Comment l'encadrement des loyers a fait exploser les prix des petites surfaces à Lille – Le Figaro

Par Horia Mustafa Douine et Guillaume Errard
CARTE – Dans la capitale du Nord, le marché locatif est soumis à de fortes pressions. Les locataires peinent aujourd'hui à trouver un logement et les petites surfaces sont devenues des perles rares.
Après Paris, Lille est devenue en 2020 la deuxième ville de France à adopter l’encadrement des loyers, permis par la loi ELAN.
La ville est divisée en cinq secteurs géographiques par l'Agence départementale d'information sur le logement du Nord (ADIL), reconnue comme observatoire local agréé des loyers depuis mars 2015.
Dans le cadre du dispositif d’encadrement des loyers, ce découpage reflète le plus fidèlement possible la grille des plafonds et planchers locatifs. Dans chaque zone, le loyer de référence majoré constitue un plafond à ne pas dépasser.
Selon l'Observatoire des loyers, la médiane des prix à la location d’un appartement une-pièce varie de ,12€ le m² dans la zone la moins chère, en zone 5, à ,18,7€ le m² dans la zone la plus chère, la zone 1,.
Les studios et deux-pièces représentent 48% du parc locatif privé lillois.

Part des appartements de 1 et 2 pièces dans le parc privé, en % :
.… < 50% …. 45% – 55% …. 55% – 65% …. > 65%
En dix ans, le prix des loyers au m² des une-pièce a augmenté de 13%, celui des deux-pièces de 7%, selon l’Observatoire des loyers Clameur.
Dans la zone 1, on trouve principalement des petites surfaces : 27% des appartements sont des studios et 44% des deux-pièces. Dans ces quartiers, 43% des locataires ont moins de 25 ans, principalement des étudiants et de jeunes actifs.
125.000 étudiants se répartissent au sein de l’Université de Lille, de l’Université catholique et d’une trentaine d’écoles. Lille est la troisième ville la plus attractive de France pour les étudiants. Ces derniers, représentant 10% de la population de la métropole lilloise et se tournent principalement vers les petites surfaces.

…. Universités et grandes écoles
«Nous avons enregistré une forte demande de la part des étudiants pour les studios qui nécessitent un budget moindre, 500 à 550 euros par mois en moyenne pour un 20 à 25 m²», décrypte Margaux Rabel, responsable location chez Laforêt Lille.
Dans ,la zone 1,, un tiers des locataires sont des étudiants. Ils choisissent de ne plus déménager en été, conscients de la difficulté à trouver un nouvel appartement. En conséquence, le nombre de logements disponibles sur le marché locatif diminue progressivement et contribue à la hausse des loyers.
Les passoires thermiques ne pourront bientôt plus être louées.

Part des logements dont le DPE (Diagnostic de performance énergétique) est classé F ou G, en% :
…. < 4% …. 5% à 10% …. 12% à 15% …. 15% à 20% …. > 20%
«Les loyers à Vauban, République/Beaux Arts, Rihour ou encore le Vieux-Lille sont très élevés (16 à 18 euros/m²)», précise Margaux Rabel. Mais la location risque d'être encore plus compliquée : «Même si des propriétaires sont prêts à faire des efforts pour les travaux, ce sont de vieux appartements dont les DPE ne sont pas forcément bons».
À la périphérie, les logements sont souvent plus récents et mieux notés.

Part des logements dont le DPE (Diagnostic de Performance énergétique) est classé de A à C, en % :
…. < 10% …. 10% à 20% …. 20% à 30% …. 30% à 50% …. > 50%
«Les immobiliers sont neufs, ont un meilleur DPE (B ou C), disposent d'un beau potentiel de hausse de loyers et sont mieux desservis par les transports en commun», ajoute Margaux Rabel.
Une aubaine pour les quartiers, situés au sud ou à l'est (Moulins, Lille-Sud, Fives) et longtemps délaissés car plus populaires.
RÉDACTION Horia Mustafa Douine
Guillaume Errard
CARTOGRAPHIE Dario Ingiusto
ILLUSTRATION Charlotte Paroïelle
RÉALISATION TECHNIQUE Nicolas Dunis
RÉDACTION EN CHEF Stéphane Saulnier
SOURCES Clameur
Laforêt Lille
ADIL (Agence départementale d'information sur le logement du Nord et du Pas-de-Calais)
Observatoire des Loyers

source