Acheter plus grand sans exploser son budget, c’est souvent mission impossible. Entre le prix du bien et les frais de notaire qui grimpent jusqu’à 8 %, la facture devient vite vertigineuse. Pourtant, une règle inscrite dans le Code civil depuis 1804 permet encore aujourd’hui de réduire drastiquement ces coûts. C’est exactement ce qu’a réussi un couple parisien dans le 16e arrondissement de la capitale. Sans passer par une vente classique, il a économisé près de 40 000 €. Une opération parfaitement légale, mais pourtant méconnue… car ancienne. Découvrez les mécanismes qui ont permis ces économies de grande ampleur.
Tout commence par un besoin très concret. Comme beaucoup de familles, Édouard et sa compagne manquaient de place. « Notre appartement de 84 m², que nous avions acheté il y a 8 ans, était devenu trop petit suite à l’arrivée de nos deux enfants. », décrit-il auprès du Figaro Immobilier. Rapidement, un obstacle important se dresse : les frais de notaire. « Le problème, c’est que le montant des frais de notaire amputait notre budget et l’enveloppe que nous souhaitions octroyer à la réalisation de travaux », explique-t-il.
C’est là qu’intervient une solution inattendue : l’échange de biens immobiliers, prévu par l’article 1702 du Code civil. Ce mécanisme, hérité de 1804, permet à deux propriétaires de s’échanger leurs logements sans passer par une vente classique. Longtemps réservé à des cas spécifiques, ce dispositif reste peu utilisé. Comme le rappelle un spécialiste Frédéric Kopp, créateur de Béa, une plateforme d’intermédiation entre candidats à l’échange de biens, « il était jusqu’ici surtout utilisé à la campagne, par les agriculteurs, pour échanger des terrains ou, en ville, pour échanger des caves ». Dans leur cas, le hasard fait bien les choses. Le couple trouve un appartement plus grand… situé deux étages au-dessus du leur, dans la même copropriété.
L’opération d’échange de biens immobiliers repose sur un principe simple : au lieu de vendre puis acheter, les deux parties signent un seul acte notarié. Dans ce cas précis, les deux biens n’ayant pas la même valeur, une compensation financière est versée. « Nous avons réglé 365 000 euros de soulte, qui correspond à la différence de valeur qu’il y a entre les deux biens », indique Édouard.
Mais c’est sur les frais que l’écart observé avec un acte d’achat classique devient spectaculaire. En achat classique, les frais représentent environ 7 à 8 % du prix d’un bien ancien. Dans un échange, les droits sont calculés différemment. Et surtout, il n’y a qu’un seul acte au lieu de deux. Dès lors, le résultat est sans appel : au total, les frais de notaire pour cet échange étaient de 95 000 euros. Dans leur cas, le couple n’a payé que 57 000 €, contre environ 97 000 € dans une transaction classique. Soit 40 000 € économisés.
Au-delà des économies immédiates, ce type d’opération offre d’autres avantages. Le couple a notamment évité un prêt relais, souvent coûteux et risqué. Encore mieux, ils ont pu conserver leur ancien crédit immobilier : « Nous avons emprunté au même taux qu’il y a 8 ans, c’est-à-dire 1,6 % », assure Édouard.
Ce mécanisme reste pourtant marginal en France, même s’il attire de plus en plus d’acheteurs confrontés à la hausse des prix et des taux. Des plateformes spécialisées comme Béa – où la mise en relation entre candidats à l’échange de biens a eu lieu – commencent à se développer pour faciliter ces démarches. Elles mettent en relation des propriétaires aux besoins compatibles, transformant une pratique ancienne en solution moderne et efficace face à un marché immobilier sous forte tension.
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