La dernière mouture de l'OPAH-RU, opération programmée d'amélioration de l'habitat et de renouvellement urbain, a été lancée il y a un an… L'occasion d'un bilan, après le dernier comité de pilotage qui s'est tenu en fin d'année, sur ce dispositif d'aides incitatives pour la rénovation du centre ancien. L'OPAH-RU prévoit, en effet, sur 5 ans, de 2020-2025-, la rénovation de 105 logements, -70 pour les propriétaires occupants, et 35 pour les propriétaires bailleurs.
L'OPAH-RU marque une volonté politique forte. "Travailler sur la problématique du logement, c'est essentiel. Le maire rappelle toujours – et il a raison — que , compte tenu du développement économique de la ville aujourd'hui, l'attractivité doit aller de pair avec une politique du logement intense que ce soit en centre-ville ou en périphérie", campe François Demangeot, maire adjoint en charge de l'urbanisme . Pour le centre ancien, la municipalité s'est dotée d'un outil : l'OPAH-RU. F. Demangeot en souligne la dimension sociale et une réflexion qui ne concerne pas le seul logement mais fait partie d'une politique, d'une stratégie globale incluant le commerce ou encore la sécurité.
"Un des enjeux majeurs est la redynamisation, l'attractivité du territoire à l'échelle des quartiers anciens. Nous ne sommes , en effet, pas dans une problématique purement chaurienne mais bien au-delà dans une notion de centralité, de bourg centre. Le tourisme du centre-ville de Castelnaudary intéresse plus que Castelnaudary", relève l'élu avant de poursuivre avec les autres objectifs du dispositif : l'amélioration du cadre de vie, l'offre de services en ville, la rénovation du patrimoine architectural, l'opération façades complétés par la rénovation de l'axe traversant — rue de l'Hopital, Pasteur-Grand rue .
Le dispositif se veut incitatif et s'adresse aux propriétaires occupants comme aux propriétaires bailleurs dans le but d'améliorer l'offre locative et de réinvestir le parc de logement en centre ancien. Il a également un axe coercitif qui existe aujourd'hui avec les traitements des dossiers d'indignité et d'insalubrité. Celui-ci va être renforcé avec le permis de louer qui empêchera la remise en location d'un logement indigne, ceci pour garantir la qualité et la sécurité d'un logement. Tout un arsenal qui s'appuie sur un partenariat fort avec différents acteurs fortement mobilisés autour de la Ville : la Région Occitanie avec l'éco-chèque et l'aide aux façades, le conseil départemental de l'Aude, acteur dans la lutte contre la précarité énergétique, les services de l'Etat avec l'ANAH, la communauté de communes, partenaire de droit encore plus présent dans le cadre du dispositif ORT, opération de revitalisation du territoire, et Petites villes de demain. Autres partenaires : l'établissement public foncier , les caisses de retraite , la caisse d'allocations familiales, le CAUE, conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement, Action logement.
Reste que "monter" un dossier demande un engagement fort du particulier. "La technicité des dossiers à monter , c'est un vrai travail, du temps à consacrer pour aller au bout de son projet et avoir, à la fin, un vrai travail de qualité", admet M. Demangeot. Aujourd'hui les aides sont conséquentes, la volonté des élus y est mais la ville et Oc'téha , — le cabinet qu'elle a chargé de les informer —, ne peut pas tout faire à la place des porteurs de projets. Mais l'enjeu en vaut la peine".
Pour les propriétaires occupants du périmètre de l'OPAH-RU, ces aides sont conditionnées par le revenu des foyers et portent sur différentes problématiques comme l'autonomie de la personne, la lutte contre la précarité énergétique ou celle contre le logement indigne ou très dégradé. Les propriétaires bailleurs peuvent également être éligibles dans les mêmes domaines à des aides qui les engagent à louer, ensuite, à des tarifs conventionnés. Des coups de pouce supplémentaires peuvent se rajouter à ces subventions comme la prime à la sortie de vacance , à hauteur de 2 000€, ou encore celle aux primo-accédants visant à faire venir s'installer en ville des jeunes couples. Moins connue, la prime d'aide à la fusion, aide pour réunir deux petits appartements en vue d'en faire un plus spacieux, plus lumineux , répond à une vraie demande aujourd'hui.
