Puis-je donner ma maison à mes enfants sans frais ? Est-il obligatoire, en cas de divorce, de vendre un bien acheté ensemble ? Me Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris, et Me Flore de Saint-Maurice, sa consœur, également spécialiste du droit de la famille et de la gestion patrimoniale des particuliers, ont répondu à vos questions ce jeudi 19 juin.
Merci pour vos nombreuses questions. Et continuez à nous suivre pour tout savoir sur l’actualité de l’immobilier. Bonne soirée à toutes et tous !
Si ce prêt n’est pas remboursé au décès, Béa, il sera considéré comme faisant partie du patrimoine de votre père et imposable aux droits de succession. Si vous avez des frère(s) et sœur(s), vous leur devrez au prorata de leur droit. Exemple : si vous n’avez qu’une sœur, vous lui devrez 50 000 €
Il est impératif, Moktar, d’indiquer précisément au notaire lors de l’achat dans quelles proportions vous achetez et ces proportions doivent correspondre à votre financement. Si vous n’êtes pas mariés et que l’un d’entre vous décède, les enfants de votre ami pourront exiger leur part et donc réclamer la vente si vous n’avez les moyens de payer la part du défunt. À tout le moins, on ne peut que vous conseiller de vous pacser et de doubler par un testament vous permettant de rester à vie dans les lieux. Mais seul le mariage garantit votre sécurité concernant ce bien.
Bonjour, En principe, les dons réalisés sous forme de don manuel à l’un des enfants doivent être pris en compte dans la succession fiscalement et civilement (pour rétablir l’égalité entre les enfants).Cependant, il est possible que ces dons de 3000 € et 5000 € puissent être considérés comme des présents d’usage.
Cela peut être le cas :
– Si ces dons ont été réalisés à l’occasion d’un évènement particulier (anniversaire, Noël),
– Et si le patrimoine de votre père et ses revenus sont très importants et permettent de considérer que les montants donnés sont relativement modestes au regard de ses capacités. En effet, le montant des présents d’usage doit être proportionné au patrimoine et aux revenus du donateur.
Les présents d’usage n’ont pas à être pris en compte civilement et fiscalement dans la succession du donateur.
Bonjour Fabrice. Il existe effectivement un abattement spécifique pour les dons réalisés au profit de personnes handicapées. Le montant de l’abattement supplémentaire (venant s’ajouter aux abattements éventuellement applicables) est de 159.325 €. L’abattement est subordonné au fait d’être en mesure de démontrer que la personne handicapée est / a été « incapable de travailler dans des conditions normales de rentabilité ».
Bonjour Gabrielle. Si vous êtes propriétaire de la maison « en direct » (et donc pas par le biais d‘une SCI), l’accord de vos enfants, nus propriétaires, sera nécessaire en cas de vente.
Dans l’acte de donation, il est possible de prévoir qu’en cas de vente, vous pourrez décider du sort du prix de vente, le moment venu. Cette clause pourrait utilement être insérée pour vous laisser un choix. Vous pourriez imposer, en cas de vente, un réinvestissement sur un autre bien démembré, ou un partage du prix entre vous et vos enfants selon la valeur respective de vos droits, ou encore vous pourriez conserver un quasi-usufruit sur le prix de vente. Il faut étudier ces possibilités avec votre notaire.
Vous n’êtes jamais obligé, Marie, d’accepter une donation sauf qu’on ne peut pas forcer votre père à répartir ses biens autrement. Seule une action au décès, sur la valeur des biens, pourra être réalisée si vous vous sentez lésé mais cela ne remet pas en cause l’attribution des biens.
L’abattement de 100 000 € ne sera reconstitué pour les nouveaux dons qu’à partir de 2029. Si vous donnez cette somme aujourd’hui, vous pouvez peut-être bénéficier, si ce n’était pas le cas en 2014, de l’abattement de somme d’argent à hauteur de 31 865 € si vous avez moins de 80 ans. A défaut le nouveau don va entraîner une taxation de 18 194 €.
En théorie, chacun doit payer sa part de prêt. Votre ex-compagne vous doit ainsi ce que vous avez payé pour son compte. Néanmoins, elle pourrait soutenir devant un juge que ses paiements participaient des charges de la vie courante et qu’elle a réglé d’autres frais courants. Je vous conseille de dialoguer avec elle pour trouver un accord.
L’usufruit est une part du droit de propriété qui permet à son titulaire d’occuper le bien gratuitement ou de le louer. L’autre titulaire s’appelle le nue-propriétaire qui sera plein propriétaire au décès de l’usufruitier.
Il faut le déclarer aux impôts, Jerem. S’il n’y a pas d’intérêt, il n’y a pas d’imposition.
