Frais de notaire, succession, donation : les droits de mutation s’invitent à chaque changement de propriétaire et alourdissent la note. Qui paie quoi en 2025 et comment se calcule cette taxe souvent méconnue ?
Lorsqu’on signe pour une maison ou un appartement, la surprise vient souvent moins du prix que des fameux frais de notaire. Une grande partie de cette addition correspond en réalité aux droits de mutation, des taxes que l’on paie au moment où un bien change de propriétaire. Avec la hausse possible des taux depuis 2025, la question de leur calcul devient encore plus sensible.
Ces droits ne concernent pas que l’achat d’un logement : ventes, donations, héritages ou encore apports en société y sont soumis. Autrement dit, presque chaque grande étape de la vie patrimoniale déclenche ce passage obligé devant le fisc. Encore faut-il comprendre comment ces sommes sont calculées.
Les droits de mutation, parfois appelés « frais de mutation », sont des taxes perçues par l’État et les collectivités locales lors du transfert de propriété d’un bien immobilier ou d’un patrimoine. Ils financent notamment départements et communes. On distingue deux grandes catégories : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), dus lors d’un achat ou d’une vente, et les droits de mutation à titre gratuit, applicables aux transmissions sans paiement direct comme la succession ou la donation.
Ces droits deviennent exigibles dès qu’il y a changement de propriétaire, dans plusieurs situations fréquentes :
Pour un achat, les DMTO sont dus par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Dans une succession ou une donation, chaque héritier ou donataire paie des droits de mutation à titre gratuit sur la part nette qu’il reçoit. Le notaire sert d’intermediaire : il calcule le montant, collecte les fonds puis les reverse au Trésor public et aux collectivités concernées.
Pour les droits de mutation à titre onéreux, la base taxable est en principe le prix de vente indiqué dans l’acte, éventuellement augmenté de certaines sommes dues au vendeur. Sur cette base, on applique plusieurs taxes : une taxe départementale (3,80 % pouvant aller jusqu’à 5 % depuis la loi de finances 2025), une taxe communale additionnelle de 1,20 %, et des frais d’assiette et de recouvrement de 2,37 % calculés sur la seule taxe départementale. Dans les départements ayant porté le taux à 5 %, le total des DMTO approche 5,80 % du prix de vente pour la vente d’un immeuble.
Des taux réduits existent : environ 0,75 % du prix lorsque l’opération est soumise à la TVA sur le prix total, par exemple pour un logement neuf vendu en VEFA ou cédé moins de cinq ans après son achèvement. Un taux réduit s’applique aussi quand l’acquéreur s’engage à revendre le bien dans un délai de cinq ans ; si cet engagement n’est pas respecté, il doit alors acquitter le complément de droits au taux normal. À côté de ces règles, l’administration dispose d’un droit de requalification : en cas de prix manifestement sous-évalué, les droits sont recalculés sur la valeur réelle du bien, avec redressement à la clé.
Les DMTO peuvent continuer à grimper en 2026, car la loi de finances 2025 autorise les départements à relever leur taxe jusqu’à 5 % du prix de vente pour les actes conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Chaque conseil départemental décide, ce qui explique des écarts d’un territoire à l’autre. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exclus de cette hausse et certains départements peuvent même voter un taux réduit ou une exonération, sous condition de conserver le bien en résidence principale pendant au moins cinq ans.
Pour les droits de mutation à titre gratuit, le calcul suit plusieurs étapes : détermination de l’actif net taxable (valeur des biens diminuée des dettes et charges), application d’un abattement lié au lien de parenté, puis utilisation d’un barème progressif dont les taux montent avec le montant transmis, jusqu’à 55 % ou 60 % pour les transmissions lointaines ou sans lien familial. Certaines opérations profitent de dispositifs d’allègement, comme les transmissions d’entreprises avec pacte Dutreil, les biens professionnels ou encore les dons familiaux d’argent pouvant être exonérés jusqu’à 100 000 euros par donateur jusqu’au 31 décembre 2026 lorsqu’ils financent un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique. D’autres stratégies, comme l’assurance-vie, la détention via une SCI ou le démembrement de propriété, sont souvent utilisées pour anticiper la transmision et limiter l’empreinte fiscale.
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