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Attention aux affaires qui paraissent en or : elles peuvent parfois se retourner contre l’acheteur. En janvier 2014, Édouard vend au couple Napoli (prénom et nom modifiés) un ensemble immobilier situé en Alsace, composé d’une résidence principale de 64,70 m² habitables, d’une dépendance et d’un garage. L’acte authentique fixe le prix de vente à 30 000 euros.
À peine quinze mois plus tard, Édouard assigne les acheteurs en justice. La raison ? Il estime que le couple Napoli n’a pas payé assez cher et sollicite “la rescision pour lésion”. “Si un vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix, il peut demander l'annulation de la vente, explique Jean-Joël Governatori, avocat au barreau de Grasse. Il faut agir dans le délai de deux ans à compter de la vente mais la lésion doit s'apprécier au jour de la vente.”
Le couple ne comprend pas cette assignation. Les acheteurs sont furieux. Ils soutiennent mordicus avoir versé 60 000 euros pour ce bien. Selon eux, Édouard, alors en difficulté financière et confronté à plusieurs procédures de recouvrement, souhaitait éviter que ses créanciers ne saisissent l'argent de la vente. Pour cela, il voulait minimiser le prix officiel devant le notaire et toucher le reste de manière invisible, “hors comptabilité”. Les Napoli affirment alors avoir versé 5 000 euros chez le notaire et 55 000 euros supplémentaires lors de l’acquisition des parts d’une société.
L’acte authentique mentionne toutefois un paiement de 5 000 euros comptant le jour de la vente et de 25 000 euros versés directement au vendeur, “hors comptabilité du notaire”, avant la signature. Quels que soient les accords conclus en secret, les juges n’ont pas cherché à démêler le vrai du faux. La Cour d’appel de Colmar rappelle que les accords cachés visant à modifier le prix réel de vente (les contre-lettres) sont nuls. Les juges retiennent donc uniquement le prix de 30 000 euros figurant dans l’acte notarié pour apprécier l’existence d’une lésion.
Pour le vendeur, l’immeuble valait 109 000 euros et avait fait l’objet de rénovations. Les Napoli décrivent au contraire un bien en très mauvais état : absence d’isolation, installation électrique dangereuse, garage inutilisable, multiples servitudes de passage et risque d’effondrement lié à la suppression d’une cloison. Un collège d’experts judiciaires est donc envoyé sur place, en 2019, pour estimer la valeur du bien au jour de la vente. Ils concluent que la valeur vénale réelle de l’ensemble immobilier en janvier 2014 était de 85 000 euros.
Le bien ayant été vendu avec une décote de 64,7 % par rapport à cette valeur, les juges admettent l’action en rescision pour lésion. “Le régime de la rescision pour lésion ne tient pas compte de la faute éventuelle du vendeur. Le législateur a délibérément choisi de protéger le vendeur contre lui-même”, détaille l’avocat en droit immobilier.
Les acquéreurs disposent alors d’une option : soit conserver le bien en versant un complément de prix de 46 495 euros dans les trois mois suivant la signification de la décision, rendue le 12 février 2026, soit accepter la résolution de la vente. À défaut de paiement dans ce délai, la vente sera annulée. Les époux Napoli devront quitter les lieux, Édouard pourra récupérer son bien et restituer les 30 000 euros perçus lors de la vente. Le couple est également condamné à verser une indemnité d’occupation de 81 137 euros, arrêtée à la date de la décision. Cette somme continue de courir jusqu'à la libération effective des lieux ou au paiement du complément de prix.
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