La loi de finances pour 2025 introduit un dispositif fiscal temporaire permettant de transmettre (droits de succession) une somme importante sans subir de taxation, à condition qu’elle soit destinée à un projet immobilier précis. Cette opportunité, valable jusqu’à fin 2026, vise à stimuler la transmission anticipée de patrimoine tout en soutenant l’investissement résidentiel neuf et les rénovations énergétiques.
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Depuis février 2025, il est possible de transmettre jusqu’à 100’000 euros en donation sans payer de droits, à condition que l’argent soit utilisé pour l’acquisition d’une résidence principale neuve ou pour des travaux d’amélioration énergétique. Ce régime s’adresse aux transmissions entre membres d’une même famille : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants. En l’absence de descendance directe, un neveu ou une nièce peut également en bénéficier.
L’exonération n’est applicable que si les fonds sont investis dans l’immobilier dans un délai de six mois à compter de la date du don. Il ne s’agit donc pas d’une donation libre, mais bien d’un transfert conditionné à un usage spécifique.
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Cette nouvelle exonération vient s’ajouter aux dispositifs déjà en vigueur. Chaque parent peut déjà transmettre jusqu’à 100’000 euros à un enfant sans fiscalité, tous les 15 ans. S’y ajoute un abattement de 31’865 euros pour les dons familiaux de sommes d’argent, sous certaines conditions.
En combinant ces règles, un couple peut transmettre jusqu’à 463’730 euros à un enfant, sans déclencher de taxation :
- 100’000 € par parent au titre de l’abattement classique,
- 100’000 € dans le cadre de la nouvelle exonération,
- 31’865 € au titre du don familial exonéré (article 790 G du Code général des impôts).
Ce montant élevé suppose néanmoins que les deux donateurs remplissent les conditions requises, notamment en matière d’âge et de lien de parenté, et que les fonds soient bien affectés à un projet immobilier conforme.
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Relancer l’investissement résidentiel
Cette mesure s’inscrit dans une politique de relance ciblée du secteur immobilier. La construction neuve traverse une période difficile, affectée par la hausse des coûts et la baisse de la demande. En encourageant les transmissions de patrimoine à des fins immobilières, le gouvernement cherche à soutenir les promoteurs et à faciliter l’accès à la propriété pour les jeunes générations.
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La rénovation énergétique est également au cœur de ce dispositif. Les travaux d’isolation, de chauffage ou d’amélioration des performances thermiques d’un logement existant entrent dans le champ d’application de l’exonération, à condition qu’ils soient réalisés dans les délais fixés.
Des conditions strictes à respecter
L’usage des fonds est contrôlé. Le bénéficiaire du don devra être en mesure de justifier, dans les six mois, l’affectation des sommes reçues à l’achat d’un bien neuf destiné à sa résidence principale ou à des travaux éligibles. Sans cette preuve, l’administration fiscale pourra réclamer les droits de donation sur le montant transmis. Le don doit être déclaré auprès des services fiscaux, comme toute donation manuelle. L’exonération ne dispense pas de cette formalité.
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Le dispositif sur la succession est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026. Il n’a pas vocation à être prolongé, selon les termes actuels de la loi. Les ménages intéressés ont donc deux années pour organiser leur transmission, vérifier leur éligibilité et lancer les démarches.
Pour les familles qui disposent d’une capacité d’épargne importante et souhaitent soutenir un projet immobilier chez leurs enfants ou petits-enfants, cette mesure représente une fenêtre stratégique. Elle permet à la fois de réduire la pression fiscale sur la transmission et d’accompagner concrètement un investissement dans l’immobilier durable.
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