Article rédigé par Francesco Iñareta, porte-parole idealista.
Fin 2025, la situation du logement en Espagne ne pourra être qualifiée que d’une seule façon : d’urgence nationale. La pénurie de logements est devenue structurelle, pourtant le débat public reste focalisé sur le contrôle des prix et autres mesures dictées par des convictions idéologiques plutôt que par des objectifs concrets. Ce cadre a dominé les politiques publiques pendant des années, et il est désormais impératif de le dépasser et d’adopter une nouvelle approche fondée sur le consensus, l’expertise et, surtout, une prise de décision basée sur les données.
Malheureusement, il sera difficile de réparer les dégâts déjà causés. Pire encore, les mesures proposées ces dernières semaines semblent pousser le marché encore plus loin dans la mauvaise direction, aggravant les déséquilibres existants au lieu de les corriger.
Dans un contexte de confrontation politique croissante, la politique du logement est entrée dans une sorte d’ère post-vérité. Les institutions elles-mêmes remettent de plus en plus en question la crédibilité des données et des statistiques censées garantir la transparence et la clarté du marché, notamment lorsque ces données révèlent l’inefficacité, voire les conséquences néfastes, des politiques mises en œuvre jusqu’à présent.
Nous traversons une période de profonde incertitude législative. L’absence même d’un consensus politique minimal rendra pratiquement impossible l’adoption ou la modification de toute loi susceptible d’améliorer l’accessibilité au logement. À l’aube de 2026, le marché immobilier devrait poursuivre sa trajectoire des dernières années : les prix continueront d’augmenter, tant à la vente qu’à la location, tandis que l’offre continuera de se contracter sur les deux segments.
La crise du logement locatif frôle la catastrophe. Nous subissons les conséquences d’années de législation qui ont systématiquement surprotégé les locataires en place, tout en excluant ceux qui recherchent activement un logement. Même les locataires qui se sentent actuellement en sécurité seront confrontés à la même réalité à l’expiration de leur bail, lorsqu’ils seront contraints de retourner sur un marché de plus en plus tendu.
Le déséquilibre croissant entre propriétaires et locataires a entraîné le retrait de milliers de logements du marché locatif, contribuant à l’augmentation du nombre de ventes. De ce fait, le problème ne se limite plus aux loyers élevés ; dans de nombreuses régions, il est devenu pratiquement impossible de se loger, même pour ceux qui en ont les moyens.
Paradoxalement, l’impasse politique actuelle a apporté un certain répit au marché locatif en empêchant l’adoption de nouvelles mesures qui auraient rendu la location encore plus difficile, notamment en restreignant davantage l’accès au logement. Toutefois, cette pause relève davantage d’un calcul parlementaire que d’une véritable évolution dans le diagnostic de la crise du logement ou dans les solutions nécessaires. Par conséquent, le risque que certaines de ces propositions soient finalement mises en œuvre demeure réel.
En 2026, les prix devraient légèrement baisser dans les régions où ils se sont stabilisés suite à des interventions réglementaires, tandis qu’ils continueront d’augmenter sur les marchés où aucune mesure de ce type n’a été appliquée. Le coût du maintien du contrôle des prix sera toutefois supporté par les demandeurs de logement, car l’offre continue de se réduire et les conditions d’accès deviennent de plus en plus restrictives. Il en résulte une fracture entre les locataires eux-mêmes : ceux qui bénéficient des mesures coercitives imposées aux propriétaires et ceux qui sont exclus du marché du fait de ces mêmes politiques.
C’est là le véritable défi auquel est confronté le marché locatif espagnol aujourd’hui. La concurrence entre les ménages pour les rares logements disponibles est féroce. En moyenne, plus de 50 locataires potentiels se disputent chaque annonce sur idealista, et de prime abord, le prix n’est pas le principal obstacle. En réalité, les candidats sont pris dans une sorte de processus de sélection à chaque fois qu’ils tentent de trouver un logement, à l’issue duquel un seul ménage est finalement retenu. Les autres doivent poursuivre leurs recherches et participer à plusieurs reprises aux sélections, constatant souvent qu’un candidat encore plus prometteur a émergé.
Les familles avec enfants, les personnes de plus de 65 ans, les familles monoparentales et les personnes vivant avec un seul revenu sont systématiquement désavantagées et ont beaucoup moins de chances d’être retenues. Face à un afflux de candidatures, les propriétaires privilégient inévitablement les candidats offrant la plus grande sécurité de paiement perçue – souvent des candidats dont le profil financier dépasse largement le montant du loyer. Cette dynamique a entraîné une « élitisme » croissant du marché locatif.
Face à la diminution de l’offre et à l’intensification de la concurrence, des critères financiers de plus en plus exigeants sont imposés, excluant de nombreuses personnes qui, avant l’introduction de ces déséquilibres réglementaires, n’avaient aucune difficulté à trouver un logement locatif. De fait, les politiques censées protéger les groupes vulnérables ont d’abord exclu du marché les plus vulnérables, puis ceux qui risquaient de le devenir, aboutissant à un système où de larges pans de la société sont désormais systématiquement exclus.
