Votre carte bancaire arrive à expiration. Cliquez ici pour la mettre à jour et continuer à profiter de votre abonnement.
Votre carte bancaire a expiré. Sans action de votre part, votre abonnement risque d’être interrompu et vous perdrez tous vos avantages.
Il faut remonter dix ans en arrière pour trouver un volume de ventes aussi faible, constate la Chambre des notaires de la cour d'appel de Toulouse. Me Julien Lacombe, délégué immobilier pour le Tarn-et-Garonne, analyse une crise structurelle qui touche à la fois l'offre et la demande.
Les notaires du Tarn-et-Garonne ne sont pas encore au chômage technique mais le trou d’air est conséquent: entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024, ils ont réalisé en tout et pour tout 3770 ventes (dont 2550 de maisons anciennes, 610 d’appartements anciens et 490 de terrains à bâtir). C’est 26% de moins en un an.
« On subit une crise, ça fait un an et demi qu’on y est », constate Me Julien Lacombe, délégué départemental en charge de l’immobilier du Tarn-et-Garonne au sein de la Chambre des notaires de la Cour d’appel de Toulouse.
Pour retrouver un volume de ventes si atone, il faut remonter dix ans en arrière. « Même lors de la crise du Covid, le volume de ventes était resté bien plus élevé », note le notaire de Septfonds.
Les raisons de ce marasme sont connues. Décryptage.
« Il y a une inflation sur le coût de la construction. On a un souci sur le marché des primo-accédants. D’habitude, soit celui qui veut devenir propriétaire fait construire, soit il achète un bien autour de 180000 ou 200000 euros à un ancien primo-accédant. Or, ce cercle vertueux n’existe plus.» Les notaires du département n’ont aucun mal à écouler des biens à 400000/ 500000€ et au-dessus, mais «le marché des biens compris entre 150000 et 300000€ est complètement arrêté. »
Me Lacombe y voit «un effet de psychologie collective avec des vendeurs qui sont pour la plupart dans une posture d’attente et des acquéreurs pas encore convaincus par des conditions de prêt qui s’améliorent pourtant, avec un baisse de près d’un point des taux.» Il observe donc «à la fois une crise de l’offre et de la demande car il n’y a pas tant que ça de produits sur le marché».
Le marché du terrain à bâtir est encore plus touché que l’ancien: il décroche de 33% en un an dans le Tarn-et-Garonne. « Les coûts induits ont augmenté et le prix des matériaux a carrément explosé. Et s’ajoute la fiscalité sur la construction. Le prix du neuf à 5000€ le m2, comparé à celui de l’occasion (3000€) n’était déjà pas très raisonnable mais il était compensé par la défiscalisation.Or, le gouvernement a supprimé la défiscalisation sur le neuf. »
C’est loin d’être suffisant pour redonner de l’air au marché, mais les notaires notent « l’amorce d’une légère baisses des prix ». C’est vrai pour les maisons anciennes dont le prix médian (175000€) a baissé de 5,4% en un an dans le département. La tendance est moins nette pour les appartements anciens (-0,9%, prix médian de 1790€ le m2). Le prix du terrain à bâtir est lui aussi orienté à la baisse (-5,9%, prix médian 47500€).
« Pour décanter cette situation, il faut absolument donner une impulsion au marché des primo-accédants qui est le premier maillon d’une chaîne de vente. Si les conditions d’accès au crédit des jeunes se détendent un peu, nous pourrions entrevoir une embellie sur les volumes », espère le délégué de la chambre des notaires.
S’il ne voit pas encore poindre à l’horizon une sortie de crise, Me Lacombe cite trois raisons d’être optimiste: « Le volume de ventes est si bas qu’il ne devrait pas continuer à se rétracter, la baisse amorcée des taux de la BCE va augmenter la capacité d’endettement des emprunteurs et la mise en œuvre des prêts à taux 0 ».
Pour qualifier 2024, Me Julien Lacombe a cette expression: « C’est une année de montagnes russes ».
Dans le Tarn-et-Garonne, ce sont les travailleurs locaux qui portent le marché immobilier. « On n’est pas sur un marché spéculatif », confirme Me Lacombe. Pour autant, il y a des disparités importantes selon l’endroit où l’on réside.
