Les charges de copropriété representent l’ensemble des dépenses engagees pour l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes et des equipements collectifs de l’immeuble. Ces charges sont reparties entre les coproprietaires selon des criteres fixes par la loi du 10 juillet 1965 et le reglement de copropriété. Les litiges relatifs aux charges de copropriété constituent l’un des contentieux les plus frequents entre coproprietaires et syndicats.
La repartition des charges obeït à des regles strictes. Les charges generales se repartissent proportionnellement aux tantieme de copropriété de chaque lot. Les charges speciales se repartissent selon l’utilite que les services collectifs presentent pour chaque lot. La jurisprudence de la Cour de cassation precise regulierement les criteres de repartition et sanctionne les repartitions contraires aux dispositions legales où au reglement de copropriété.
Le Cabinet Kohen Avocats intervient devant le tribunal judiciaire de Paris dans les contentieux relatifs aux charges de copropriété. Notre expertise couvre la contestation de la repartition des charges pour irregularite où non-conformite au reglement de copropriété, la contestation des charges abusives où injustifiees, la defense des coproprietaires poursuivis pour impayés de charges, et le recouvrement des charges impayés pour le compte des syndicats de coproprietaires. Nous analysons systematiquement les comptes de la copropriété pour identifier les anomalies et irregularites.
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QU’EST-CE QUE LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ?
Definition juridique :
Les charges de copropriété designent l’ensemble des dépenses engagees pour l’entretien, la conservation, l’administration et l’amelioration des parties communes et des equipements collectifs de l’immeuble en copropriété. Ces charges sont definies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et doivent être reparties entre tous les coproprietaires.
La Cour de cassation rappelle que les charges de copropriété comprennent toutes les dépenses necessaires à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes ainsi que celles relatives aux equipements communs et aux services collectifs. Elles incluent également la constitution de provisions et de fonds de travaux. Le Tribunal judiciaire de Lille à rappele le 30 janvier 2024 (TJ Lille, 30 janvier 2024, n° 23/01576) que les articles 10 et 14-1 imposent aux coproprietaires de participer aux charges, le budget previsionnel etant vote annuellement avec des provisions trimestrielles.
Categories de charges :
Charges generales : dépenses relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes : nettoyage des parties communes, entretien des espaces verts, ravalement de facade, réparation de la toiture, entretien de l’ascenseur, honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, frais de gardiennage, consommations d’eau et d’electricite des parties communes.
Charges speciales : dépenses relatives aux services collectifs et elements d’equipement commun : chauffage collectif, eau chaude collective, ascenseur si l’immeuble comporte des lots sans acces à l’ascenseur, gardiennage si certains lots n’en beneficient pas également.
Travaux : dépenses relatives aux travaux d’amelioration, de transformation où d’addition votes par l’assemblee generale. Ces travaux sont generalement finances par des appels de fonds exceptionnels repartis selon les mêmes regles que les charges generales où speciales selon la nature des travaux.
Fonds de travaux : depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les copropriétés de plus de dix ans doivent constituer un fonds de travaux pour les travaux à venir, alimente par une cotisation annuelle d’au moins cinq pour cent du budget previsionnel. Ce fonds est destine à financer les travaux de conservation et d’amelioration de l’immeuble sans recourir à des emprunts.
Provisions sur charges :
Le syndic appelle aupres de chaque coproprietaire des provisions sur charges en cours d’annee pour financer les dépenses courantes. Ces provisions sont calculees sur la base du budget previsionnel vote par l’assemblee generale. En fin d’exercice, les comptes definitifs sont établis et une régularisation intervient : chaque coproprietaire paie un complement si les provisions versees sont insuffisantes où recoit un remboursement si elles sont excedentaires.
Le Tribunal judiciaire de Nice à juge le 19 decembre 2024 (TJ Nice, 19 decembre 2024, n° 24/02872) que l’approbation des comptes par l’assemblee generale rend la creance certaine, liquide et exigible, le coproprietaire n’ayant pas conteste dans le délai de l’article 42 ne pouvant refuser de payer. Le TJ Nice à egalement precise le 13 fevrier 2025 (TJ Nice, 13 fevrier 2025, n° 24/02570) que l’article 10-1 a) permet d’imputer les frais de recouvrement (mise en demeure, relance, hypotheque) au seul coproprietaire concerne.
REGLES DE REPARTITION DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ
Repartition des charges generales :
Les charges generales concernant la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes sont reparties entre tous les coproprietaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles qu’elles resultent des tantieme de copropriété fixes par le reglement de copropriété.
Les tantieme de copropriété expriment la quote-part de chaque lot dans les parties communes et détérminent la participation de chaque coproprietaire aux charges generales. Si un coproprietaire possede cent tantieme sur un total de mille tantieme, il supporte dix pour cent des charges generales.