Bonjour Linette. Ce n’est pas si simple car cette désolidarisation va dépendre uniquement de la banque qui n’est pas contrainte de vous désengager. Prenez rendez-vous avec votre ex-compagnon chez les notaires pour envisager qu’il rachète votre part et obtenir de la banque qu’elle vous désengage. Il n’y a rien d’obligatoire pour elle. Si votre ex ne peut racheter et vous désengager et qu’il ne veut pas vendre, vous devrez saisir la justice pour solliciter la vente du bien.
Bonjour, il faut effectivement déclarer le don auprès des impôts sur votre portail impot.gouv.là où vous faites votre déclaration fiscale.
Entre frères, il existe un abattement de 15932 €. Au-delà, une fiscalité est applicable à 35 % (puis au-delà d’un certain seuil à 45 %).
Dans votre cas, le montant des impôts sera de 30.000-15932 x 35% = 4.923,80 €
Bonjour Cathy. Oui, il est nécessaire d’aller chez le notaire dans l’hypothèse du décès de l’un des époux afin de déterminer officiellement l’identité des héritiers du défunt dans un acte de notoriété. Ensuite, la suite des éventuelles démarches à réaliser dépendra de la composition du patrimoine. Il pourra selon les cas être nécessaire d’établir d’autres actes (option, déclaration de succession, attestation de propriété après décès, inventaire ou partage, …).
Votre fils, Ghislaine, aura droit au minimum prévu par la loi soit un tiers et votre fille deux tiers grâce à ce testament. Si votre maison revient à 330 000, votre fils aura 110 000 € et votre fille 220 000 €.
Bonjour, il est possible de consentir par acte notarié une donation de 100 000 euros avec charge pour lui, preuve à l’appui, de le placer sur un compte bloqué. À défaut, la donation est révoquée. L’accès au fond ne sera possible qu’avec votre accord. Si vous décédez avant 15 ans, ces sommes ne seront plus taxées mais il y aura des droits de succession à payer sur ce que vous n’aurez pas transmis et donc ce qui restera à votre décès.
Bonjour Nini. Il est possible effectivement que votre mère renonce à son usufruit sur l’un des biens. Cela sera traité fiscalement comme une donation et fera l’objet d’un acte publié.
En France, les enfants sont héritiers réservataires. On ne peut donc pas déshériter ses enfants. Si vous avez un enfant, il devra recevoir au minimum la moitié du patrimoine que vous laisserez à votre décès. On tient compte également des donations antérieures. Si vous avez deux enfants, chaque enfant a droit à un tiers. En présence de trois enfants et plus, la réserve des enfants est de trois quarts (que les enfants se partagent en fonction de leur nombre).
Il existe cela dit des solutions légales qui permettent de diminuer les actifs transmis aux enfants. Vous pouvez vous renseigner auprès de votre notaire.
Vous êtes sous le régime de l’indivision. L’accord de votre ex-compagne est requis. Vous avez toujours le droit d’acheter sa part, par préférence au prix que proposerait un acheteur. Attention si vous vous êtes engagés tous les deux à vendre, vous ne pouvez plus vous rétracter vis-à-vis de l’acheteur.
Bonjour Annabelle. La déclaration de succession doit être déposée dans un délai de 6 mois après le décès (un an si le décès est survenu à l’étranger). Si la déclaration de succession est déposée avec retard, les héritiers devront régler des intérêts de retard calculés sur le montant des droits (0,2% par mois de retard). Au surplus, si la déclaration est déposée avec plus d’un an de retard, les héritiers risquent l’application d’une pénalité de retard de 10 % du montant des droits dus.
Bonjour, Si vous avez 5 enfants, l’idéal, si vous avez la possibilité de faire des donations, est de faire une donation-partage. Dans cette donation-partage vous donnerez des actifs à chacun de vos 5 enfants. L’intérêt de cette donation-partage est qu’elle n’est pas « rapportable » à la succession du donateur et que les actifs donnés n’auront pas à être réévalués au moment du décès du donateur. La donation-partage est donc gage de sérénité dans la famille.
Si vous réalisez des dons manuels ou des donations simples à vos enfants en dehors d’une donation-partage, vos enfants donataires devront rapporter à la succession les actifs donnés, après réévaluation, selon l’usage qu’ils en auront fait (achat d’un bien immobilier, achat de cryptomonnaies, …). Et la plus-value éventuellement réalisée par l’un d’eux aura à être « partagée » avec les autres enfants. Cela peut être source de contentieux lors du règlement de la succession des parents.
