Obligatoire dès la première visite, l’état des risques et pollutions (ERP) est rarement remis aux acheteurs. Ce retard peut entraîner de lourdes conséquences et justifier une rétractation ou une annulation de la vente.
Depuis l’article L125‑5 du code de l’environnement, tout vendeur ou agent immobilier doit fournir un État des risques et pollutions (ERP) dès la première visite du bien. Car ce document est important : « L’ERP est un document essentiel dans une transaction immobilière, car il informe précisément l’acquéreur sur les risques auxquels le bien est exposé : zone inondable, recul du trait de côte, retrait-gonflement des argiles ou encore obligations de débroussaillement. Juridiquement, il doit être remis dès la première visite, même si, dans les faits, beaucoup d’acheteurs ne le découvrent qu’au moment de l’avant-contrat », rappelle Pierre Lemarchand, co‑gérant de l’Agence l’Adresse de Saint‑Gilles Croix‑de‑Vie.
Pourtant, cette obligation est encore largement ignorée. Dans la majorité des transactions, l’acheteur n’en prend connaissance qu’au moment de signer l’avant-contrat. Trop tard, parfois, pour renoncer sereinement ou pour négocier. Or, si l’ERP met en évidence un risque majeur (inondation récurrente, recul du trait de côte, instabilité des sols…), la loi du 8 août 2015 prévoit un délai de rétractation de dix jours, sans justification. En cas de dissimulation volontaire d’un risque, l’acquéreur peut même demander la réduction du prix ou l’annulation pure et simple de la vente.
Face à ces enjeux, certains professionnels jouent pleinement la transparence. « De notre côté, nous faisons le choix de le transmettre le plus en amont possible, afin que l’acquéreur puisse acheter en parfaite connaissance de cause. C’est aussi une manière de sécuriser la transaction : si un risque majeur apparaît tardivement, l’acquéreur peut exercer son délai de rétractation, voire demander l’annulation de la vente en cas d’information dissimulée », précise le professionnel. L’ERP doit dater de moins de six mois et être établi à partir du formulaire officiel disponible sur Géorisques. Il inclut les cartes réglementaires et l’ensemble des aléas applicables à l’adresse du bien. C’est une obligation légale que vous pouvez exiger dès la première visite. En l’absence de document, redoublez de prudence : un vendeur réticent peut vouloir masquer une zone inondable ou un risque connu. S’il est remis trop tard ou s’il est incomplet, sa responsabilité peut être engagée.
Même un ERP conforme ne dispense pas de recherches supplémentaires. Un passage au service urbanisme de la mairie permet de vérifier les plans de prévention des risques, les servitudes, voire l’historique local des sinistres. Le site Géorisques fournit une vision fine des aléas naturels, miniers ou littoraux. Soyez aussi attentif aux noms des lieux-dits : « la Source », « les Carrières », « le Moulin » ou « les Prés » peuvent révéler un passé hydrologique ou géologique sensible. Croiser ces informations permet d’anticiper les mauvaises surprises.
Si le vendeur ou l’agent a fourni un ERP incomplet ou a volontairement occulté un risque, plusieurs recours existent. L’acheteur peut invoquer le vice du consentement pour obtenir une baisse du prix ou l’annulation de la vente devant le juge. Si l’ERP révèle tardivement un risque rédhibitoire, le délai légal de rétractation de dix jours s’applique pleinement. En cas de dissimulation avérée, la responsabilité du vendeur peut être engagée, ainsi que celle de l’agent tenu à un devoir d’information. « Nous n’avons donc aucun intérêt à différer cette transparence, car cela ferait perdre du temps à toutes les parties et fragiliserait la vente », assure Pierre Lemarchand. D’où l’importance de réclamer le document tôt et de le vérifier avec attention.
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