Alors que le marché immobilier français affiche des signes de reprise après deux années difficiles, une question taraude les investisseurs : faut-il encore miser sur la pierre en 2026 ? Entre taux de crédit stabilisés autour de 3,3 % et prix redevenus plus accessibles, plusieurs signaux convergent vers une fenêtre d’opportunité. Décryptage avec les conseils d’un expert du secteur.
Après la tempête traversée entre 2022 et 2024, le marché immobilier français semble avoir retrouvé son équilibre. Les transactions ont atteint environ 940 000 ventes en 2025, soit une hausse de 11 % sur un an. Pour 2026, les professionnels anticipent entre 950 000 et un million de ventes, portées notamment par le retour massif des primo-accédants sur le marché.
« C’est quand les marchés sont mauvais qu’il faut acheter. C’est les points bas que tous les investisseurs essayent de déceler », analyse Stéphane Descarier, expert immobilier et auteur du Manuel de survie dans la jungle immobilière. Une philosophie qu’il a appliquée avec succès lors des crises de 2008 et 2013, réalisant des plus-values de 30 % sur certains biens achetés au creux de la vague.
Les taux de crédit immobilier se sont stabilisés en ce début d’année. En février 2026, ils s’établissent en moyenne à 3,20 % sur 15 ans, 3,31 % sur 20 ans et 3,40 % sur 25 ans selon les courtiers. Les meilleurs dossiers peuvent même décrocher des taux autour de 3 % sur 20 ans. « Les banques restent offensives sur le crédit, même dans un contexte incertain. Elles privilégient clairement les dossiers bien structurés », confirme Pierre Chapon, dirigeant du courtier Pretto.
Côté prix, la correction amorcée en 2023 a rendu le marché plus accessible. Le prix moyen en France s’établit à 3 405 €/m², tandis qu’à Paris, après plusieurs années de baisse, les prix repartent légèrement à la hausse avec un mètre carré médian à 10 696 €. Les prévisions tablent sur une progression nationale modérée de 1 à 2 % en 2026.
Certaines métropoles tirent particulièrement leur épingle du jeu. Nice affiche le marché le plus dynamique de France, portée par une clientèle internationale souvent moins dépendante du crédit. Marseille séduit par ses prix encore attractifs comparés aux autres grandes villes.
Le tableau n’est toutefois pas uniformément rose. Les investisseurs locatifs restent prudents, ne représentant plus que 17 % des transactions contre plus de 25 % avant la crise. Les freins sont identifiés : risques liés aux locataires (52 % des répondants), hausse de la fiscalité (41 %) et coût des travaux (33 %). Les inquiétudes autour du Diagnostic de Performance Énergétique progressent également.
« Cette loi est rétroactive, c’est-à-dire qu’on change le passé et ça c’est très difficile à encaisser. On a changé les règles du jeu en cours de partie », déplore Stéphane Descarier, évoquant les évolutions réglementaires récentes qui ont refroidi de nombreux bailleurs. Résultat : 25 % des propriétaires souhaitent aujourd’hui se désengager du locatif, contre seulement 23 % qui envisagent d’investir.
Une bonne nouvelle cependant : la réforme du DPE entrée en vigueur en 2026 améliore automatiquement la note de près d’un million de logements sans travaux, levant ainsi certaines contraintes locatives. Un élément à intégrer dans toute stratégie d’investissement.
Pour maximiser ses chances de réussite, l’expert rappelle une règle d’or souvent négligée : « L’immobilier locatif demande une notion d’investissement personnel. Même avec un bon gestionnaire, on ne peut pas gérer à distance, ça n’existe pas. » Son pire investissement ? Un petit immeuble acheté loin de son domicile qu’il n’a pu suivre correctement, revendu finalement à perte.
En définitive, 2026 pourrait constituer un point d’entrée intéressant pour les investisseurs disposant d’un apport solide et capables de s’impliquer dans la gestion de leur bien. Les marchés de Nice, Marseille et certaines villes méditerranéennes en mutation offrent des perspectives attractives. Reste à savoir négocier au bon moment, comme le résume Stéphane Descarier : « L’argent c’est difficile à gagner. Quand on va bosser pendant deux semaines pour gratter 700-800 euros net, bah c’est difficile. »
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MEDI@TERRANEE
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