Une étude a été demandée au cabinet Oc'téha qui accompagne la ville dans l'OPAH-RU. Elle porte sur le logement dans le secteur stratégique Gambetta-Verdun où "une vraie dynamique se remet en place. De son côté, Philippe Greffier, président de la communauté de communes, s'est adressé aux entreprises afin qu'elles lui fassent remonter leurs besoins en matière de logement, ceci afin que l'on y réponde encore mieux", poursuit M. Demangeot. La commune, quant à elle, a recruté un agent chargé de s'occuper de la problématique du centre-ville, chargé notamment du suivi du permis de louer. Des rencontres ont eu et vont avoir lieu avec les agences immobilières, les artisans , les architectes et bien sûr les propriétaires bailleurs pour une bonne compréhension de ce permis et les tenir informés de ces dispositifs, "le but étant que des logements ne restent pas vides. Avec le permis de louer, notre volonté est de lutter contre la prolifération des logements vétustes, insalubres et indécents mais également contre les passoires thermiques.
Depuis le tout début de cette année, trois dossiers ont d’ores et déjà été déposés et bénéficient de subventions qui vont de 50, 60 à 80%. L'un d'eux porte sur des travaux dans un logement rue Contresty, par un propriétaire occupant. "Des travaux d'économie d'énergie : menuiserie, VMC, chaudière, isolation de toiture… Le gain énergétique sera de 47% . Un projet qui bénéficiera de 18 392€ de subvention. Un autre logement, rue de l'hôpital, occupé par son propriétaire, va faire l'objet de rénovation pour cause d'insalubrité, de dégradation et d'adaptation à l'autonomie. Des travaux subventionnés à hauteur de 14 000€ soit 55% du montant total. Le troisième exemple est un immeuble rue Pasteur dont le montant total des aides est de… 166 000€. "Un beau projet de près de 350 000€ de travaux d'un propriétaire bailleur,une sortie de vacance, création de nouveaux logements… Gain énergétique : 50%, hors chauffage ", souligne M. Demangeot.
"Pour nous, dans le centre ancien, le commerce est une priorité et ça marche. Aujourd’hui, il y a encore des secteurs où il reste quelques traces de commerces en rez-de-chaussée, et dont certains sont même encore classés à destination commerciale alors qu'ils qui n'ont pas d'avenir dans ce secteur d'activité . Il est envisagé de modifier le PLU, plan local d'urbanisme Grand'Rue, rue des Carmes, Horloge et Contresty pour permettre la modification ces locaux en logement ou en garage.
Autre sujet de préoccupation : le stationnement. "Une étude, par un cabinet extérieur, va être réalisée pour démontrer qu'il y a des possibilités suffisantes pour lever la dérogation du stationnement. L'hôtel Fourcade, par exemple, ne trouve pas acquéreur parce qu'on ne peut préempter un immeuble en centre-ville sans s'occuper du stationnement", souligne M. Demangeot précisant que mettre des places de stationnement privé à disposition est une obligation. "Le bureau d'études va justifier le nombre de places publiques effectivement disponibles autour et dans le centre ancien avec aussi, le nombre de garages afin de demander aux services de l'Etat de pouvoir déroger à la contrainte de stationnement et permettre ainsi à un projet de se réaliser. Tant qu'on ne sort pas de ça, l'hôtel Fourcade, -c'est un exemple —, va continuer à se dégrader, s'écrouler et à donner une image défavorable à ce quartier".
Pour le reste, à noter que seul le centre ancien n'est pas éligible à des aides. Le cabinet Oc'téha et le service urbanisme sont là pour renseigner la population. Les permanences se déroulent en mairie ; c'est sur rendez-vous au 04 68 94 58 00, le lundi matin avec le cabinet Oc'téha au service urbanisme.
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