Les taux des crédits immobiliers se stabilisent après une baisse d’un point, redonnant un peu d’air aux emprunteurs. Mais les professionnels redoutent déjà un retournement en 2026.
C’est la fin d’un cycle baissier. Ce jeudi 24 juillet, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de maintenir ses taux directeurs, après huit baisses consécutives. Ces dernières avaient permis mécaniquement de relâcher la pression sur les taux des crédits immobiliers. Après un pic à 4,15 % fin 2023, le taux moyen des prêts immobiliers est descendu à 3,08 % au deuxième trimestre 2025, selon l’Observatoire crédit logement/CSA. Les meilleurs profils arrivent même à négocier en dessous de 3 % : en juin 2025, un peu moins de la moitié de l’ensemble des emprunteurs ont pu en bénéficier. « Nous voyons réapparaître des profils primo-accédants ou investisseurs qui avaient disparu fin 2023. Mais le rebond reste fragile », commente Caroline Arnould, directrice générale du courtier CAFPI.
Car depuis juin, les taux se stabilisent, et cette tendance pourrait se prolonger dans les mois à venir à la suite de la récente décision de la BCE. « Cette stabilisation redonne un peu d’oxygène au marché, mais les banques restent prudentes. Les marges de négociation se resserrent, et les comités de crédit sont encore très sélectifs », complète Caroline Arnould.
À peine relancé, le marché immobilier semble déjà marquer le pas. Certes, la production de crédits et le nombre de prêts accordés (+ 42,2 % en un an) continuent d’augmenter. Mais, « la reprise actuelle n’a pas gommé les conséquences de la crise qui a bouleversé les marchés depuis 2020 », commente l’Observatoire crédit logement/CSA dans sa dernière note publiée mi-juillet. En effet, l’activité enregistrée au premier semestre 2025 reste bien en deçà de son niveau moyen observé entre 2016 et 2019 : le nombre de prêts accordés affiche un recul de 29 %, et la production de crédits chute de 39 %.
« La fin de l’année 2025 verra sans doute un effort « promotionnel » sur les taux à la fin de l’été, mais qui restera « sélectif », pour consolider la production de crédits de l’année en évitant d’engranger des risques de défaut supplémentaires au passif des banques », analyse l’Observatoire. Autrement dit, les taux devraient se stabiliser autour de « 3,05 % fin 2025 », voire légèrement baisser pour les meilleurs profils d’emprunteurs.
Au-delà du taux directeur de la BCE, les banques s’appuient également sur l’OAT (obligation assimilable du Trésor français) sur 10 ans pour déterminer leurs taux de crédits immobiliers. Concrètement, il s’agit du taux auquel l’État français emprunte sur une durée de 10 ans. Or, il évolue actuellement autour de 3,3 %, soit un niveau proche du taux moyen des crédits immobiliers accordés aux particuliers. Résultat : la marge réalisée par les banques est très faible, ce qui rend ces prêts peu ou pas rentables.
Or, le contexte géopolitique et les incertitudes économiques ne laissent pas présager une baisse des OAT. Une situation qui peut amener les banques à resserrer les conditions d’octroi ou monter les taux pour retrouver une marge. « La remontée des taux des crédits immobiliers est attendue pour 2026 », table de son côté l’Observatoire crédit logement/CSA. Pour les emprunteurs, c’est donc peut-être le bon moment pour concrétiser son projet immobilier avant un potentiel tour de vis en 2026.
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