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Les notaires constatent une baisse significative des ventes, tous types de biens confondus en Haute-Garonne depuis janvier 2025. Quant à la reprise tant espérée ? Elle pourrait encore se faire attendre.
On dirait que le « Bloquons tout » n’épargne pas l’immobilier. « Aujourd’hui, c’est l’attentisme, seuls les vendeurs qui sont dans une nécessité absolue vendent leurs biens, les autres attendent des jours meilleurs. Ceci explique que la machine soit complètement bloquée », résumait ce jeudi Me Frédéric Giral, en charge de l’immobilier à la chambre des notaires de la cour d’appel de Toulouse.
Les chiffres dévoilés par la profession, comptabilisent les ventes réelles, à travers les actes signés dans les études de Haute-Garonne sur les douze mois glissants et ils sont sans appel. « Nous avons cru à une amorce de reprise fin 2024, mais la tendance s’est totalement inversée au premier semestre 2025, avec une chute des ventes de 24 % dans l’ensemble de la Haute-Garonne, qui n’a épargné aucun type de biens. » Dans le détail, au cours des six premiers mois de l’année, les ventes de maisons ont reculé de 17 %, de 5,2 % pour les appartements anciens, de 3,9 % pour les terrains à bâtir et sans surprise, de 76,6 % pour les appartements neufs.
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« Avec cette baisse significative des volumes, nous revenons à un niveau de marché d’il y a dix ans. En revanche, les prix ne se sont pas du tout effondrés et ils ne s’effondrent toujours pas », observe le notaire. En effet à Toulouse qui représente l’immense majorité des transactions, les prix des appartements anciens n’ont baissé que de 2,5 % en douze mois glissants, avec un prix médian qui s’affiche aujourd’hui à 3 170 euros/m2. Pour les maisons la baisse de prix est un peu plus marquée, – 6,3 % avec un prix médian à 351 800 euros et 1 108 maisons vendues entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025. « La raison est simple, ceux qui sont devenus propriétaires depuis 2019, période où les taux étaient très bas et les prix élevés, sont bloqués. S’ils vendent aujourd’hui, ils perdent de l’argent, et donc, ils préfèrent attendre. »
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Dans les quartiers, traditionnellement les plus recherchés de la ville Rose, les prix ne flambent plus non plus. Seuls Saint-Étienne et Saint-Georges se hissent toujours respectivement à 5 160 euros/m2 et 5 000 € euros/m2. Tandis que les Carmes accusent une baisse de 6,6 % (4 780 euros/m2), Capitole de 7,5 % (4 620 euros/m2) et les Chalets de 7,3 % (4 380 euros/m2). « Quant aux faubourgs de la ville qui s’apprêtent à changer de visage avec l’arrivée de la ligne C, Côte Pavée, Sept Deniers, Minimes et Bonnefoy, aucun ne profite de l’effet métro pour l’instant », assurent les notaires.
Depuis la rentrée, l’incertitude politique est venue s’ajouter à ces difficultés persistantes. « Les ventes avaient déjà été peu nombreuses jusqu’à l’été, et d’ailleurs nous n’avons comptabilisé que 4 811 avant-contrats, tous types de biens confondus, dans nos études pour l’ensemble du département à fin juillet 2025, évalue Frédéric Giral. Depuis la rentrée, le marché est complètement atone, ce qui ne laisse pas présager la reprise d’ici la fin de l’année » estime-t-il.
Au lendemain du Covid, les Toulousains voulaient tous habiter dans une maison avec jardin… Aujourd’hui, si la demande pour ce type de biens est un peu moins forte, certains quartiers de Toulouse restent particulièrement prisés, à l’image du Busca toujours le plus convoité et le plus cher. Vingt-cinq maisons y ont été vendues depuis un an, à un prix médian de 854 300 euros, soit une hausse de 15 % En numéro deux, arrive la Côte Pavée, avec 57 maisons vendues à un prix médian, de 620 200 euros (en baisse de 15,29 %). Guilhemery complète le podium, avec 53 maisons vendues, à un prix médian de 557 700 euros, en hausse de 14,8 %. Les quartiers les plus accessibles, sont Lalande, 38 maisons vendues (236 200 euros / prix médian) en baisse de 2,8 %, suivis des Pradettes, 27 transactions, à un prix médian stable de 230 000 euros et enfin La Fourguette, 22 transactions, à un prix médian stable de 205 800 euros.
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Belle maison a vendre rue roquelaine..et je trouve pas preneur…sur Paris…Biarritz..les gens ont un budget…..ici sur Toulouse c'est poussif..!
Ceux qui ne vendent pas en attendant des jours meilleurs sont en fait des gens qui ne veulent pas vendre, et devraient dans ce cas retirer leurs annonces, car les prix ne sont pas prêts de remonter (Ou plutôt de continuer a monter) avec des taux d'intérêt qui ne cessent de monter, des salaires qui stagnent et un rendement brut de l'immobilier dérisoire (En net, bien inférieur au rendement des fonds euros et des SICAV monétaires, mais avec les problèmes d'impayés, de dégradations et de moins-values conséquent a terme… en effet, quand vous voyez qu'un T4 neuf de 100m2 en centre ville coûte environ 30 années de SMIC vous avez compris l'étendu du problème et le potentiel effondrement du marché)
Effectivement les problèmes de squat sont une véritable aberration du marché français.
Mais cela reste tout de même un problème très marginal, et contre lequel on peut tout de même relativement se prémunir en étant très vigilant dans le choix du locataire et aussi en ayant des connaissances pour un plan B au cas où..
La fiscalité aussi, Taxe foncière, ect est lourde aussi mais ça… Welcome in France, dès que tu fais 1 euro tu es taxé.
Une fois cela dit, il ne faut pas raconter n'importe quoi, les rendements du fond euro et des sicavs monétaires tournent autour des 2,5% net. Pas folichon.. On peut faire bien mieux avec l'immobilier si on achète ce qu'il faut, et encore plus avec les locations courte durée où les rendements peuvent exploser si on gère bien son affaire.
Donc en résumé, l'immo comme tout le reste en France, n'échappe pas aux conséquences de la situation globale négative du pays.
Néanmoins, cela reste un des meilleurs investissements possibles en France, de part son caractère de valeur refuge (les gens auront toujours besoin d'un toit sur la tête) et les potentiels rendements très attractifs qu'il offre aux investisseurs avisés.