Sauf exception, et contrairement à la règle qui prévaut pour la résidence principale, si vous revendez votre bien locatif plus cher que vous ne l’avez acheté, la plus-value enregistrée sera soumise à l’impôt. Le taux de taxation s’élève à 36,2% (19% d’impôt et 17,2% de prélèvements sociaux), auquel s’ajoute une surtaxe allant de 2 à 6% en cas de gains supérieurs à 50.000 euros. Mais vous pouvez profiter de certains abattements, liés à la durée de détention de votre bien et au mode de calcul de la plus-value à déclarer.
Vous pouvez échapper au fisc, sous certaines conditions, si vous êtes locataire. La règle générale de taxation supporte quelques cas d’exonération. Comme les biens vendus moins de 15.000 euros, sachant qu’en cas d’indivision (bien détenu à plusieurs) ou de régime commun (couples mariés), ce plafond vaut pour chacune des quotes-parts. Si vous êtes locataire, vous ne paierez pas d’impôt non plus à la revente de votre bien, à condition de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années passées et d’en acheter une (ou de la faire construire) dans les deux ans.
La plus-value réalisée par les retraités ou les personnes invalides, non soumis à l’IFI et déclarant un revenu annuel inférieur à 11.276 euros (chiffres pour 2022), sera aussi exemptée. Enfin, en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité perçue sera exonérée sous réserve d’être réemployée (à au moins 90%) dans les douze mois suivant son versement dans l’achat d’une autre habitation.
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Les frais d’acquisition et les gros travaux réduisent l’assiette de taxation. Le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat. Pour alléger la note, ce dernier peut toutefois être majoré de certaines dépenses, correspondant aux frais de notaire (un forfait de 7,5% du prix d’achat est accepté), aux travaux réalisés, à condition qu’ils n’aient pas déjà été déduits de vos loyers (sont donc seulement visés les travaux de construction ou d’agrandissement), sachant que le fisc admet un forfait de 15% du prix d’achat si le bien a été détenu plus de cinq ans.
De son côté, le prix de vente peut être diminué (factures à l’appui) de la commission d’agence, du coût des diagnostics, des frais de mainlevée d’hypothèque, des honoraires d’architecte et de la TVA acquittée. Mises bout à bout, ces dépenses parviennent souvent à réduire la plus-value de 30%, avec un minimum légal de 22,5% (frais de notaire et travaux) si le bien a été vendu après cinq ans de détention. Soit, pour une habitation acquise 200.000 euros il y a douze ans et cédée à 320.000 euros en 2022, une plus-value nette de 75.000 euros (320.000 – 200.000 – 22,5% de 200.000), au lieu des 120.000 euros auxquels on pouvait a priori s’attendre.
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Il faut garder son bien au moins six ans pour profiter des allègements prévus. Après avoir calculé la plus-value, il reste à déterminer son taux de taxation, qui diminue à mesure que le nombre d’années de détention du bien augmente (lire le tableau ci-dessous), de telle sorte qu’on aboutit à une exonération totale de taxe au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. S’ajoute à cela une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50.000 euros, de 2% jusqu’à 100.000 euros, de 3% de 100.000 à 150.000 euros, de 4% de 150.000 à 200.000 euros, de 5% de 200.000 à 250.000 euros, et de 6% au-delà.
Reprenons notre bien acheté il y a douze ans et affichant 75.000 euros de plus-value. Le vendeur bénéficie d’abord d’un abattement qui ramène le taux de taxation de 36,2 à 26,23%, puis subit une surtaxe de 2%. Soit un taux global de 28,23%, et 21.172 euros à verser au fisc.
Le notaire retranche le montant de l’impôt à régler du prix de vente que vous percevez. C’est le notaire chargé de la vente qui, le jour de la signature, établit la déclaration de plus-value. Il retranche ensuite l’impôt dû sur le prix payé par l’acquéreur, et le verse au fisc. Il vous restera à mentionner cette plus-value dans votre prochaine déclaration de revenus, afin que le fisc ait un moyen de contrôle, et puisse éventuellement vous réclamer les justificatifs. Car attention, même si le notaire gère lui-même les formalités de paiement de l’impôt, vous demeurez responsable de tous les éléments chiffrés que vous lui avez communiqués.
(1) Impôt et prélèvements sociaux, hors surtaxe au-delà de 50.000 euros de plus-value. (2) Soit 19% d’impôt et 17,2% de prélèvements sociaux.
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