Le prix médian d’une maison est de 210 500 € à Montauban (-7,6 % en un an). Mais c’est à Montbeton qu’acheter une maison revient le plus cher : 238 800 €. Saint-Etienne-de-Tulmont (220 000 €), Bressols (219 300 €) et Grisolles (215 000 €) sont elles aussi au-dessus de Montauban. Montech est juste derrière (208 000 €, – 3,4 %). C’est à Saint-Antonin (180 500 €) que le prix médian a le plus augmenté sur un an (+13 %). La hausse est plus mesurée à Moissac (141 900 €, +5,1 %), Valence-d’Agen (130 000 €, +4,8 %) et Beaumont (124 000 €, +3,3 %).
C’est dans le secteur Gascogne (Lomagne) que le prix médian d’une maison reste le plus bas : 136 000 € (-9,3 %). Deux secteurs du département font exception avec des prix de vente médians à la hausse : Quercy Ouest (de Montaigu à Molières), 159 800 € (+6,8 %) et Quercy Est (de Caussade à Laguépie, englobant Monclar), 154 600 € (+3,1 %).
Pour Me Lacombe, il s’agit « d’un phénomène en trompe-l’œil, avec quelques belles ventes de biens, acquises par des étrangers ou de jeunes retraités, notamment des cadres ayant vendu leur entreprise ».
Pour acheter un appartement à Montauban, il faut compter 1 900 € le m2 (+0,1 % en 1 an). C’est au centre-ville (2 000 €, +3,6 %) et à Bas-Pays (1 960 €, – 2,7 %) que les prix sont les plus élevés; à Pomponne (1 630 €, – 13,6 %) et à Lalande (1 690 €, – 6,2 %) les plus bas.
À Castelsarrasin, c’est 1 360 € le m2 (en hausse de 2 % sur 1 an).
À Montauban, après avoir subi une forte baisse, le prix du terrain (68 800 €) repart à la hausse (+15 % en un an). Dans le Sud Tarn-et-Garonne, c’est 60 000 € (-7,7 %), 37 000 € (-0,1 %) dans le secteur Garonne-Confluent et 27 200 € (-9,4 %) en Gascogne.
J’ai déjà un compte
Je n’ai pas de compte
Vous souhaitez suivre ce fil de discussion ?
Souhaitez-vous recevoir une notification lors de la réponse d’un(e) internaute à votre commentaire ?
Moi non plus je n achèterai pas à Montauban ni Toulouse …c est des trous perdus !…je n'investis qu à Paris ou Bandol ou saint Tropez…c est beaucoup plus rentable et très facilement rentable…restez à Toulouse…lol
Le rendement locatif a Toulouse notamment est dérisoire et c'est d'ailleurs pour ça que ça ne se vend pas et que ce n'est pas prêt de se vendre ..Dans le neuf a Toulouse le rendement brut est de 2 a 2,5% alors que tout investisseur en immobilier s'investit qu'avec un rendement brut moyen de 6% et de 4% au strict minimum. Le rendement immobilier brut a Toulouse est d'ailleurs bien inférieur a celui de Paris, qui est quand même par ailleurs une valeur beaucoup plus sûre
La baisse des volumes de vente est salutaire car elle permet de bloquer pour un temps les excès du marché immo et de retrouver une rentabilité acceptable.
Je n'investirais évidemment pas dans un trou comme Montauban, mais pour relativiser, j'ai déjà craquée l'an dernier pour une maison non mitoyenne, que j'ai divisée en T2/3 sur Toulouse nord, vendue hors réseau d'agence, avec une belle décote.
Car en cherchant bien parmi les 3D du moment (divorce, décès, déménagement), on peut déjà trouver quelques très bonnes affaires dans l'ancien, en achetant cash.
Commentaire qui dénote une mentalité obscène basée sur le malheur des gens et sur un égo…
C'est pas moi qui viendrai habiter dans une maison transformée en 3 placards à balais. Mais avec l'augmentation du foncier tous les ans et bientôt de la fiscalité sur les rcm vous risquez de fumer !
Je ne parle pas des lettres du DPE !
Bonjour prospermike,
Vous seriez surpris de la demande locative pour des petites surfaces en période de rentrée : couples sans enfant, famille monoparentale… qui ne font pas la fine bouche et veulent juste se loger avec un loyer décent, bien situé et pas dans une cité.
Quant au DPE, il est toujours aussi facile de glisser 1 ou 2 billets de 100 pour voir un diagnostic énergétique soudainement transformé en D là où j'avais du E/F/G…