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DROIT IMMOBILIER. Grâce à l’article 1702 du Code civil, ce couple a échangé définitivement son appartement contre un logement plus grand dans la même copropriété. Résultat : des frais de notaire très réduits.
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Troquer son appartement de trois pièces – estimé entre 900 000 et 1,1 million d’euros – contre un logement plus grand : c’est ce que vient de réaliser Édouard. « Notre appartement de 84 m², que nous avions acheté il y a 8 ans, était devenu trop petit suite à l’arrivée de nos deux enfants. Avec ma femme, nous nous sommes alors mis en quête d’un appartement plus grand, toujours dans le même secteur, c’est-à-dire dans le 16e arrondissement, vers la Porte Dauphine », raconte le consultant. Après plusieurs mois de visites, aucun bien n’a véritablement enthousiasmé le couple. « Le problème, c’est que le montant des frais de notaire amputait notre budget et l’enveloppe que nous souhaitions octroyer à la réalisation de travaux », explique-t-il.
La femme d’Édouard, qui est avocate, parle alors du principe d’échange de maisons à son mari. Très méconnu, ce mécanisme ancestral est encadré par l’article 1702 du Code civil, rédigé sous Napoléon en 1804 et toujours en vigueur. « Il était jusqu’ici surtout utilisé à la campagne, par les agriculteurs, pour échanger des terrains ou, en ville, pour échanger des caves, par exemple pour créer des souplex. Les échanges étaient donc plutôt le fruit du hasard », explique Frédéric Kopp, qui a créé Béa, une plateforme d’intermédiation entre candidats à l’échange de biens. En faisant quelques recherches sur Internet, Édouard découvre Béa. « Je me suis inscrit à la plateforme et l’algorithme a fait le reste en me proposant un appartement de 117 m², situé dans notre secteur », raconte-t-il.
Énorme coup de chance : le couple découvre, quelques jours avant la visite, que le bien en question est situé dans la même copropriété que son appartement, deux étages au-dessus. « Les co-échangistes étaient des personnes à la retraite, qui vivaient une partie de l’année dans le Sud, où ils avaient une résidence secondaire. Ils cherchaient donc à avoir un pied-à-terre parisien plus petit puisque leurs enfants étaient partis », explique Édouard. Pour les deux cadres comme pour le couple de retraités, l’opportunité d’échange était idéale. « Nous gardions non seulement notre quartier, mais aussi notre copropriété. C’était très rassurant pour nous », confie-t-il. Après les visites respectives de leurs biens, orchestrées par Béa, les co-échangistes ont signé, en mars dernier, l’acte de vente chez le notaire.
Les deux appartements n’ayant pas la même valeur, un montant a été versé chez le notaire. « Nous avons réglé 365 000 euros de soulte, qui correspond à la différence de valeur qu’il y a entre les deux biens. L’appartement que nous avons acheté étant plus grand, situé à un étage plus élevé et mieux exposé », indique Édouard. En réalité, c’est surtout sur les frais de notaire que les co-échangistes ont réalisé des économies. Et pour cause : il n’y a qu’un seul acte notarié pour l’échange, au lieu de deux dans le cadre d’une vente puis d’un achat. Par ailleurs, cet acte est taxé différemment. En pratique, dans le cadre d'un échange avec soulte, les droits sont calculés à 5 % sur la valeur du bien le moins cher, tandis que la soulte est taxée comme une vente classique. Les émoluments du notaire, eux, sont ensuite calculés séparément.
Enfin, les frais de mutation sont partagés entre les co-échangistes, « proportionnellement à la valeur des biens », ajoute le fondateur de Béa, qui dénombre 3 000 utilisateurs en France. « Au total, les frais de notaire pour cet échange étaient de 95 000 euros, payés à 60 % par nous et à 40 % par nos co-échangistes », confie Édouard. Alors qu’en cas d’achat dans l’ancien, entre 7 et 8 % sont prélevés sur le prix de vente du bien. S'il avait acheté cet appartement de 117 m² (estimé à environ 1,3 million d'euros) de manière classique, le couple aurait payé environ 97 000 euros de frais de notaire. Dans le cadre de l'échange, ils n'en ont payé que 57 000 euros, soit une économie de 40 000 euros. Sans compter que le couple a évité le recours à un prêt relai, coûteux et difficile à obtenir.
Cerise sur le gâteau : puisque le couple parisien avait négocié, lors de son précédent achat immobilier, la transférabilité de son prêt, il a pu garder son taux de crédit avantageux. « Nous avons emprunté au même taux qu’il y a 8 ans, c’est-à-dire 1,6 %. Si nous avions dû refaire un prêt aux taux actuels, on nous aurait proposé a minima 3,2 % », commente Édouard. Les co-échangistes ont toutefois dû payer les honoraires de la start-up Béa, qui commercialise 88 % de biens off-market. « Nous prélevons une commission de 4 % sur chaque bien échangé. C’est bien moins que la moyenne de 5,78 % prélevés par les agences immobilières traditionnelles », précise Frédéric Kopp.
La famille parisienne entend s’installer dans son nouvel appartement dans le courant du mois de mai. « Nous sommes actuellement en train d’y faire des travaux. Comme il y a deux entrées, nous créons un studio indépendant de 15 m² qui, à terme, permettra d’accueillir mon neveu. Et nous gardons 102 m² pour nous. Nos enfants auront, enfin, chacun leur chambre », raconte-t-il. Le déménagement s’annonce facile. « Je ne pense pas qu’on aura besoin de faire appel à une société. Il y a seulement deux étages qui séparent les deux appartements ! », conclut-il.
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