Les prix de l’immobilier devraient clôturer l’année avec une hausse de plus de 15 % par rapport à l’année précédente, avec une croissance particulièrement marquée à Madrid et à Valence, où les augmentations de prix dépasseront la moyenne nationale. À Barcelone, en revanche, la dynamique particulière du marché immobilier local laisse présager une croissance des prix à un chiffre, la réduction de l’offre ayant été partiellement compensée par la mise en vente de logements initialement destinés à la location.
La demande se concentre désormais massivement sur le parc de logements existant, insuffisant depuis longtemps pour la satisfaire. Avec environ 100 000 logements neufs construits chaque année, un simple examen des données transactionnelles révèle que la majorité des ventes concernent des biens anciennement loués. Cette situation n’est toutefois pas viable. À mesure que le parc de logements locatifs diminue, le maintien des volumes de ventes actuels deviendra de plus en plus difficile.
Pour que le marché retrouve son équilibre, il est indispensable que les grues réapparaissent dans le paysage urbain de nombreuses villes espagnoles. Cela implique de mettre fin à la criminalisation du secteur de la construction, aux discours populistes qui entourent le développement et au manque de vision politique qui continue de bloquer la mise en œuvre de mécanismes clés – comme la réforme du droit foncier – susceptibles d’accélérer la construction de logements neufs. Parallèlement, la grave pénurie de main-d’œuvre qualifiée dans le secteur du bâtiment ne saurait être ignorée. Y remédier nécessitera des politiques audacieuses et coordonnées pour attirer, former et fidéliser les travailleurs indispensables à la construction des logements dont le pays a un besoin si urgent.
La demande de logements reste extrêmement forte, mais les prix records atteints mois après mois contraignent un nombre croissant de familles à se retirer du marché. Si le financement hypothécaire est relativement accessible, il exige des niveaux d’épargne hors de portée pour de nombreux ménages. Malgré cela, l’écart entre l’offre et la demande est désormais si important que le retrait de ces segments de la demande ne devrait pas entraîner de baisse des prix, même s’il pourrait contribuer à modérer le rythme des hausses futures.
Dans le même temps, la hausse des prix de l’immobilier continue de largement dépasser celle des revenus des ménages, accentuant ainsi les difficultés d’accès au logement. Sur les principaux marchés du pays, l’effort financier nécessaire à l’acquisition d’un logement dépasse déjà les seuils recommandés par les experts financiers, soulignant le décalage croissant entre les prix et le pouvoir d’achat.
Dans ce contexte, la croissance des prix de l’immobilier dépasse largement celle des revenus des ménages, ce qui signifie que l’effort financier nécessaire pour acheter un logement augmente régulièrement et, sur les principaux marchés, dépasse déjà les limites recommandées par les experts financiers.
Les ventes de logements atteignent des niveaux records, avec plus de 700 000 transactions réalisées. Cependant, un ralentissement s’est amorcé ces derniers mois, probablement dû à la hausse des prix et à la forte diminution de l’offre. Bien qu’il soit peu probable que ces taux de croissance se maintiennent dans les prochains trimestres, les ventes pourraient se stabiliser autour des niveaux actuels, soutenues par la demande de résidences principales, secondaires et de vacances, des tendances qui influencent déjà fortement ces segments du marché.
Contrairement à 2024, le crédit immobilier a connu une baisse constante, passant de l’euphorie du premier semestre à une croissance plus modérée au second. L’environnement global est resté favorable, soutenu par des taux d’intérêt bas et un niveau d’emploi élevé, ce qui a alimenté une forte demande et incité les banques à prêter. La concurrence intense au sein du secteur bancaire a permis de proposer des offres bien inférieures au coût du financement, avec des prêts immobiliers à taux fixe disponibles à moins de 2 % et des prêts à taux mixte à moins de 1,5 % pendant leur période initiale à taux fixe. Dans ce contexte, les prêts immobiliers à taux variable ont quasiment disparu du marché, tandis que les transferts de prêts ont également fortement diminué après les niveaux exceptionnellement élevés de refinancement et de changement de banque observés en 2023 et début 2024.
Pour l’année 2026, nous prévoyons une stabilité relative du marché hypothécaire. Les banques devraient continuer à proposer des produits très compétitifs, même si leurs taux seront légèrement inférieurs à ceux observés récemment. Il conviendra de suivre de près l’évolution des prix de l’immobilier, l’activité économique globale et, en particulier, le taux de chômage, car ce sont les principaux facteurs susceptibles de ternir ce qui devrait être une nouvelle année positive pour le crédit hypothécaire, bien que moins dynamique qu’en 2025.
Globalement, 2026 semble être une année de continuité, marquée par la hausse des prix, une pression soutenue sur la demande, une offre chroniquement rare et un discours public qui se concentre moins sur l’identification des solutions que sur la répartition des responsabilités.
Bruxelles a dévoilé le premier plan de l’UE en matière de logement abordable, une feuille de route conçue pour améliorer l’accès au logement pour les travailleurs, les jeunes et les sans-abri.
