Avec un marché immobilier qui a tourné à plein régime depuis de nombreuses années pour atteindre un record en 2021, le contexte actuel pourrait changer la donne. Si les effets de la guerre en Ukraine sont difficiles à prévoir pour le marché, certains signaux donnent l’alerte, notamment pour le secteur de la construction qui commence à mesurer l’impact des effets de la guerre en Ukraine, avec une hausse des coûts de l’énergie et des matériaux. Ces hausses pourraient avoir un impact sur le budget des ménages et d’autres hausses s’invitent dans le paysage.
Du côté des conditions de financement, si la BCE a décidé de maintenir ses taux directeurs, les taux d’intérêt pour les particuliers sont en hausse en mars. Une hausse prévisible et annoncée en fin d’année 2021 après des records à la baisse l’an passé. Toutefois, cette augmentation des barèmes est beaucoup plus marquée que prévu.
“En mars, dans le sillage des taux d’emprunt d’Etat, plusieurs banques ont remonté leurs taux de crédit, de 0,10 point mais jusqu’à 0,5 point pour l’une d’entre elles… Une hausse de taux inédite en un seul mois”, souligne le courtier dans un communique mensuel.
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“Alors qu’il était encore possible d’emprunter à moins de 1% sur 20 ans – voire même sur 25 ans – en janvier 2022, désormais c’est quasiment mission impossible, sauf très rares exceptions… Une banque a ainsi augmenté le taux proposé à un même profil pour un prêt sur 20 ans de 1,03 % à 1,53 %! Pour autant à 1,35% en moyenne sur 20 ans, on reste sur des niveaux de taux encore attractifs malgré les récentes hausses”, analyse Sandrine Allonier directrice des études de Vousfinancer. La banque régionale en question a donc augmenté le taux pour ce profil de pratiquement 50% en un mois.
Quels sont les taux affichés en mars ?
Selon Vousfinancer, les taux moyens affichent désormais : 1,2% sur 15 ans, 1,35% sur 20 ans et 1,55% sur 25 ans.
Une hausse qui pourrait réduire les volumes de prêts octroyés, même si les banques comptent bien poursuivre leur stratégie de conquête de nouveaux clients par le crédit immobilier.
Sans que le conflit en Ukraine n’ait de réelle incidence sur ces hausses pour le moment, une telle remontée des taux d’intérêt peut inquiéter pour la bonne santé du marché. D’autant plus que le taux d’usure pourrait alors devenir un frein pour certains profils puisque ce dernier est fixé trimestriellement et ne tient donc pas compte de cette évolution mensuelle. En outre, les restrictions qui pèsent depuis le 1er janvier sur les banques, avec l’obligation pour les banques de limiter les financements qui ne rentrent pas dans les clous en termes de taux d’endettement et de durée viennent également restreindre le robinet du crédit. Des clients finançables hier pourraient donc se retrouver exclus du marché. Selon Meilleurtaux, 3 dossiers sur 10 dépassent les 35% d’endettement. De son côté Cafpi estime que ces progressions de taux devraient “normaliser le marché”. Aussi, “pour rester compétitives, les banques devront continuer de proposer des taux immobiliers attractifs aux particuliers après un record absolu de ventes en 2021”.
De plus, d’autres changements ont marqué le paysage du crédit immobilier, et peuvent expliquer cette remontée des taux d’intérêt (en plus de la hausse des OAT 10 ans qui servent de référence), il s’agit de la réforme de l’assurance emprunteur qui permet aux détenteurs de prêt immobilier de remettre leur assurance en concurrence à tout moment dès le 1er juin. Ce qui devrait faire baisser les marges des banques pour ce type de produits pour lesquels elles sont en situation de quasi-monopole.
Ainsi, si la guerre en Ukraine n’a pour l’heure pas d’impact direct sur le secteur immobilier, la vigilance reste de mise, notamment sur les taux d’emprunt. “A ce jour aucun de nos partenaires bancaires n’a mentionné le conflit en Ukraine pour justifier les dernières hausses des taux. En revanche il y a clairement un impact de la hausse des taux d’emprunt d’Etat, qui pourraient continuer à augmenter significativement en cas de conséquences économiques pour la France ou d’une implication dans le conflit qui pourrait accroître le risque pour les investisseurs et faire augmenter le taux des obligations d’Etat”, analyse Sandrine Allonier.
Côté prix, les augmentations pourraient être plus limitées en 2022, même si une pause est déjà observée depuis le début de l’année, notamment à Paris où les prix ont même baissé de près de 2% en un an.
Crédit immobilier: Quel salaire en 2023 pour emprunter 100.000, 200.000, 300.000 ou 500.000 euros?
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