La Cour de cassation rappelle que cette repartition proportionnelle aux tantieme est d’ordre public et ne peut être modifiee que par une décision de l’assemblee generale votee à la double majorite de l’article 26 modifiant le reglement de copropriété. Le Tribunal judiciaire de Lyon à applique ce principe le 23 janvier 2025 (TJ Lyon, 23 janvier 2025, n° 19/05608) en rappelant que l’article 5 fixe une repartition selon les tantieme proportionnels à la valeur relative et l’article 10 une repartition selon l’utilite objective, cette repartition etant intangible sauf unanimite. La Cour d’appel de Paris à statue le 20 mars 2013 (CA Paris, 20 mars 2013, n° 10/13474) sur la modification de la repartition des tantieme suite à l’attribution de jouissance exclusive d’une partie commune.
Repartition des charges speciales :
Les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et equipements communs à usage limite sont reparties entre les coproprietaires concernes en fonction de l’utilite que ces parties et equipements presentent à l’egard de chaque lot.
L’utilite s’apprecie notamment en fonction de la superficie, de la consistance et de la situation des lots. Par exemple, les charges de chauffage collectif se repartissent en fonction de la superficie chauffee de chaque lot. Les charges d’ascenseur se repartissent en tenant compte de l’etage auquel se situe chaque lot, les lots situes aux etages superieurs beneficiant davantage de l’ascenseur que ceux du rez-de-chaussee.
La Cour d’appel de Versailles à statue le 15 novembre 2023 (CA Versailles, 15 novembre 2023, n° 21/05834) sur la contestation de la conformite de la grille de repartition avec l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les charges de chauffage. La Cour d’appel de Dijon à juge le 7 fevrier 2023 (CA Dijon, 7 fevrier 2023, n° 21/00258) qu’une contestation de la repartition des charges speciales d’ascenseur doit se fonder sur des criteres d’utilite incluant le nombre de pièces et le coefficient d’etage, l’expertise n’etant ordonnee qu’en cas de preuve manifeste d’irregularite.
Cas particuliers de repartition :
Depenses relatives aux elements d’equipement commun ne beneficiant qu’a certains lots : seuls les coproprietaires concernes supportent ces charges. Par exemple, les charges relatives à un local velo situe dans un batiment ne concernent que les coproprietaires de ce batiment.
Depenses entrainees par des travaux d’accessibilite aux personnes handicapees : ces charges sont reparties entre tous les coproprietaires proportionnellement aux tantieme, même si certains lots ne beneficient pas directement de ces amenagements, car il s’agit d’une obligation legale d’interet general.
Modification de la repartition des charges :
La repartition des charges fixee par le reglement de copropriété ne peut être modifiee que par une décision de l’assemblee generale votee à la double majorite de l’article 26, soit les deux tiers des voix et la majorite des coproprietaires en nombre. Cette majorite renforcee garantit que la modification de la repartition ne lese pas les interets de certains coproprietaires.
Si la repartition initiale fixee par le reglement de copropriété est manifestement contraire aux dispositions legales, tout coproprietaire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la rectification de la repartition sans avoir à passer par une décision d’assemblee generale. Le Tribunal judiciaire de Paris à juge le 6 septembre 2024 (TJ Paris, 6 septembre 2024, n° 19/10939) l’applicabilite d’un modificatif au reglement concernant la modification de la grille de tantieme de 110 486emes à 100 398emes, avec une question de prescription extinctive d’une décision d’AG. Le TJ Paris à egalement statue le 7 fevrier 2025 (TJ Paris, 7 fevrier 2025, n° 22/09472) sur le droit acquis : une grille de 1028 milliemes appliquee pendant 30 ans ne peut être modifiee unilateralement par le syndic sans vote de l’AG, le retour à 1012 milliemes etant conteste. Le TJ Paris à confirme le 19 mars 2024 (TJ Paris, 19 mars 2024, n° 22/02751) qu’une modification unilaterale par le syndic d’une grille appliquee depuis 1987 (1028 milliemes) vers celle du reglement (1000 milliemes + acquisitions = 1012) est irreguliere.
CONTESTATION DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ
Motifs de contestation :
Repartition irreguliere : la repartition des charges ne correspond pas aux criteres legaux où au reglement de copropriété. Par exemple, des charges speciales reparties proportionnellement aux tantieme alors qu’elles devraient l’être selon l’utilite, où inversement.
Charges non votees par l’assemblee generale : le syndic appelle des charges correspondant à des dépenses non prevues au budget previsionnel et non autorisees par une décision d’assemblee generale. Ces charges ne peuvent être imposees aux coproprietaires.
