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La majestueuse demeure qui domine le port luzien a hébergé Marie-Thérèse de Habsbourg avant son mariage avec Louis XIV, puis Napoléon III et son épouse Eugénie. Cela lui confère-t-il une valeur ajoutée marchande ? Pas forcément
La responsable de cette agence de luxe de la Côte basque l’admet volontiers : l’immobilier de prestige n’est pas une science exacte. Surtout quand un glorieux passé vient s’ajouter à la donne déjà souvent irrationnelle. « Comment mettre un prix sur l’Histoire ? » s’interroge-t-elle à voix haute. À Saint-Jean-de-Luz, la Maison de l’Infante, en vente depuis plusieurs mois à 10 millions d’euros, illustre cette difficulté à estimer l’inestimable.
La majestueuse demeure à la façade à l’italienne, « pièce maîtresse de l’échiquier local », transpire une partie de la mémoire de France. Marie-Thérèse de Habsbourg l’a gratifiée de sa noble présence la veille de son « mariage du siècle » avec Louis XIV, le 9 juin 1660. Dans le langage courant et le cœur des Luziens, c’est à partir de ce jour-là que Joanoenia, nom hérité de son constructeur deux décennies plus tôt, l’armateur Joannot de Haraneder, devient « la maison de l’Infante » d’Espagne.
Près de deux cents ans plus tard, en 1854, Napoléon III et son épouse Eugénie l’honoreront d’une visite impériale. L’anecdote raconte que le troisième des Bonaparte aurait projeté la construction des trois digues de protection actuelles, en s’inquiétant des assauts de l’océan depuis la tour de vigie et son exceptionnelle vue panoramique.
L’impressionnant montant à huit chiffres semble coller avec l’éclat de ce double séjour monarchique. Et pourtant. « Elle est sous-cotée par rapport à des appartements avec vue sur mer du secteur, révèle le patron régional de l’agence Barnes, Philippe Thomine-Desmazures. Boulevard Thiers, on en a qui se vendent à 20 000 euros le mètre carré ». Au tarif du marché, la bâtisse d’environ 1 000 m² dominant le port devrait s’afficher autour de 20 millions.
S’il n’en est rien, c’est parce qu’un peu de rationalité vient quand même tempérer les ardeurs des acheteurs attirés par l’unicité du lieu : « Quand le bien a déjà les attributs qui correspondent aux standards de confort actuels, un jardin, une piscine, le bon nombre de salles de bains, la luminosité, etc., alors la dimension historique lui apportera une valeur ajoutée. Quand les critères ne sont pas là, c’est l’inverse. Ce n’est pas un jeu à somme nulle », explique l’intermédiaire.
Autrement dit, l’aspect patrimonial ne compense pas la perte marchande liée au déficit de modernité. La Maison de l’Infante, sans extérieurs ni balcon, à la façade inscrite au titre des Monuments historiques, tandis que l’intérieur et notamment le grand salon doivent être maniés avec délicatesse, se trouve dans ce cas de figure.
Pour autant, même en dessous du cours théorique, les appréciations d’experts ont largement fluctué. Avant de se stabiliser à 10 millions, le prix proposé était supérieur. Le « joyau » luzien a commencé à être mis sur le marché en 2022, d’abord discrètement, par ses propriétaires privés, la famille Debibié devenue Artéon. « Estimer un bien de ce type, cela dépend aussi de la période à laquelle on le fait, glisse la conseillère immobilière, soucieuse de rester anonyme. Ce n’est pas le même aujourd’hui qu’au sortir du Covid, où tout était possible. »
La destination de l’ensemble peut permettre d’affiner les choses : « Si on a affaire à un projet d’hôtel, c’est beaucoup plus facile que pour de l’habitation. Il suffit de faire un business plan. On peut réaliser une estimation assez précise entre le coût des travaux et les recettes attendues », signale Philippe Thomine-Desmazures. Cette option, dans une formule « haut de gamme », fait justement partie des trois propositions d’achat qualifiées de « sérieuses » par les héritiers Artéon, en plus d’un plateau d’appartements de luxe et d’un scénario mêlant événementiel, expositions d’art et locaux commerciaux.
« Dans ces cas-là, on essaie aussi de regarder les ‘‘comparables’’, prolonge la responsable de la structure de mise en relation. Boulevard Thiers, l’hôtel Madison a été refait totalement pour près de 10 millions d’euros il y a quelques années [la famille Olano y a investi précisément 9 millions ; fermé en 2012, l’hôtel a rouvert en 2018, NDLR]. » L’avenir proche devrait dire si l’estimation était la bonne. La famille Artéon a bon espoir de conclure la transaction en 2026.
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