« Immobilier, logement : de la crise au néant. » Voici, en résumé, la présentation du marché de l’immobilier à la Chambre Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) du Var, ce jeudi. En réalité, les chiffres avancés par la première organisation syndicale des professionnels de l’immobilier en France sont beaucoup moins alarmants qu’il n’y paraît. Et des facteurs favorables devraient redynamiser un secteur économique indispensable au développement de la région.
Avec 940 000 ventes estimées (+11 % sur un an), l’année 2025 marque un rebond après plusieurs années consécutives de baisse des volumes (-33 % en trois ans), selon les derniers chiffres communiqués par la Fnaim. Une reprise qui devrait rester soutenue en 2026 avec une prévision de 960 000 à 980 000 ventes, soit une nouvelle hausse des transactions de +4 %.
Une évolution saluée par les représentants de la Fnaim, qui ont signé le plan « relance logement » à l’invitation du Premier ministre Sébastien Lecornu, le 26 janvier. « Ce qu’il faut noter c’est le changement radical de doctrine du gouvernement, et donc de l’État, pour sortir de la crise », a salué Jean-Marc Stefanini, co-président de la Fnaim du Var, lors d’une conférence de presse organisée au siège de la Fédération à Toulon. Car il y a urgence.
En France, 19 % des étudiants renoncent à leurs études faute de logement. Et 27 % des salariés ont quitté leur emploi car ils ne trouvaient pas de logements à proximité. Par exemple, les saisonniers dans le golfe de Saint-Tropez… Dans le Var, les tensions sur le marché immobilier sont toujours vives : 48 000 foyers sont en attente de logement social. Autre chiffre sidérant : 84 % des Français estiment impossible l’accession à la propriété.
« La loi de programmation militaire va tirer économiquement notre département vers le haut, avec des milliards en jeu et des milliers d’actifs qu’il va falloir loger », anticipe Jean-Marc Stefanini. Mais à 4 293 euros le mètre carré en moyenne (+2,7 % sur un an), contre 3 005 euros au niveau national (+0,8%), difficile de se loger dans le privé.
« On n’a rien trouvé pendant trois mois, puis on a eu une chance folle de voir cette annonce à Ollioules. On a fait une offre au prix qui a été acceptée », témoigne un couple de trentenaires qui a déboursé 330 000 euros pour un T4 de 74 m2 avec garage. Un premier achat financé avec 40 % d’apport et un crédit sur 25 ans.
« On a un marché très hétérogène dans le Var, donc le prix moyen est simplement un indicateur de l’évolution d’année en année, car on sait que d’un quartier de Toulon à Saint-Tropez les écarts sont considérables », recadre Anne-Charlotte Reich-Leoni, co-présidente de la Fnaim du Var. De Draguignan (2 614 euros / m2) à Saint-Raphaël (5 435 euros / m2), en passant par Toulon (3 422 euros / m2) ou Hyères (4 346 euros / m2), 22 818 ventes ont été conclues en 2025 (+11,2 % en un an) sur les 743 169 logements que compte le Var.
Dans le département, le parcours résidentiel n’est pas à l’arrêt pour autant. « Il y a une spécificité varoise, avec un taux de rotation de 3 %, au-dessus de la moyenne nationale », constate Jean-Marc Stefanini. Car le département reste attractif. « Les prix continuent malgré tout de monter, à cause de la forte demande, supérieure à l’offre. En fait on n’a jamais ressenti la crise comme dans d’autres villes ou d’autres zones en France », reconnaît Anne-Charlotte Reich-Leoni.
Et si en dix ans, le prix des logements dans le Var a augmenté de +29,6 % (+37 % à Toulon !), cette envolée est bien révolue, selon les professionnels du secteur : « Aujourd’hui les biens se vendent au juste prix, on n’applique plus une hausse de 20 % tous les deux ans comme cela se faisait auparavant. Tout le monde connaît le marché. »
« Les ventes repartent, après trois ans de difficultés », observe Jean-Marc Stefanini. Anne-Charlotte Reich-Leoni confirme : « La reprise est là ».
Taux de crédits ramenés à 3,12 %, prix des logements en hausse très modérée (+1 % à +2 %), stabilisation de l’inflation, épargne des ménages toujours plus élevée… Les facteurs favorables à la relance du marché de l’immobilier sont nombreux. Mais les ménages et les investisseurs devraient toutefois rester méfiants, dans un contexte d’instabilité politique, de rebond du chômage, de faible croissance, et aussi de hausse de la taxe foncière et des coûts de rénovation énergétique élevés.
Sur le marché de la location, « la demande locative reste extrêmement forte, tandis que l’offre reste insuffisante, ce déséquilibre fragilise durablement l’accès au logement », assure Anne-Charlotte Reich-Leoni.
