. Au contraire, elle diminue la vacance locative. En revanche, l’encadrement des loyers les empêche de les augmenter comme ils le souhaitent. « Ils bénéficient d’une sécurité de revenus. Un locataire qui reste longtemps diminue les frais de remise en état ou d’embellissement. Pour un deux pièces de taille moyenne, par exemple, les coûts de peinture, le changement du parquet ou de la moquette peuvent atteindre entre 3.500 et 4.000 euros hors taxe. C’est un impact financier conséquent »
, calcule le responsable de Foncia.
Dans ces zones, la montée des prix de l’immobilier pousse les bailleurs à un vrai choix cornélien au congé du locataire : « Beaucoup d’entre eux tentent de remettre leur bien en vente. Mais les propriétaires investisseurs se font moins nombreux. De quoi augmenter les délais entre le moment où le vendeur trouve son acquéreur et celui de la nouvelle occupation ou mise en location »
, précise Steve Laurent. Le temps de réaliser les démarches, il faut compter quatre mois si le logement se vend dans la foulée. Le responsable du réseau Foncia se montre pessimiste sur le déblocage de ces marchés. Il craint de voir d’autres villes basculer : « Strasbourg, Lyon, Toulouse ou Lille restent aujourd’hui moins concernées. Mais la tendance pourrait s’aggraver. »
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