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Cette incitation fiscale, qui vise à étendre l’offre de logements locatifs privés, va bénéficier de modifications dans le cadre d’un projet de loi gouvernemental.
Jusqu’ici réservé aux seuls appartements, le dispositif Jean Brun pourrait être élargi aux maisons. Photo d’illustration Julio PELAEZ
Depuis 25 ans, les Français ont perdu l’équivalent de 25 m² de pouvoir d’achat immobilier, selon le gouvernement. Le constat est sans appel : le marché est grippé, les taux d’intérêt des prêts restent élevés, et l’accès au logement est devenu un obstacle majeur pour des millions de Français.
Un projet de loi, qui devrait être examiné d’ici cet été par le Sénat, vise notamment à produire 2 millions de nouveaux logements d’ici 2030.
Adopté dans la loi de finances pour 2026, le nouveau dispositif d’investissement locatif baptisé Jeanbrun va déjà être élargi et modifié pour le rendre plus simple et plus accessible.
Cumulable avec le déficit foncier, le dispositif Jeanbrun instaure un régime d’amortissement fiscal avantageux pour les investisseurs locatifs.
Il est valable sur tout le territoire français et conditionné à un engagement de location d’au moins neuf ans en location intermédiaire (LLI), sociale (Loc2) ou très sociale (Loc3).
Ces catégories renvoient à des plafonds de loyers et de ressources différents selon la zone (Abis, A, B1, B2…). Elles déterminent également le taux (calculé sur 80 % du prix d’achat du bien) et le plafond d’amortissement que les investisseurs peuvent appliquer chaque année sur leurs revenus fonciers.
Le Jeanbrun concerne les logements collectifs neufs ou anciens loués nus à titre de résidence principale. Seuls les appartements sont donc éligibles.
Dans le neuf, pour un loyer dans la catégorie très sociale, cela revient à amortir jusqu’à 5,5 % du prix du bien par an (avec un plafond à 12 000 €). Le projet de loi annoncé par le gouvernement souhaite étendre le dispositif aux maisons individuelles dans l’ancien.
Dans l’ancien, le dispositif est conditionné à la réalisation de travaux de réhabilitation dans le bien loué représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du logement. Le projet de loi vise à abaisser à 20 % cette obligation de travaux.
Pour un bien à 200 000 €, 30 % de travaux représente un budget de 60 000 €. « Une barrière financière et technique que la grande majorité des investisseurs peuvent difficilement franchir », selon illiCO travaux, spécialisé dans l’accompagnement en travaux de rénovation et d’extension.
L’abaissement du seuil ramènerait l’effort requis à 40 000 €. « C’est le niveau à partir duquel un investisseur peut engager une rénovation sérieuse et cohérente, – isolation des combles, remplacement du système de chauffage, mise aux normes électriques, réfection des menuiseries -, sans transformer son projet en opération de promotion immobilière », souligne Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux.
Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal du Jeanbrun dans l’ancien, il faut répondre à une exigence de performance finale : soit atteindre la note énergie A ou B dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), après travaux.
Le projet de loi compte remplacer cette exigence par la nécessité de gagner deux lettres dans le DPE. « Viser une étiquette A ou B en rénovation, c’est l’excellence absolue. En copropriété, c’est quasi impossible de manière individuelle si le reste de l’immeuble est une passoire thermique, affirme Thierry Abriat. Exiger un DPE A ou B risquait de décourager les bonnes volontés en demandant aux investisseurs de réaliser des prouesses techniques. »
