Pas de retournement mais un marché immobilier « en mutation », « qui retient son souffle ». Voilà le constat dressé par Meilleurs Agents, spécialiste de l’estimation immobilière en ligne, à l’occasion de sa conférence de presse de rentrée ce mardi. La plate-forme dresse un premier bilan de l’année 2022 globalement positif, alors que l’actualité économique du début de l’été, notamment marquée par la hausse des taux d’intérêt, l’inflation et les tensions géopolitiques, laissait présager une période plus compliquée pour le secteur de l’immobilier.
Les tendances « post-Covid » — recherche d’un extérieur ou d’une chambre supplémentaire, attrait pour les maisons et pour la périphérie des grandes villes — continuent d’orienter le marché, au détriment de certaines métropoles comme Paris et Lyon, « qui marquent déjà le pas en 2021 », ajoute Thomas Lefebvre, responsable scientifique de Meilleurs Agents.
À l’inverse de Paris, d’autres grandes villes continuent de voir leurs prix grimper. En tête du top 10 des métropoles les plus peuplées, on retrouve Marseille, où les prix ont progressé en moyenne de 4,1 % au cours des trois derniers mois, et 9 % en un an ! Comptez ainsi 3678 euros le mètre carré pour les appartements, et 4518 euros le mètre carré pour les maisons.
Autres belles progressions : celles de Montpellier, avec 3,1 % de hausse des prix sur trois mois et 5,7 % sur un an (comptez 3642 euros le mètre carré pour les appartements et 4189 euros le m2 pour les maisons), et de Strasbourg, où les prix moyens montent de 8,7 % en un an. Pour les appartements, le prix au mètre carré se rapproche des 4000 euros (3991 euros).
Dans ces villes, les prix devraient continuer de progresser en 2023 selon les prévisions de Meilleurs Agents, qui présentait ce mardi un nouvel outil statistique qui permettra de croiser « l’offre et la demande en tenant compte du pouvoir d’achat des acquéreurs ». Un indicateur est particulièrement observé : celui du taux d’effort des ménages, qui correspond au taux de remboursement maximal que peut consacrer un ménage à un crédit immobilier. Il ne doit pas, selon les recommandations Haut Conseil de stabilité financière, dépasser les 35 %. Il est aujourd’hui de 28 % en moyenne en France.
Ainsi, en tenant compte de la hausse des taux d’intérêt qui devrait atteindre selon eux « 2,75 % » (hors assurance) d’ici la fin de l’année, et jusqu’à « 4 % » en 2023, dans « le pire des scénarios », Meilleurs Agents pourrait indiquer ou non si la demande peut suivre et si les acheteurs sont en capacité de financer leur projet.
« Même dans le scénario le plus pessimiste, où l’on doublerait le taux d’intérêt actuel, le taux d’effort moyen atteindrait 34 %, et 30 % dans le scénario privilégié, affirme Barbara Castillo-Rico, responsable des études économiques de la plate-forme. Ainsi, 60 % des ménages français resteraient solvables malgré la hausse des taux et pourraient toujours emprunter à moins de 35 % en matière de taux d’effort », poursuit-elle. Dans le scénario le plus extrême, on passerait à un peu plus d’un ménage sur deux (55 %).
Reste que dans ce contexte, « certains segments du marché sont déjà dans le « rouge » : la Côte d’Azur, qui concentre une partie des achats de résidences secondaires, et certaines grandes villes comme Paris et Lyon. C’est là que la demande sera le plus affectée », ajoute Barbara Castillo-Rico.
Ainsi, les prévisions de Meilleurs Agents font état d’une nouvelle hausse des prix à Marseille, « d’environ 4 % en un an ». À l’inverse, Paris, où la demande sera plus affectée, devrait continuer de baisser, de plus de 3 %. La question du passage sous les 10 000 euros le mètre carré pour Paris se pose. Le prix moyen s’élève aujourd’hui à 10 172 euros par mètre carré (-1,2 % sur un an) pour les appartements.
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