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L’Observatoire immobilier du Sud-Ouest a publié les chiffres du troisième trimestre 2025. Les ventes restent à un niveau historiquement bas, même si les mises en vente et l’offre commerciale progressent. Face au fort retrait des investisseurs privés, l’accession aidée, avec le bail réel solidaire, domine désormais le marché
L’Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso)a publié ses chiffres d’activité pour le troisième trimestre 2025, dessinant le portrait d’un marché du neuf girondin en mutation, toujours sur fond de déprime mais avec quelques signes positifs, espèrent les professionnels. Le secteur est toujours confronté à des volumes de transactions historiquement bas, mais semble avoir trouvé un « une maturité post-crise avec un niveau normal de production en l’absence d’investisseur », résume Christophe Duportal, président de l’Oiso. Ni « rebond », ni « dépression », la situation serait celle d’une « période de stabilisation », dans…
L’Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso) a publié ses chiffres d’activité pour le troisième trimestre 2025, dessinant le portrait d’un marché du neuf girondin en mutation, toujours sur fond de déprime mais avec quelques signes positifs, espèrent les professionnels. Le secteur est toujours confronté à des volumes de transactions historiquement bas, mais semble avoir trouvé un « une maturité post-crise avec un niveau normal de production en l’absence d’investisseur », résume Christophe Duportal, président de l’Oiso. Ni « rebond », ni « dépression », la situation serait celle d’une « période de stabilisation », dans un contexte où le marché doit faire le deuil des volumes connus avant 2022.
En Gironde, « l’activité reprend des couleurs » du côté des mises en vente avec 737 lots sur le marché ce trimestre, 2 024 lots depuis le début de l’année (+ 18 %). L’offre commerciale progresse légèrement à 3 420 logements « en vitrine » (en majorité des projets sur plan ou en chantier). Mais cette fois encore, les ventes ne suivent pas : 402 lots réservés ce trimestre en Gironde, 1 300 depuis le début de l’année (-43 % depuis 2022). En Métropole, on compte 263 lots vendus entre juillet et septembre, dont 84 à Bordeaux, soit « le niveau le plus faible enregistré depuis au moins cinq ans ».
Conséquence, le « stock dur », reste important avec 338 lots livrés qui n’ont pas encore trouvé preneur, soit 11 % de l’offre (14 % en métropole). Le nombre de retraits se tasse, même s’il reste conséquent, avec 182 lots annulés ce trimestre, 700 depuis le début de l’année.
À noter aussi que ce trimestre est marqué par la hausse des autorisations d’urbanisme. Encourageant ? « Le phénomène est normal en période pré-électorale. Mais il anticipe sur la baisse à venir », les élus étant réputés plus frileux au moment des élections.
Pour cette année, l’élément le plus marquant reste l’évaporation des investisseurs privés, avec la fin du dispositif d’optimisation fiscale Pinel : aujourd’hui, ceux-ci ne représentent plus que 10 % des ventes en Gironde. Ce retrait, qui pèse sur le volume de production, « est d’autant plus difficile à gérer qu’il a été brutal et rapide. Les opérateurs n’ont pas eu le temps d’adapter leurs modèles », analyse Christophe Duportal.
Désormais, plus de 87 % des transactions sont des ventes à occupants, dans un marché porté par l’accession libre (primo ou secundo-accédant) ou aidée. Cette dernière est devenue déterminante en Gironde, où 36 % des ventes sont réalisées dans le cadre de ces dispositifs (bail réel solidaire, abordable, prêt social location-accession). Dans la Métropole, ils représentent la moitié des ventes.
Le bail réel solidaire (BRS) a désormais pris une place essentielle : 58 % de l’accession aidée dans Bordeaux Métropole. Le dispositif permet de dissocier le foncier de la construction, réduisant ainsi le prix d’achat allant (de -20 % à -45 %). Le prix moyen des ventes en collectif BRS s’établit à 3 100 euros / m² parking inclus (PKI) en métropole.
Dans le marché libre, malgré la chute des ventes, les prix moyens sont stables par rapport à l’an dernier à 4 900 euros / m² PKI) en Gironde (à 4 865 euros à Bordeaux Métropole). La légère baisse constatée ce trimestre serait plutôt un « correctif », liée à la typologie des logements vendus : l’offre est aujourd’hui plutôt orientée vers les T3, T4, T5, dont les prix au m² sont inférieurs à ceux des T1 et T2, prisés par les investisseurs privés. Même analyse de « correction » ou « tassement », plutôt que de net recul, pour les baisses attestées dans certaines zones de la métropole.
Sur le bassin d’Arcachon, après un pic de progression en début d’année, les prix repartent à la baisse à 5 500 euros / m² PKI en moyenne, tout en affichant une augmentation de 3 % sur une année. Malgré le contexte, les prix n’ont donc pas connu de baisse significative. Explications : « Les coûts du foncier et de la construction restent élevés, avec la hausse des matières premières, des normes, etc., et les promoteurs n’ont pas la main pour les faire baisser. »
Un autre signe encourageant provient du marché du terrain à bâtir, qui avait été frappé au premier chef par la crise. Au premier semestre 2025, les ventes ont augmenté de 64 % sur un an en région (700 lots vendus). « Une première depuis des années », constate Guillaume Seguy, du groupe SGE. Après la Charente-Maritime, la Gironde participe à ce rebond avec 219 ventes, presque un doublement sur un an (prix moyen d’un terrain : 178 000 euros). Et un stock, lui, toujours important, avec 900 terrains à bâtir.
Mais la réalisation d’un projet de construction neuf n’est pas pour toutes les bourses. En Gironde, une maison avec terrain de 600 m2 (coût moyen : 417 000 euros) reste hors d’atteinte, même pour un ménage de trois personnes à 4 550 euros nets par mois. Ce même ménage aura moins de mal à financer un T3 en métropole (310 000 euros). Si les capacités d’emprunt s’améliorent un peu avec la baisse des taux d’intérêt, pas de quoi changer la dynamique. Qu’est-ce qui le pourrait ?
