Strasbourg, Metz, Mulhouse, Thionville ou Sélestat… Comment les prix ont évolué en Alsace et en Moselle ?
« En 2024, les volumes de ventes annuels ont reculé de 5 % dans le Bas-Rhin, de 7 % en Moselle et de 11 % dans le Haut-Rhin », ont indiqué Catherine Merlin (Présidente de la Chambre des notaires de Moselle), Gabriel Weyl (Président de la Chambre des notaires du Bas-Rhin) et Olivier Fritsch (Président de la Chambre des notaires du Haut-Rhin) lors d’un point presse visant à faire le bilan des marchés de l’immobilier dans les trois départements.
Un recul, donc, mais à nuancer puisqu’en 2023, il était de l’ordre de 20 % pour les trois départements. La baisse des ventes à l’échelon national est de 12 %.
En ce qui concerne l’évolution des prix (médians*), ils sont en recul en ce qui concerne les appartements anciens : – 1,3 % pour la Moselle (2 030 euros/m2), – 2,1 % pour le Haut-Rhin (1 810 euros/m2) et – 2,6 % pour le Bas-Rhin (2 760 euros/m2).
La baisse est plus marquée pour les maisons anciennes avec – 2,6 % (190 000 euros, 57), – 3,5 % (253 000 euros, 67) et – 4,4 % (236 000 euros, 68). Cela vaut également pour les terrains à bâtir : – 12,7 % (72 600 euros, 57), – 10,8 % (89 200 euros, 67) et – 5 % (95 000 euros, 68). Sans surprise, les appartements neufs continuent quant à eux de progresser avec + 3,7 % (3 880 euros/m2, 57), + 1,2 % (4 040 euros/m2, 67) et + 0,4 % (3 970 euros/m2, 68). Voilà pour les tendances départementales mais les focus sur les territoires et les communes confirment qu’il importe de nuancer car les disparités sont parfois importantes.
« Sur le marché des appartements anciens, trois secteurs connaissent une hausse de leur prix médian : Saverne (+ 7,5 %, 1 780 euros/m2), Molsheim (+ 2,2 %, 2 530 euros/m2) et Wissembourg (+1,7 %, 1 910 euros/m2). « Strasbourg Campagne – hors Communauté Urbaine de Strasbourg – reste stable (- 0,4 %, 2 830 euros/m2) tandis que les 4 autres secteurs du Bas-Rhin connaissent une baisse inférieure à 3 % », précise l’étude.
Quelques prix à l’échelon des communes : Strasbourg (- 3,1 %, 3 360 euros/m2), Haguenau (- 6,1 %, 2 400 euros/m2), Sélestat (+ 2,5 %, 2 140 euros/m2), Bisheim (- 17,5 %, 2 290 euros/m2).
Si on affine encore un peu plus, on observe qu’à Strasbourg, les quartiers comme Petite France ou Kable perdent respectivement 13,9 % (4 160 euros/m2) et 10,7 % (4 110 euros/m2) tandis que le quartier Esplanade voit ses prix progresser (+ 2,8 %, 3 090 euros/m2).
Pour les maisons anciennes, le m2 est en forte hausse à Strasbourg avec un prix médian qui progresse de 11 % à 421 000 euros mais « c’est un marché de niche », a précisé Gabriel Weyl. Les baisses les plus notables sont observées autour de la capitale alsacienne avec – 11,1 % pour Strasbourg Campagne (hors CUS, 275 500 euros/m2) et – 5,3 % pour la Communauté urbaine (341 900 euros/m2) ainsi que sur le territoire de Sélestat (- 6,7 %, 250 000 euros/m2).
Pour le marché des appartements anciens, « les secteurs Lapoutroie-Kaysersberg (+ 13,7 %, 1 830 euros/m2) et Munster (+ 12,5 %, 1 680 euros/m2) se démarquent. Les secteurs les moins onéreux sont également ceux qui subissent les plus fortes baisses : Mulhouse (- 3,6 %, 1 390 euros/m2) et Rouffach-Guebwiller (- 8,9 %, 1 600 euros/m2) », indique le bilan 2024 des notaires.
En ce qui concerne les communes, Illzach enregistre un recul significatif (- 16,4 %, 1 150 euros/m2). Une baisse plus modérée est observée à Mulhouse (- 3,6 %, 1 160 euros/m2), Saint-Louis (- 4,4 %, 2 350 euros/m2) et Colmar (- 2,5 %, 2 190 euros/m2).
Sur le marché des maisons anciennes, c’est le grand écart. Le secteur Thann-Cernay accuse le recul le plus fort (-14,8 %, 200 000 euros) tandis que sur le secteur de Munster, les prix progressent de 13,4 % à 204 500 euros. Mulhouse baisse aussi (- 7 %, 223 300 euros) alors que Ferrette est en hausse de + 6,1 % à 212 200 euros.
Pour le département de la Moselle, tous les détails sont détaillés sur La Semaine. Sur ce département comme pour certains secteurs alsaciens (Pays des 3 frontières, 68), le marché est notamment influencé par la proximité des frontières, les frontaliers travaillant en Suisse ou au Luxembourg disposant d’un pouvoir d’achat plus important. « Pour autant, les Luxembourgeois (ou résidents luxembourgeois) sont encore peu nombreux à venir s’installer dans le nord mosellan », a indiqué maître Catherine Merlin. Et cela malgré le fait que le marché Luxembourgeois est désormais inaccessible (à l’achat) pour une grande partie de la population (plus de 10 000 euros du m2 dans la capitale du Grand-duché). Un commentaire qui tranche avec ceux d’autres observateurs.
Autre observation mise en lumière par les trois notaires, sur 10 ans, tous les segments affichent une tendance positive à l’échelon du département : + 29 % pour les appartements anciens, + 25 % pour les maisons anciennes et + 9 % pour les terrains à bâtir. Mais c’est vrai aussi, le pouvoir d’achat immobilier a également baissé : – 25 % pour les appartements anciens (de 60 m2 à 45 m2) et de 21,7 % pour les maisons anciennes (69 m2 à 54 m2). C’est lié à la conjugaison de deux facteurs, à savoir la hausse des prix et l’augmentation des taux d’intérêt.
La prudence reste de mise. S’il y a des signes positifs comme les différentes mesures adoptées par la Loi de finances 2025, l’élargissement du Prêt à Taux Zéro ou la baisse des taux d’emprunt, la possibilité pour les conseils départementaux de relever les droits de mutation à titre onéreux de 0,5 point (sauf pour les primo-accédants) peut avoir pour conséquences, à court terme en tout cas, de freiner des projets. Sans parler, bien entendu, du contexte social et (géo) politique qui complique la donne en alimentant l’incertitude. Mais le marché a repris un peu de couleurs, l’évolution des taux nourrissant les nuances. « On ne peut plus parler d’une chute des volumes de vente mais d’une baisse », pour reprendre les termes de Catherine Merlin. Force est de constater aussi que rien n’est gravé dans le marbre. « Il n’y a pas de vérité unique. On voit bien que certains quartiers augmentent et d’autres baisses et c’est le contraire six mois après. Et que ce qui est vrai aujourd’hui, sera faux demain », a expliqué Olivier Fritsch s’appuyant sur les évolutions enregistrées par les quartiers Kable et Esplanade.
* 50 % des ventes ont été réalisées à un prix inférieur et 50 % à un prix supérieur
Fabrice Barbian
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