Le marché de l’immobilier logistique se stabilise, notamment grâce aux acteurs de l’e‑commerce. Et les schémas évoluent, avec des transactions de plus petite taille.
Après deux années de recul marqué (successivement – 24 % en 2023 et – 23 % en 2024), le secteur logistique semble être entré dans une phase de stabilisation. Notamment corrélée à la consommation des ménages français, la demande placée (prise à bail ou transaction) « affiche un repli de 4 % sur 2025, mais elle s’est redressée en fin d’année pour atteindre 3,2 millions de mètres-carrés, constate Simon-Pierre Richard, directeur du département industriel et logistique de JLL. Elle devrait avoir atteint son point bas, laissant présager un nouveau cycle se calant sur les niveaux pré-Covid ».
Le taux de vacance des entrepôts a quant à lui progressé, pour atteindre « 6,8 %, soit environ 5 millions de mètres-carrés disponibles sur un parc de 80 millions, ce qui n’est pas très inquiétant », modère Pierre-Louis Dumont, directeur industriel et logistique de CBRE. Un niveau qui varie de moins de 2 % dans certaines villes de l’arc Atlantique (Bordeaux, Toulouse…) à 12 % dans les Hauts-de-France.
La demande a été soutenue par l’e-commerce (dont les entreprises chinoises), sans pour autant revenir aux entrepôts XXL qui prévalaient après le Covid. Mais surtout, elle a profité de l’évolution des schémas logistiques, entraînant une multiplication des transactions plus petites, de 20 000 à 40 000 m² (+ 40 % sur un an).
Le profil des utilisateurs a changé : « La grande distribution alimentaire, qui s’arrogeait 45 % des surfaces en 2015-2016, ne représente plus que 8 % de la demande, tandis que l’e-commerce a bondi de 7 à 18 % », note Laurent Lamatière, directeur grands comptes logistique de Cushman & Wakefield.
Du côté des investisseurs, l’heure est à la prudence. « Il y a toujours plus de demande que d’offre, les valeurs sont assez élevées par rapport au coût de l’argent, ce qui donne une prime de risque assez faible, estime François Le Levier, à la tête de WDP France, une foncière belge cotée en Bourse qui vient de s’implanter dans l’Hexagone. Mais le foncier et les bâtiments neufs sont rares, ce qui maintient les valeurs locatives à la hausse. »
La « dorsale » (l’axe Lille-Paris-Lyon-Marseille) concentre toujours 80 % de la demande, « mais elle s’étend vers le Centre-Val de Loire et Le Havre, qui offrent des loyers moins élevés », indique Franck Poizat, directeur associé du pôle industriel France de BNP Paribas Real Estate.
Enfin, le secteur reste confronté aux échéances des normes environnementales (décrets Tertiaire et BACS sur les performances et consommations énergétiques, installations photovoltaïques, bornes de recharge électrique, ombrières, etc.). « Il n’y a plus aucune transaction, tant du point de vue du propriétaire que du locataire, où ces questions ne sont pas étudiées », constate Jean-Philippe Buti, directeur ingénierie à JLL.
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