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Malgré un frémissement de la demande, le marché immobilier bordelais reste contraint par une difficulté majeure : l’accès au financement. Entre règles prudentielles strictes et apport insuffisant, de nombreux ménages, pourtant solvables, peinent à concrétiser leur projet
Le marché immobilier bordelais amorce une phase d’ajustement après plusieurs années de hausse : les prix se sont stabilisés autour de 4 335 euros/m² et leur évolution devrait être modérée en 2026, d’après l’Observatoire PAP qui avance une hausse potentielle entre 1 et 3 % à Bordeaux. Pourtant, la question des prix ne constitue plus le principal obstacle à l’accession : le véritable verrou est souvent financier. En dépit d’un taux moyen de crédit autour de 3,25 % début 2026 – qui augmente avec le contexte international – les conditions d’octroi demeurent strictes et limitent fortement les capacités d’emprunt. Le plafonnement du taux d’endettement à 35 %, imposé par le Haut Conseil…
Le marché immobilier bordelais amorce une phase d’ajustement après plusieurs années de hausse : les prix se sont stabilisés autour de 4 335 euros/m² et leur évolution devrait être modérée en 2026, d’après l’Observatoire PAP qui avance une hausse potentielle entre 1 et 3 % à Bordeaux. Pourtant, la question des prix ne constitue plus le principal obstacle à l’accession : le véritable verrou est souvent financier. En dépit d’un taux moyen de crédit autour de 3,25 % début 2026 – qui augmente avec le contexte international – les conditions d’octroi demeurent strictes et limitent fortement les capacités d’emprunt. Le plafonnement du taux d’endettement à 35 %, imposé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), agit comme un filtre déterminant.
Cette contrainte affecte des profils de plus en plus larges. Même des ménages en CDI, avec des revenus stables, se voient refuser leur financement. « Nous voyons des clients solvables mais non finançables », observent plusieurs acteurs du secteur. En cause : un manque d’apport, des crédits annexes bientôt soldés, ou encore une situation professionnelle jugée insuffisamment sécurisée par les banques.
Les investisseurs sont également particulièrement pénalisés. Le calcul du taux d’endettement, qui ne prend plus en compte les revenus locatifs selon une logique différentielle, exclut de facto de nombreux projets pourtant équilibrés. L’âge des emprunteurs, et le montant des assurances de prêt, peuvent également bloquer une opération : « Nous accompagnons par exemple des particuliers quinquagénaires et qui ont du patrimoine avec des problématiques de refinancement pour des travaux ou une extension. Nous finançons les travaux jusqu’à 500 000 euros. Ces profils voient surtout les portes du crédit se refermer parce que les assurances coûtent trop cher à leur âge », explique Florent Rocca Serra, cofondateur d’Hyppo, société créée en 2023, qui propose aux propriétaires de réinvestir via le crédit hypothécaire.
Résultat : une contraction sensible du marché, avec un volume de transactions divisé par deux dans le neuf en quelques années en Gironde.
Dans ce contexte, ce sont les dispositifs d’accession aidée qui soutiennent aujourd’hui l’activité. Le prêt à taux zéro (PTZ), réactivé dans le neuf l’an dernier, joue un rôle déterminant pour les primo-accédants en réduisant le coût global de l’opération et le niveau des mensualités. « Suivant la commune où l’on projette d’acheter, il faut bien se renseigner pour savoir de quoi on peut bénéficier. Parfois il suffit de se déplacer de 2 kilomètres pour avoir droit à un PTZ », souligne Corine Coudère, du groupe Finance Conseil, à Angoulême, 5e courtier de France. Elle cite notamment des cas où certaines communes, reclassées en zone B1, perdent l’éligibilité au PTZ dans l’ancien, alors même que l’offre neuve y est limitée.
Mais c’est surtout le bail réel solidaire (BRS) qui s’impose comme un levier majeur de solvabilisation. En dissociant le foncier du bâti, il permet de proposer des prix d’acquisition nettement inférieurs à ceux du marché libre. « Le BRS est en croissance exponentielle, il n’y a plus que ça qui marche », souligne Imed Robbana, directeur général du Col, pionnier du BRS en France. Ce modèle transforme en profondeur les dynamiques locales. Dans certaines zones tendues, il constitue désormais la principale voie d’accès à la propriété pour les classes moyennes, comme au Pays basque, dans les zones littorales ou les grandes agglomérations. À l’échelle de la métropole, l’accession aidée représente une part croissante des ventes, contribuant à maintenir une activité minimale dans un marché contraint. « La demande est là, mais l’offre ne correspond pas aux capacités financières des gens », résume Imed Robbana.
Face aux blocages du financement traditionnel, de nouveaux acteurs émergent avec des solutions alternatives. Leur point commun : cibler des ménages exclus du crédit classique, malgré des profils jugés solides. Ces derniers sont révélateurs des tensions actuelles : jeunes actifs sans apport, indépendants sans historique bancaire suffisant, couples en phase de transition ou encore ménages en attente de revente. Une part significative de ces candidats à l’achat dispose pourtant de revenus confortables, souvent autour de 5 000 euros mensuels pour un foyer.
« Nous avons toujours le même type de profil. Par exemple dernièrement, nous avons accompagné un couple à Bordeaux, âgé de 25 et 28 ans avec 2 enfants. Il souhaitait acquérir à Caudéran une maison avec jardin, 90 m², 5 pièces, pour un montant de 420 000 euros, explique Saskia Fiszel, cofondatrice de Virgil, qui s’est imposée comme l’un des pionniers du co-investissement immobilier en France. Virgil a apporté 42 000 euros, en échange nous détenons 15 % du prix du bien. Ce couple disposait d’un apport de 45 000 euros mais qui n’était pas suffisant pour acheter la maison dont ils avaient besoin. »
Pour répondre à ces situations, plusieurs modèles coexistent : le co-investissement, qui permet d’augmenter l’apport initial en échange d’une quote-part du bien, le leasing immobilier, offrant une phase locative avant acquisition ou encore le crédit hypothécaire, qui mobilise la valeur d’un patrimoine existant.
Ces dispositifs permettent, par exemple, à des ménages de franchir un seuil d’apport insuffisant ou de contourner temporairement les contraintes d’endettement. Ils traduisent surtout une mutation du marché : la solvabilité ne suffit plus pour être finançable.
Les professionnels attendent toujours des mesures fortes pour relancer le marché. Certes, les pouvoirs publics ont récemment introduit un nouveau statut de bailleur privé, destiné à encourager l’investissement locatif. Mais les professionnels restent prudents quant à son efficacité. Jugé plus complexe et moins lisible que les dispositifs précédents, ce mécanisme s’adresse avant tout à des investisseurs avertis, capables de s’inscrire dans une logique patrimoniale de long terme. Il ne devrait donc pas suffire à compenser la disparition progressive des investisseurs particuliers, aujourd’hui freinés par les règles de financement.
Dans le même temps, l’ensemble de la filière attend des mesures plus structurantes pour soutenir la production de logements neufs. Car au-delà de la demande, bien réelle, c’est l’adéquation entre les prix proposés et les capacités financières des ménages qui conditionne la reprise. « L’État doit recentrer les dispositifs fiscaux et financiers pour faciliter l’accès à la propriété de la résidence principale, plaide Saskia Fiszel. Le Plan relance logement tombe à côté. » Elle enjoint à encourager l’achat de résidence principale, en recentrant les dispositifs fiscaux sur le renforcement du PTZ ciblé sur les jeunes acheteurs, la défiscalisation temporaire des intérêts de l’achat de la première résidence principale ou encore le soutien à des solutions innovantes de propriété partagée.
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