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Si la vente de cette maison de 90 mètres carrés n’a pas été annulée, les anciens propriétaires ont cependant été condamnés à payer de lourds dommages et intérêts aux acquéreurs.
On ne choisit pas ses voisins, et encore moins leurs animaux. Dans la région lyonnaise, des vendeurs risquent de se souvenir longtemps des huit bergers blancs suisses qui vivaient à proximité de leur maison. En 2017, ils mettent en vente leur maison de 90 mètres carrés avec jardin. Le bien est acheté en septembre de la même année par un couple, pour un montant de 157 000 euros.
Mais une fois installés, les nouveaux propriétaires découvrent que le quartier est loin d’être aussi paisible qu’ils l’imaginaient. En cause : un élevage de huit bergers blancs suisses sur la propriété voisine. À chaque passage de piéton ou de véhicule, les chiens aboient de manière répétée. Un constat d’huissier, dressé un an après l’achat, établit que les aboiements sont audibles depuis l’intérieur de la maison.
Pour les acheteurs, c’est la désillusion. L’annonce immobilière mettait pourtant en avant le calme des environs, et lors des visites, rien ne laissait présager de telles nuisances sonores. Ils comprennent rapidement pourquoi : la voisine reconnaît avoir été sollicitée à deux reprises par les vendeurs pour rentrer ses chiens pendant les visites.
S’en est trop pour les nouveaux propriétaires. Le couple décide alors de saisir la justice. S’estimant victimes d’un vice ayant affecté leur consentement, et affirmant s’être séparés « en raison des tracas générés par l’acquisition d’un bien vicié », ils assignent les vendeurs afin d’obtenir réparation du préjudice subi.
Dans un arrêt rendu le 23 mai 2024, la cour d’appel considère que la présence d’un élevage de chiens à proximité constitue un dol, ayant vicié le consentement des acheteurs au moment de la vente. « Pour que le dol soit caractérisé, il faut démontrer que le vendeur a sciemment trompé les acheteurs, en dissimulant volontairement une information déterminante », explique Hélène Gilliot, avocate en droit immobilier au barreau de Paris. En l’espèce, si les acheteurs avaient eu connaissance de cette nuisance, ils n’auraient probablement pas acheté le bien, ou pas dans les mêmes conditions.
Pour établir le dol, les juges s’appuient notamment sur le témoignage de la voisine, qui confirme avoir rentré ses chiens durant les visites. « Cette attestation confirme la réalité du trouble causé par les aboiements des chiens, dans la mesure où les intimés n'auraient pas tenté d'en occulter l'existence s'il n'avait été réel et significatif », peut-on lire dans la décision. Les magistrats relèvent également la contradiction entre cette situation et l’annonce immobilière, qui vantait le calme du voisinage.
S’agissant du caractère déterminant de l’information dissimulée, la cour rappelle que les acheteurs avaient clairement exprimé leur exigence de tranquillité. L’agent immobilier confirme d’ailleurs que le couple avait refusé plusieurs biens en raison de l’absence de quiétude. En conséquence, la cour d’appel condamne les vendeurs à verser 18 000 euros de dommages et intérêts, dont 3 000 euros au titre des frais de justice et 15 000 euros représentant l’excès de prix payé par les acquéreurs.
Quant à l’agence immobilière, les acheteurs l’avaient assignée afin d'obtenir la somme de 25 000 euros au titre des économies qu’ils auraient pu réaliser s’ils avaient acheté ce bien en toute connaissance de cause, et donc après négociation de son prix. Mais les juges de la cour d’appel ont rejeté cette demande au motif qu’il n’y a aucune preuve que l’agence immobilière était au courant de la présence de l’élevage.
Aux vendeurs confrontés à des nuisances sonores à proximité de leur bien, Hélène Gilliot rappelle que l’absence de calme peut constituer un élément de négociation. Elle recommande toutefois de rester prudente. « Si l’acheteur commence à pinailler sur le bruit, dans ces cas-là, soit il achète le bien en l’état, et le vendeur fait insérer dans l’acte de vente une clause précisant que l’acheteur a connaissance des nuisances et renonce à tout recours sur ce fondement, soit la vente ne doit pas se faire. »
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