Charges disproportionnees où injustifiees : certaines dépenses facturees sont excessives au regard des prestations reellement fournies, où correspondent à des prestations non effectuees. Le syndic doit justifier de la realite et du montant des dépenses par des factures et contrats.
Honoraires de syndic excessifs : la remuneration du syndic depasse ce qui à été convenu dans le contrat de syndic où ce qui est raisonnable au regard des prestations fournies. La Cour d’appel de Paris à reduit les honoraires d’un syndic le 20 mars 2020 car ils depassaient largement les tarifs du marche pour une copropriété de taille comparable.
Absence de mise en concurrence des prestataires : le syndic à contracte avec des prestataires sans mettre en concurrence plusieurs entreprises, conduisant à des surfacturations prejudiciables aux coproprietaires. Le syndic doit rechercher les prestations au meilleur rapport qualite-prix dans l’interet du syndicat.
Procédure de contestation :
Contestation aupres du syndic : vous devez d’abord adresser une contestation ecrite au syndic en expliquant les motifs de votre desaccord et en demandant la communication des pieces justificatives : factures, contrats, devis, budget previsionnel, reglement de copropriété. Cette demarche amiable permet souvent de régulariser rapidement les erreurs manifestes.
Contestation devant l’assemblee generale : vous pouvez demander l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblee generale d’une question relative à la contestation de certaines charges. L’assemblee generale peut decider de revoir la repartition, d’annuler certaines dépenses où de mettre en cause la responsabilite du syndic.
Action judiciaire : en l’absence de resolution amiable, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l’annulation où la reduction des charges contestees, la rectification de la repartition et la condamnation du syndicat à vous rembourser les sommes indument percues avec interets.
Nous vous conseillons de continuer à payer les charges non contestees pour eviter une procédure de recouvrement et de consigner les charges contestees sur un compte sequestre en attendant la resolution du litige.
Les charges générales sont relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de chaque copropriétaire. Ces charges couvrent notamment l’entretien des couloirs, escaliers, toiture, façades, ainsi que les frais de syndic et d’assurance de l’immeuble. Le règlement de copropriété précise la répartition selon les tantièmes de chaque lot.
Les charges spéciales sont entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs. Contrairement aux charges générales, elles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit par exemple des charges d’ascenseur qui ne concernent généralement pas le rez-de-chaussée, de chauffage collectif, d’eau chaude sanitaire collective, ou encore d’espaces verts. La répartition doit correspondre à l’usage effectif que chaque lot peut faire du service concerné.
Les charges exceptionnelles résultent de travaux importants votés en assemblée générale, distincts du budget prévisionnel annuel. Elles concernent notamment les travaux de rénovation, de mise aux normes, ou d’amélioration de l’immeuble. Ces dépenses font l’objet d’appels de fonds spécifiques après vote en assemblée générale à la majorité requise selon la nature des travaux, article 25 ou 26 de la loi de 1965. Les copropriétaires sont tenus de participer selon leur quote-part de tantièmes pour les charges générales ou selon l’utilité pour les charges spéciales.
La répartition des charges générales se fait proportionnellement aux tantièmes de copropriété attribués à chaque lot. Ces tantièmes sont fixés dans le règlement de copropriété publié et correspondent à la quote-part de parties communes appartenant à chaque lot, déterminée selon la consistance, la superficie et la situation des parties privatives. Le syndic applique cette clef de répartition lors des appels de charges. Toute modification de la répartition nécessite une révision du règlement de copropriété votée en assemblée générale à l’unanimité, sauf en cas d’erreur manifeste.
Oui, la contestation de la répartition des charges est possible en cas d’erreur dans l’application du règlement de copropriété, de modification de la consistance des lots, ou d’inadaptation de la clef de répartition. Selon l’article 12 de la loi de 1965, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander une révision de la répartition. La prescription de l’action en contestation suit le régime de droit commun. Le Tribunal judiciaire de Paris rappelle régulièrement que le syndic doit appliquer strictement la répartition fixée par le règlement de copropriété publié.
Le syndicat qui poursuit le recouvrement de charges doit rapporter la preuve de sa créance. Il doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges, ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas à lui seul la preuve de l’exigibilité de la créance.
En cas d’impayés de charges, le syndic doit d’abord adresser une mise en demeure au copropriétaire défaillant. À défaut de régularisation, le syndicat peut engager une procédure de recouvrement devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Le copropriétaire sera condamné au paiement des charges impayées, aux intérêts à compter de l’assignation selon l’article 1231-6 du Code civil, et éventuellement aux frais de procédure. Les frais de recouvrement comprenant mises en demeure et sommations d’huissier peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant.
