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Tout a commencé avec un appartement de 70 mètres carrés que Pierre a acheté à Clermont-Ferrand pour 120 000 euros en 2020, et qu’il a transformé pour accroître ses revenus.
"Je voulais gagner plus pour pouvoir m'acheter de belles voitures." Quand il est question d'investissement dans l'immobilier, à chacun sa motivation. Quand Pierre a décidé d'acheter son premier bien à 24 ans, son objectif était clair. En 2020, il était technicien d'inventaire en CDI et percevait un salaire net de plus de 2 000 euros. "J'ai attendu d'avoir mon CDI pour acheter mais j'avais déjà mis de côté quand j'étais étudiant en travaillant tous les étés. Je ne suis pas de nature dépensière, donc j'avais déjà un peu d'argent de côté", se souvient le jeune homme aujourd'hui âgé de 29 ans. "Avec un apport de 10 000 euros, j'ai pu emprunter 120 000 euros sur 20 ans, avec 550 euros à rembourser chaque mois."
Il entame alors ses recherches avec des critères précis en tête : au moins trois chambres, des toilettes séparées, un immeuble sans ascenseur pour limiter les charges et, surtout, une localisation proche des facultés. Pierre avait en effet déjà en tête d'acheter ce bien pour en faire une colocation : "J'avais entendu dans un podcast que ça permettait de générer plus de revenus qu'une location classique et Clermont-Ferrand est une ville assez étudiante". La ville compte 40 000 étudiants, selon le site Internet de la mairie.
Il trouve son bonheur avec un appartement de 70 mètres carrés, qu'il achète 120 000 euros. Il débourse ensuite près de 10 000 euros en travaux de rafraîchissement pour refaire la cuisine, le sol ou encore repeindre les murs en blanc. Il loue chaque chambre, de 10 mètres carrés chacune, 350 euros par mois, ainsi qu'un garage, 80 euros par mois. Cela lui permet de générer 1 130 euros de revenus par mois. "Sans la colocation, j'aurais sans doute loué l'appartement aux alentours de 700 euros par mois", estime le propriétaire. Les charges d'abonnement individuel (électricité, internet) étant payées directement par les locataires et les charges de copropriété incluses dans les provisions sur charges payées avec le loyer, la location de l'appartement en colocation et celle du garage permettent au propriétaire d'atteindre un revenu annuel de 12 430 euros, en comptant un mois de vacances locative, ce qui, d'après ses calculs, représente 48% de plus qu'une location hors colocation. Ce qui correspond à une simulation sur 12 mois (hors vacance locative d'un mois, donc) et hors revenus générés par la location du garage. "Je paye entre 200 et 300 euros de charges de copropriété par trimestre et 1 000 euros de taxe foncière chaque année", précise-t-il.
"La colocation, c'est aussi moins de gestion que de la location saisonnière, estime le jeune propriétaire. Je fais l'état des lieux en août et, souvent, je n'ai plus rien à faire de toute l'année." Il faut tout de même souligner qu'en louant une chambre à un étudiant, on prend le risque que ce dernier ne finisse pas l'année dans le logement. "Cette année j'ai pris, sans faire exprès, deux locataires qui étaient dans la même classe. En mai, elles sont toutes les deux parties pour leur stage de fin d'études, donc je me suis retrouvé d'un coup avec deux chambres vides, témoigne Pierre. Mais, en cinq ans, c'était la première fois que j'avais deux chambres vacantes pendant trois mois". À noter également que la colocation peut augmenter le risque d'usure due à un usage plus intensif des parties communes et des équipements.
Le propriétaire est formel : "Je n'ai pas de mal à trouver des locataires". Pour la rentrée 2025/2026, il a trouvé ses étudiants depuis le mois de juin, pour un début de bail en août. "Je ne propose pas de bail solidaire, pour ne pas refroidir les locataires qui ne veulent pas être tenus responsables des impayés des autres." Aujourd'hui, le jeune homme possède un portefeuille de sept biens, dont la majorité est dédiée à la location courte durée. Grâce à ses investissements, il se dégage un revenu d'environ 2 200 euros par mois, net d'impôts. Le jeune homme a d'ailleurs décidé de quitter son CDI en janvier 2025 pour devenir entrepreneur dans la formation en ligne. "Pour l'instant je n'ai pas de projet d'investissement en cours. Il faut que je me reconstitue un bon apport, car c'est plus difficile d'emprunter en tant qu'entrepreneur."