Bonjour Louis. Je comprends que votre sœur aurait reçu un don de 100.000 €, qui n’a pas été déclaré à l’administration fiscale, et qui n’a pas non plus été révélé dans le cadre du règlement de la succession de votre mère. La difficulté à laquelle vous êtes confronté est une difficulté de preuve. En effet, si le don date de 2010, il est hautement probable que la banque de votre mère ne dispose plus d’archives. Vous ne pourrez pas obtenir de duplicatas de relevés de comptes. Si vous n’avez pas de traces papier dans les documents de votre mère et que votre sœur nie le don, la situation est complexe.Vous pourriez vous rapprocher d’un notaire italien pour essayer d’obtenir copie de l’acte d’acquisition de votre sœur. En France, les actes d’acquisition sont publiés (et donc rendus publics et accessibles). Peut-être est-ce également le cas en Italie ? En France, il arrive que le notaire indique l’origine des fonds et notamment l’existence d’une donation, dans certains contextes (notamment pour établir l’origine des fonds dans un couple). Si vous pouviez obtenir copie de cet acte d’acquisition, peut-être pourriez-vous avoir une information.
Oui et n’oubliez pas Françoise de la déclarer aux impôts.
C’est ce qu’on appelle une indemnité d’occupation pour jouissance privative. Si le partenaire n’est pas d’accord pour payer, il faudra saisir le juge pour réclamer l’indemnité. Attention, elle ne vous sera pas directement versée car elle profite à l’indivision, soit vous deux et il faudra faire les comptes.
Les notaires, étant des gens prudents, déconseillent par principe de transmettre de son vivant sa résidence principale. En effet, même en se réservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de rester à vie sans être chassé ou de louer, leur accord sera indispensable pour vendre le bien. Si tout le monde est d’accord pour vendre, par principe, on répartit le prix entre les enfants et les parents.
Bonjour Kim. Le montant des droits de succession dépend du lien de parenté entre le défunt et le ou les héritiers, ainsi que du montant total des actifs taxables. Entre parents et enfants, il existe, pour le calcul des droits de succession, un abattement de 100.000 €. Au-delà de 100.000 €, un barème de droits de succession progressif est applicable (de 5% à 45 %).
Bonjour, il y a effectivement des formalités fiscales dans les deux cas.1. Concernant votre mère, le don manuel doit être déclaré aux impôts. Vous pouvez le déclarer directement à partir de votre accès « impot.gouv ». Si vous n’avez pas encore bénéficié d’un don, il faut que le don utilise prioritairement l’abattement spécifique pour les dons de sommes d’argent (790 G du CGI). S’il y a plusieurs enfants, il serait utile de consulter au préalable un notaire pour réfléchir à l’équité entre les enfants (et notamment voir s’il serait possible de faire une donation-partage).2. Concernant votre frère, le prêt doit être déclaré dans votre déclaration de revenus sur le formulaire 2062, qui est accessible même lors de la déclaration en ligne. En parallèle, il est utile de signer une reconnaissance de dette ou un contrat de prêt et de faire enregistrer ce document par le service des impôts.
Non bien sûr, Cath. Sinon le fisc va lourdement vous redresser car il surveille toutes les ventes immobilières !
Votre époux peut, s’il le souhaite, vous avantager par la loi en vous léguant la quotité disponible élargie, de sorte que ce que vous recevrez de votre mari, reviendra à votre fille. Votre mari peut aussi, par un testament, à son choix, léguer directement un quart de son patrimoine en plus à votre fille en vous réservant l’usufruit pour vous protéger. Néanmoins, ses autres enfants sont protégés par la loi puisqu’ils bénéficient de leur part de réserve, soit un quart chacun. Ainsi, votre fille aurait la moitié et ses deux autres enfants un quart chacun.
Le droit prévoit, Sébastien, qu’une donation est un acte important puisqu’une fois donnée, le bien ne peut plus être récupéré. En revanche, si vous bénéficiez de l’usufruit, vous avez le droit de rester à vie dans les lieux ou de louer, vous ne pouvez pas être chassé.
Bonjour Fabrice. Il existe un abattement supplémentaire à celui de 100 000€ pour les personnes handicapées qui s’élève à 159 325 €. Il faut prouver qu’on est incapable de travailler dans des conditions qui permettent de toucher le SMIC.
Bonjour Xavier. Il faut déclarer un don réalisé au profit d’un enfant non-résident fiscal français auprès de la recette des non-résidents, situé à Noisy-le-Grand Cedex (93465), 10 rue du Centre, TSA 10010.
Le trésor public est susceptible de recueillir 1,1% sur la valeur nette du bien (prix vente moins le reste de prêt à payer).
