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En raison de la hausse du taux de crédit, qui atteint en moyenne 2,30 % sur 20 ans en octobre, de nombreux dossiers de prêt dépassent le taux d’endettement maximum en vigueur. Ce qui entraîne des refus de financement de la part des banques.
Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement maximum des ménages est fixé à 35 %. De quoi exclure de nombreux emprunteurs… Illustration Adobe Stock
Si les taux d’usure bloquent actuellement le marché, malgré leur hausse, un autre frein au financement des projets immobiliers existe : le taux d’endettement (ou taux d’effort) maximum des ménages.
Depuis le 1^er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), organisme chargé de la surveillance du système financier, l’a fixé à 35 % (assurance emprunteur comprise). Cela signifie que le dossier de financement d’un candidat ne peut pas être accepté par une banque s’il dépasse cette limite.
Avec la hausse des taux de crédit, cela exclut donc de nombreux emprunteurs du marché du crédit. Le point sur la situation avec le courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux.
L’augmentation des taux de crédit se poursuit, passant de 1,20 % sur 20 ans en janvier 2022 à 2,30 % en octobre 2022 selon le courtier Meilleurtaux, soit un retour aux niveaux de 2015.
« Cela entraîne une baisse des dossiers finançables de plus de 10 % en un an (- 13 % depuis janvier 2021). C’est un impact mécanique et mathématique », souligne Maël Bernier, porte-parole et directrice de la communication de Meilleurtaux.
Aujourd’hui, seulement 58 % des dossiers qui passent par ce courtier répondent à l’exigence du taux d’endettement maximum de 35 %, alors qu’ils étaient 72 % en janvier 2021 et 69 % en octobre 2021.
Concernant les projets qui ne peuvent pas être financés faute d’un taux d’endettement dépassant les 39 %, ils représentent près de 30 % des dossiers en octobre 2022, contre 21 % en janvier 2021 et 22 % en octobre 2021.
Prenons l’exemple d’un couple gagnant 4 000 € nets par mois, qui contracte un taux de crédit à 1,10 % en janvier 2022, avec une assurance emprunteur à 0,34 % (à 50 % sur chaque tête). Il pouvait rembourser chaque mois jusqu’à 1 400 € en empruntant jusqu’à 285 000 €, tout en respectant le taux d’endettement maximum à 35 %.
Avec la hausse des taux, passés à 2,30 % en octobre 2022, pour un même emprunt de 285 000 €, les mensualités de ce couple s’élèvent à 1 563 €. Le taux d’endettement est alors dépassé, atteignant les 39 %.
« Ce dossier est donc devenu non finançable, souligne Maël Bernier. En octobre 2022, si ce couple veut toujours emprunter en préservant la même mensualité de 1 400 € pour respecter le taux d’endettement maximum, avec l’augmentation des taux, leur capacité d’emprunt s’écroule à 255 000 €, soit 30 000 € de moins en 10 mois ! »

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