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Le marché immobilier girondin s’essouffle, frappé par la raréfaction de l’offre et le recul des investisseurs. Mais l’essor du bail réel solidaire et le projet de statut du bailleur privé laissent quelques lueurs d’espoir.
Le marché immobilier girondin, à l’image de l’ensemble du territoire national, traverse une période de profondes turbulences. Entre raréfaction de l’offre, effondrement de l’investissement locatif et difficultés d’accès au financement, les professionnels s’accordent sur un constat : l’époque des grands volumes et des dispositifs fiscaux porteurs est révolue. Désormais, la question centrale demeure celle de la resolvabilisation des ménages, dans un contexte où les prix demeurent élevés et les perspectives de relance incertaines.
Christophe Duportal, président de l’Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso), décrit une situation particulièrement dégradée : « Les mises en vente et les ventes sont à des niveaux extrêmement bas. Le stock dur continue à croître sans trouver preneur, et les prix ne s’ajustent pas car ni le coût de construction ni le foncier ne baissent. » Les chiffres illustrent cette tendance : au deuxième trimestre 2025, seuls 532 lots ont été mis en vente en Gironde (-20 % en un an), tandis que 360 lots ont été retirés de la commercialisation depuis janvier. Les ventes, limitées à 325 lots au deuxième trimestre, affichent un recul de 30 % sur un an.
Pour Gonzague Douniau, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Nouvelle-Aquitaine, l’effondrement de la clientèle d’investisseurs reste inquiétante. Après un sursaut artificiel en 2024 lié à la fin du dispositif Pinel, « nous assistons aujourd’hui à une disparition quasi totale de cette clientèle ». À titre de comparaison, le marché bordelais comptait encore 5 400 réservations en 2019, dont 60 % portées par des investisseurs. En 2025, le chiffre attendu ne dépasse pas 1 400 réservations, un niveau historiquement bas.
Face à ce retrait, l’accession aidée prend une place croissante. « En 2024, sur 1 700 réservations, nous avons enregistré 430 réservations en accession aidée », observe Gonzague Douniau. Cette dynamique se poursuit en 2025, avec une part estimée à 30 % des réservations. Mais ce regain reste insuffisant pour compenser la chute des volumes globaux.
Guillaume Séguy, vice-président de l’Oiso en charge du terrain à bâtir, souligne néanmoins quelques signaux positifs. Le prêt à taux zéro, relancé au printemps, a eu un effet immédiat : « Pour la première fois depuis plusieurs mois, les ventes de terrains à bâtir repartent, avec + 65 % sur un an, soit 700 lots vendus ». Mais cette embellie demeure fragile. L’offre commerciale reste en repli de 6 % sur un an, et l’approche des élections municipales bloque déjà nombre de projets : « Rien ne sortira entre aujourd’hui et avril 2026. »
Dans ce contexte, la question du foncier apparaît encore centrale. Le coût élevé des terrains, conjugué à des exigences bancaires renforcées, complique la faisabilité des opérations. Les promoteurs doivent désormais apporter jusqu’à 15 % de fonds propres et sécuriser près de la moitié des ventes avant d’obtenir un financement bancaire. Les vendeurs de foncier rechignent quant à eux à reconsidérer leurs prix, accentuant l’impasse.
La rareté des autorisations administratives ajoute une contrainte supplémentaire. Là aussi, la période préélectorale freine l’instruction des permis de construire, réduisant encore la capacité de production de logements. « Nous allons atteindre un niveau plancher », anticipe Christophe Duportal, pour qui la filière devra apprendre à se diversifier.
Tous les acteurs s’accordent à dire que le marché de l’investissement locatif, autrefois moteur, est aujourd’hui sinistré. L’arrêt du dispositif Pinel en 2024 a tari le flux des investisseurs, qui se replient désormais sur des biens patrimoniaux, rares et chers. Le projet de statut du bailleur privé, perçu comme la seule réponse structurante, suscite de grands espoirs mais demeure en suspens. « C’était une bonne loi pour les promoteurs, rappelle Guillaume Séguy, mais avec la chute du gouvernement, son avenir est incertain. »
Au-delà de l’offre, c’est aussi la demande qui se trouve fragilisée. Les prix, autour de 5 000 euros / m² en moyenne en Gironde, restent décorrélés des revenus des ménages. Les conditions d’accès au crédit demeurent restrictives, notamment en raison des règles du Haut Conseil de stabilité financière. Les perspectives à court terme apparaissent peu encourageantes. Entre une demande fragilisée, des opérateurs en difficulté – certains en redressement ou en liquidation – et un contexte budgétaire contraint, le logement ne semble plus constituer une priorité politique immédiate. La Fédération des promoteurs immobiliers a d’ailleurs alerté début septembre sur « l’avenir du logement locatif en France et, de façon plus générale, sur la relance de l’économie », appelant à sauver le statut du bailleur privé.
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