L’obligation de payer les charges de copropriété se divise de plein droit entre les copropriétaires selon l’article 1309 du Code civil. Sauf disposition légale ou contractuelle contraire, chacun des copropriétaires n’est tenu que de sa part de la dette commune, proportionnellement à ses tantièmes. Il n’y a donc pas de solidarité automatique entre copropriétaires. Toutefois, en cas de démembrement de propriété avec usufruit et nue-propriété, les articles 605 et 606 du Code civil répartissent les charges entre usufruitier pour charges d’entretien et nu-propriétaire pour grosses réparations.
Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, fonctionnement et administration des parties communes et équipements communs. Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté, appelées trimestriellement par le syndic. Conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967, ces appels provisionnels constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs soumis à l’approbation de l’assemblée générale.
La régularisation annuelle des charges intervient après l’établissement des comptes de l’exercice écoulé et leur approbation en assemblée générale. Elle compare les provisions versées par les copropriétaires avec les dépenses réellement engagées. Si les provisions sont supérieures aux dépenses, le syndic rembourse le trop-perçu ou l’impute sur les appels suivants. Dans le cas inverse, le copropriétaire doit verser le complément. Cette régularisation doit intervenir dans le délai de prescription applicable aux charges. L’assemblée générale approuve les comptes, rendant la créance certaine, liquide et exigible.
L’action en paiement des charges de copropriété est soumise au délai de prescription décennale prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai court à compter de l’exigibilité de la créance, soit généralement après l’approbation des comptes par l’assemblée générale. En revanche, l’action en restitution de sommes indûment versées au titre des charges, qui relève du régime des quasi-contrats, est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, comme l’a rappelé la Cour d’appel de Paris.
Pour les bailleurs, la régularisation des charges locatives récupérables sur le locataire est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, issue de la loi du 24 mars 2014. Toutefois, la prescription ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir. Ainsi, pour un bien en copropriété, le délai ne court qu’à compter de l’établissement par le syndic du décompte annuel des charges. Le défaut de régularisation annuelle permet au locataire de solliciter des délais de paiement de douze mois lorsque la régularisation intervient tardivement.
Oui, les appels de fonds provisionnels sont exigibles dès leur émission par le syndic. L’article 35 du décret du 17 mars 1967 dispose que les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et conditions prévues avec budget voté en assemblée générale, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement de ces provisions peut être poursuivi immédiatement, sans attendre l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale lors de la régularisation annuelle.
Les frais de recouvrement engagés par le syndicat comprenant mises en demeure, frais d’huissier, sommations peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Le Tribunal judiciaire de Paris a ainsi validé l’imputation de frais de mise en demeure, de remise de dossier à huissier, de sommations, et de suivi comptable et recouvrement. Ces frais s’ajoutent aux charges impayées proprement dites. Toutefois, ces frais doivent être justifiés et proportionnés. Le décompte doit distinguer clairement les charges dues des frais de recouvrement.
Une clause d’aggravation des charges permet d’imputer au copropriétaire responsable l’intégralité des dépenses supplémentaires causées par son fait, celui des personnes à son service ou de ses locataires. Toutefois, le Tribunal judiciaire de Nîmes a précisé qu’une telle clause suppose un comportement fautif du débiteur, dont l’appréciation doit résulter d’une décision judiciaire et non d’une simple décision de l’assemblée générale. Cette clause ne peut compenser unilatéralement une clause d’exclusion de charges. L’application nécessite donc une décision de justice constatant la faute.
La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire relève des articles 605 et 606 du Code civil. L’usufruitier supporte les dépenses d’entretien courant et les charges de jouissance comprenant charges générales de copropriété et dépenses de maintenance. Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations listées à l’article 606 : gros murs, voûtes, rétablissement de poutres, toitures, murs de soutènement, clôtures. Le syndic appelle les charges selon la répartition du règlement de copropriété, à charge pour usufruitier et nu-propriétaire de se répartir ensuite la dette selon ces règles.
Les charges exceptionnelles concernent les travaux importants votés en assemblée générale, distincts du budget prévisionnel. Il s’agit notamment des travaux de rénovation de façade, de réfection de toiture, de mise aux normes pour ascenseur, électricité, accessibilité, de ravalement, ou encore de création d’équipements nouveaux. Ces travaux nécessitent un vote en assemblée générale selon les majorités prévues aux articles 25 avec majorité absolue ou 26 avec double majorité de la loi de 1965. Les copropriétaires participent selon leur quote-part de tantièmes ou selon l’utilité du service créé.
Oui, l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose la constitution d’un fonds de travaux destiné à financer les travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives et réglementaires, ainsi que les travaux sur les parties communes. Les copropriétaires versent une cotisation annuelle minimale de cinq pourcent du budget prévisionnel. Ce fonds constitue une charge générale due proportionnellement aux tantièmes. Il reste attaché à l’immeuble en cas de vente et est mentionné dans les comptes du syndicat approuvés en assemblée générale.
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