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⏱L’essentiel en quelques mots
Le déficit foncier permet de bénéficier d’un avantage fiscal quand vous faites un investissement locatif. Certains propriétaires peuvent déduire leurs charges de leurs revenus fonciers. Ce dispositif fonctionne pour la location non meublée si vous déclarez vos loyers au régime réel de l’imposition.
Le déficit foncier fait partie des dispositifs pour l’investissement locatif intéressant à connaître si vous réalisez des travaux. Découvrez les rénovations pour lesquelles le déficit foncier est éligible.
Écrit par Abdelkader Diarra Vérifié par Luigi Delmet
01 janvier 2026 – 5 min. de lecture
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Sommaire
Il existe trois grandes catégories de travaux permettant de bénéficier du dispositif de déficit foncier.
La première catégorie de travaux est celle des travaux d’entretien. Ce sont ceux concernant le maintien du bon état de l’immeuble. Ce sont également les travaux pour remettre un bâtiment en état, le cas échéant. L’objectif de ces rénovations est de permettre un usage normal de l’immeuble, conformément à sa destination officielle.
Pour entrer dans cette catégorie, il ne faut pas modifier de manière substantielle l’agencement de l’immeuble, sa consistance ou les équipements présents dans l’immeuble.
Voici quelques exemples de travaux d’entretien :
Bon à savoir
Certaines dépenses d’entretien courant peuvent être à la charge du locataire. On parle alors de dépenses locatives d’entretien ou de réparation.
Ces dernières ne peuvent pas être utilisées pour le calcul du déficit foncier. Certaines dépenses d’entretien ne peuvent pas être mises à la charge du locataire si :
Les travaux de réparation concernent des actions dépassant le maintien en l’état de l’immeuble. Il s’agit en pratique des travaux permettant de remettre en état l’immeuble ou réaliser sa réfection ou à remplacer des équipements essentiels.
Les travaux de réparation ne doivent pas consister à modifier l’agencement, la consistance ou les équipements de l’immeuble.
Voici quelques exemples de travaux de réparation :
Les travaux d’amélioration apportent à l’immeuble une valeur supplémentaire. Ils sont réalisés pour augmenter le confort d’habitation, moderniser les locaux ou le rendre plus adapté aux modes de vie actuels. La seule condition pour faire partie des travaux d’amélioration est de ne pas toucher à la structure de l’immeuble.
Voici des exemples de travaux d’amélioration :
Les dépenses d’amélioration sont éligibles au mécanisme de déficit foncier uniquement si elles concernent des immeubles à usage d’habitation. Si le propriétaire a bénéficié d’un crédit d’impôt pour certains de ces travaux d’amélioration, il ne pourra pas ajouter les factures à son déficit foncier.
Les travaux d’amélioration réalisés dans un local à usage professionnel ne peuvent pas servir pour augmenter le déficit foncier. Il existe toutefois une exception. Les travaux destinés à accueillir des personnes handicapées dans les locaux professionnels sont en effet utilisables pour le déficit foncier. C’est également le cas des travaux permettant de réaliser le désamiantage de l’immeuble.
Le mécanisme du déficit foncier s’applique lorsque les charges d’un investissement locatif sont plus élevées que ces revenus. Pour que le propriétaire puisse déduire ses dépenses des loyers qu’il perçoit, il faut toutefois respecter certaines conditions.
Certains travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers et ne peuvent pas être intégrés au déficit foncier. Il s’agit des travaux d’agrandissement ou des travaux de construction. Ce sont des travaux de gros œuvre qui n’ont pas de rapport direct avec l’investissement locatif.
Voici quelques exemples de travaux non éligibles au déficit foncier :
Vous avez la possibilité de réaliser vous-même des travaux pour les logements loués. Dans cette situation, il est possible de déduire le montant réel des matériaux utilisés de vos revenus fonciers. Il ne sera toutefois pas possible de déduire le temps passé ou la main-d’œuvre.
En effet, il est nécessaire de disposer d’une facture d’un tiers pour justifier les travaux. Or, les travaux réalisés sur votre temps personnel ne peuvent pas faire l’objet d’une telle facturation.
Les charges de travaux à déduire de vos revenus locatifs sont à déclarer chaque année au moment de la déclaration de revenus (entre mai et juin). Pour déclarer les travaux réalisés, il faut utiliser le formulaire n° 2044 puis le joindre à la déclaration de revenus classique.
Il faut également conserver toutes les pièces justificatives de la réalisation des travaux ayant fait l’objet de la déclaration.
Il est essentiel de faire attention à l’intitulé des factures. Elles doivent indiquer le lieu de réalisation des travaux. Cela est important, surtout si vous ne résidez pas dans l’immeuble où sont réalisés les travaux.
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