Après la fin du Pinel et dans un contexte de pénurie de logements, le gouvernement prépare un nouveau levier pour relancer l’investissement locatif privé : le dispositif Jeanbrun, inscrit dans le projet de loi de finances 2026. Ce nouveau mécanisme fiscal repose non plus sur une réduction d’impôt, mais sur un système d’amortissement du bien, censé rendre l’investissement locatif plus attractif et plus durable. Décryptage.
Depuis la fin du Pinel, l’investissement locatif des particuliers s’est nettement contracté. Les mises en chantier reculent, l’offre locative diminue et les tensions sur le marché du logement s’aggravent, en particulier dans les zones déjà en déficit de logements.
Le gouvernement part d’un constat simple : sans incitation fiscale claire et suffisamment attractive, une grande partie des ménages renonce à investir dans le locatif, en raison du niveau de fiscalité, du coût du crédit et de la complexité réglementaire. Le dispositif Jeanbrun vise donc à réconcilier les investisseurs particuliers avec l’immobilier locatif, tout en orientant l’effort vers la production de logements réellement utiles au marché.
L’ambition affichée est de contribuer à la création de 50 000 logements supplémentaires par an, en mobilisant à la fois le neuf et la rénovation lourde dans l’ancien.
Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne propose pas de réduction d’impôt calculée en pourcentage du prix du bien. Il repose sur un mécanisme d’amortissement comptable du logement, déductible des revenus fonciers.
Concrètement, le propriétaire pourra chaque année déduire de ses revenus locatifs une fraction de la valeur de son bien (hors terrain), située entre 3,5 et 5,5 %, ce qui permet de réduire fortement, voire d’annuler l’imposition sur les loyers perçus pendant de nombreuses années.
La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition, le terrain n’étant pas amortissable. Le taux d’amortissement dépend ensuite du type de logement et du niveau de loyer pratiqué :
Notez que dans l’ancien, le dispositif est accessible à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération.
Le dispositif Jeanbrun figure dans le budget 2026, encore en discussion au Parlement.
Autre élément clé du dispositif Jeanbrun : la place accordée au déficit foncier. Le texte prévoit un déficit foncier sur le revenu global fixé à 10 700 €, et si le dispositif est cumulable avec le doublement du déficit foncier pour travaux de rénovation énergétique, alors cette déduction serait même plafonnée à 21 400 €.
Cette mesure est particulièrement intéressante pour les ménages fortement imposés, car elle permet de réduire l’impôt global du foyer, et pas seulement la fiscalité liée aux revenus locatifs. Elle rend également le dispositif attractif pour les opérations de rénovation lourde, souvent coûteuses les premières années.
Combiné à l’amortissement, ce mécanisme permet de construire des stratégies patrimoniales, où la fiscalité sur les loyers devient très faible pendant une longue période, tout en préparant un patrimoine immobilier de long terme.
Le dispositif Jeanbrun repose sur plusieurs conditions structurantes :
La différence entre les deux dispositifs est profonde. Le Pinel reposait sur une logique de réduction d’impôt immédiate, souvent perçue comme plus simple, mais en réalité plus coûteuse pour les finances publiques.
Le Jeanbrun, lui, s’inscrit dans une logique patrimoniale et comptable, où l’avantage fiscal est étalé dans le temps, via l’amortissement. Il est potentiellement plus puissant pour les investisseurs fortement fiscalisés, mais aussi plus technique et plus dépendant de la qualité du montage financier.
Deux autres différences majeures : l’ouverture à l’ancien avec travaux et la fin du zonage, qui élargissent considérablement le champ des opérations possibles.
Dans l’ancien, l’accès au dispositif serait conditionné à des travaux conséquents, permettant d’atteindre une classe A ou B sur le DPE.
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