Même à un niveau des loyers qui s’élève à 14,50 euros / m2, contre 11 euros dans les Alpes-de-Haute-Provence et 18 euros dans les Alpes-Maritimes, la co-présidente de la Fnaim du Var observe une même tension sur le marché régional : « Un bien qui revient sur le marché est loué dans la journée. »
L’adoption par le gouvernement du statut de bailleur privé, appelé à devenir le « dispositif Jeanbrun » (du nom du ministre du logement Vincent Jeanbrun), relancera-t-elle l’investissement locatif en France, boudé par les propriétaires ? « Ce mécanisme, fondé sur l’amortissement d’un bien immobilier situé dans un immeuble collectif neuf ou ancien avec rénovation d’ampleur, c’est-à-dire 30 % de la valeur du bien en travaux énergétiques, va dans le bon sens et répond à une attente forte du terrain », répond Anne-Charlotte Reich-Leoni.
« L’essentiel des gens qui mettent des biens à la location n’a qu’un appartement comme complément de revenus, donc ils n’ont pas les moyens de tout rénover », rappelle la direction de la Fnaim. La pression exercée par le Diagnostic de performance énergétique (DPE) risque, selon les professionnels du secteur, d’engendrer la « mise en place d’un marché parallèle, surtout à Toulon ». « C’est pourquoi il est urgent de redonner confiance aux bailleurs », souligne Anne-Charlotte Reich-Leoni.
Difficile de se loger dans le Var… Sauf pour les vacanciers ! Le département affiche une année positive pour la location saisonnière, marquée par une hausse de la fréquentation et une augmentation générale des réservations. « La demande pour les villas reste la plus forte, encouragée par une amélioration de la qualité de l’offre et des conditions tarifaires adaptées », relate le dernier rapport de la Fnaim.
Malgré une législation de plus en plus stricte sur les locations saisonnières, et l’interdiction de ces pratiques dans certaines copropriétés, les propriétaires de résidences secondaires estiment toujours plus rentables de louer en saison plutôt qu’à l’année. Ce qui exclut de fait des milliers de familles de l’accès au logement. En particulier dans les stations balnéaires, où les appartements loués sur Airbnb font flamber les prix.
Sur le littoral, les offres de location annuelle sont donc de plus en plus rares et les prix de vente figurent parmi les plus élevés de France à 6 009 euros le mètre carré en moyenne (+31,8 % en dix ans) !
Plusieurs villes du département figurent dans le Top 20 des ventes et des prix par station balnéaire de la Fnaim. Notamment Fréjus, 1 535 ventes sur les douze derniers mois, Saint-Raphaël (1 411 ventes), Hyères (1 061), et Six-Fours (798).
« « D’abord sélectionner l’enveloppe pour acheter » »
Stella Mortier, courtier associé chez C Com Crédit à Six-Fours et Toulon, analyse le contexte du marché dans le Var et donne les clés pour financer son projet immobilier.
Quel taux de crédit peut-on espérer aujourd’hui ?
On est sur un excellent taux en ce moment, à 3,20 % sur 25 ans, 3,10 % sur 20 ans et entre 2,95 % et 3,05 % sur une durée courte. Au mois de mars, les banques nous informent que les taux vont monter. Après, il y a quand même des boosters qui accompagnent par exemple les primo-accédants dans la propriété ou des offres bien spécifiques pour les militaires. Ce sont des enveloppes à des taux à moins de 2 % qui permettent de faire baisser le taux moyen, entre le taux principal du prêt et le taux boosté.
Ces taux constituent-ils un frein à la reprise du marché immobilier ?
Non, depuis le mois de janvier, les acquéreurs sont quand même actifs, ils visitent. Moi, j’ai vraiment beaucoup de demandes d’enveloppes budgétaires, pour aller après chercher un bien. Donc c’est plutôt bon signe. On est sur un début d’année dynamique.
Quelles sont les conditions requises pour avoir accès à la propriété ?
Il faut un minimum de 10 % d’apport, cela représente les frais sur un bien. Après, sur un joli profil, jeune ingénieur qui commence dans la vie, s’il n’a pas exactement les 10 %, on va pouvoir aller négocier. Mais la règle, c’est à peu près les frais en apport, et ne pas dépasser les 35 % d’endettement.
Les banques sont toujours frileuses en 2026 ?
Non, mais il faut savoir monter le dossier de financement. On est là pour ça, justement, pour accompagner les gens. C’est important de venir en amont pour qu’on puisse préparer le projet. Si on va la fleur au fusil chercher un bien sans savoir exactement de combien on dispose, on ne va jamais pouvoir obtenir un prêt.
Quelles sont les particularités du marché immobilier dans le Var ?
Les biens sont sur une fourchette haute au niveau du prix au mètre carré dans le bassin toulonnais. Et il faut le dire, les salaires ne sont pas ceux des Parisiens ! Donc je reviens à la même chose, mais il faut d’abord sélectionner l’enveloppe qu’on a pour acheter.
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