Bonjour Mimie. Si votre père, marié en secondes noces et ayant signé une donation entre époux au profit de son épouse, décède avant elle, elle recevra, oui, une partie de ses biens. Mais vous ne serez pas déshérités. Les enfants sont héritiers réservataires. Votre belle-mère aura la possibilité d’opter entre trois « quotités » dans le cadre du règlement de la succession. Elle pourra recueillir la totalité de la succession en usufruit, un quart en pleine propriété ou trois quarts en usufruit, ou un tiers en pleine propriété. Vous pourrez faire valoir vos droits pour éviter une dilapidation du patrimoine de votre père. Mais il est possible que vous ne puissiez toucher quelque chose qu’au décès de votre belle-mère.
Bonjour Claire. Il est fréquemment conseillé en présence d’enfants d’unions différentes d’établir un contrat de mariage de séparation de bien afin de clarifier le patrimoine des époux. Par ailleurs dès lors que vous êtes mariés, et indépendamment du contrat de mariage, la loi prévoit d’office que le conjoint survivant puisse rester à vie dans le logement de la famille. Ainsi la loi vous protège dès lors que vous êtes mariés.
Bonjour Lilo. Il est théoriquement possible d’acheter un logement au nom de son enfant mineur. Cet achat nécessitera au préalable de donner une somme d’argent au mineur d’un montant suffisant pour financer la totalité du prix et des frais de l’acte d’acquisition. En clair, si vous donnez au-delà de l’abattement de 100.000 € par parent, vous devrez payer des impôts sur la donation réalisée. En pratique, c’est assez rare, car ce montage ne permet pas de financer l’opération par un prêt. Plus souvent, pour des acquisitions immobilières avec des mineurs, on aura recours à une société immobilière, afin d’organiser au mieux la gestion du bien, les parents étant alors eux-mêmes associés et gérants.
Bonjour. L’abattement de 100.000 € se calcule par parent et par enfant. Il est possible de ne donner cette somme qu’à un seul des enfants. Mais attention : la somme donnée devra être prise en compte dans le cadre de votre succession, après réévaluation du don selon l’usage de la somme par le bénéficiaire du don, afin de rétablir l’égalité entre vos enfants.Je vous conseille de vous rapprocher de votre notaire pour établir une donation « hors part successorale » si l’objectif est de favoriser l’un des enfants.Les enfants sont héritiers réservataires. Aussi, vous ne pourrez avantager l’un de vos enfants que dans les limites permises par la loi.
Tous les notaires de France sont reliés à la caisse des dépôts et consignations. Ainsi, il conviendra de solliciter le notaire en charge de la vente de transférer, à votre demande, les droits de succession dûs au trésor public pour que ce dernier les règle.
Bonjour Monica. Oui, ce don peut bien être totalement défiscalisé si vous n’avez pas encore réalisé de donations. Il faudra que votre fille déclare le don sur son portail impot.gouv.fr.
Bonjour Annie. Tous les 15 ans, vous pouvez donner jusqu’à 100 000 €, non imposable et, en plus, 31 865 € en argent liquide, tous les 15 ans également, jusqu’à vos 80 ans. Si vous avez suffisamment de moyens, vous pouvez donc, au total, donner 131 865 €. Il faut absolument le déclarer aux impôts ou chez le notaire. Si ce n’est pas le cas, à votre décès, ces sommes seront déclarées et intégrées à votre patrimoine imposable.
Il faut d’abord s’assurer que les deux parties sont d’accord pour vendre. Et de vérifier que le jour de la vente un accord global est intervenu entre vous pour que le notaire vous remette immédiatement le prix. Si vous n’êtes pas d’accord sur sa répartition, le notaire n’aura pas d’autre choix que de bloquer la somme à la caisse des dépôts et consignations.
Bonjour. Il est possible de bénéficier pour la même donation de plusieurs exonérations différentes. Par exemple, un parent de moins de 80 ans peut donner dans le cadre de la même donation 131 865 € à un enfant âgé de plus de 18 ans. Il utilise dans le cadre de cette donation à la fois l’abattement général de 100 000 € et l’abattement spécifique de 31 865 € (abattement réservé aux dons de sommes d’argent et soumis à conditions notamment d’âge).
Bonjour à toutes et tous. Vous avez posé une question sur les droits de succession et les donations que vous pouvez faire en ce qui concerne vos biens immobiliers ? De même, si vous êtes en pleine séparation ou si vous venez de faire un héritage et que vous ne savez pas trop comment vous y prendre. Voici les réponses de deux notaires, Me Nathalie Couzigou-Suhas et Me Flore de Saint-Maurice.
Guide Shopping Le Parisien
Annonces immobilières
Entretien d’extérieurs
Services
Profitez des avantages de l’offre numérique
© Le Parisien
