Dans une capitale où les prix de l’immobilier ont si longtemps flambé, avant de résister, le recul est aujourd’hui général. Aucun arrondissement n’y échappe. Tour du marché quartier par quartier.
Immobilier: dans le XIIe arrondissement, le mètre carré avenue Daumesnil près de la Bastille oscille entre 8000 et 9000¤.
AFP PHOTO / Pablo PORCIUNCULA
Paris n’est plus une citadelle imprenable. L’ancienne Lutèce, qui a atteint ces dernières années des sommets infranchissables pour la majorité des acheteurs, entame sa décrue après une surprenante résistance. Certes, la baisse est plutôt mesurée (1,2% en moyenne en un an, soit 8130 euros le mètre carré, selon la chambre des notaires Paris Ile-de-France).
Mais derrière ces chiffres se cachent de grandes disparités selon les arrondissements : le XVIe et le VIe ont chuté de 5,2%, le IIIe de 7,8% et le XXe de 3,6%. Surtout, aujourd’hui, aucun bastion n’est épargné. De la très chic avenue Georges-Mandel aux célèbres Abbesses, la remise en question est générale. Bien sûr, la “capitale monde” est encore loin de voir ses prix s’effondrer.

Cependant, pour la première fois depuis longtemps, Paname offre des opportunités exceptionnelles, notamment pour ceux qui cherchent de grands appartements ou acceptent de s’offrir des biens avec défauts, tous âprement négociés. L’Express se propose de vous guider à travers les quartiers, afin de dénicher les bonnes affaires.
Paris IIe 9 000¤ le mètre carré dans le Sentier.
Le coeur de Paris se réveille avec la gueule de bois. Autrefois ardemment recherché par les étrangers, prêts à payer cher les rues pittoresques, les vieilles pierres et les poutres apparentes, le centre historique de la capitale ne séduit plus autant les acheteurs, désormais peu enclins à surenchérir.
Arrondissement de luxe, avec ses boutiques, ses jardins et ses pied-à-terre de charme, le Ier n’échappe plus à la baisse. Certes, les étrangers et les expatriés continuent de s’offrir de petites surfaces de caractère entre 10 000 et 12000 euros le mètre carré, comme ce 31-m2 de la rue Saint-Honoré parti, en moins d’une semaine, à 316000 euros. En revanche, dès que le bien n’est pas “blanc-bleu”, c’est la débandade. “Les acquéreurs sont devenus très sélectifs et boudent les appartements avec défauts. Il y a un an, tout se vendait au Palais-Royal. Ce n’est plus le cas”, observe Nathalie Naccache, directrice des agences Fortis Immo. Un 44-m2 un peu sombre de la rue Saint-Honoré est ainsi resté dix mois sur le marché avant d’être cédé, après une négociation de 12%, à 420 000 euros.
Moins chic mais plus branché, le IIe a vu lui aussi ses prix s’effriter pour s’échelonner entre 7500 et 10000 euros le mètre carré. Si la rue Montorgueil et le Sentier tiennent toujours le haut du pavé, suivis de près par les Grands Boulevards, “boboïsés”, selon Nathalie Naccache, les appartements avec défauts ont davantage de mal à partir et se négocient, comme ce 80-m2 rue Poissonnière, cédé 650000euros après six mois de tractations et une baisse de 12%.
Dans le IVe, l’appellation Marais ne fait plus recette. “Les prix s’essoufflent, même si les acheteurs ont l’impression de pouvoir continuer à vendre à 10 000 euros le mètre carré”, affirme le directeur de l’Etude Caraudrey. Or, depuis la désertion des étrangers, le charme semble moins opérer. Aujourd’hui, plus personne ne veut cautionner des valeurs surestimées, surtout lorsque les biens sont médiocres. “Audessus de 9000 euros le mètre carré, les appartements avec défauts ne se vendent plus”, affirme Christine Papadopoulos, directrice de l’agence Century 21 Alpha Marais. Sur ce marché atone, seules les petites surfaces partent encore vite, comme ce studio clair de 24 m2, vendu 228 000 euros.
Dans le IIIe, autrefois surnommé “le Marais du pauvre”, les bobos apprécient toujours le quartier Bretagne et son marché des Enfants-Rouges. Un engouement qui a fait grimper les prix au-dessus de 10 000 euros le mètre carré. Mais, aujourd’hui, la baisse est entamée et le moindre défaut se paie cher : rue de Turenne, un 44-m2, au 4e sans ascenseur, n’a pu se vendre qu’à 340 000 euros. Autrefois dénigré, le secteur autour de Notre-Dame-de-Nazareth devient à la mode, notamment chez les jeunes couples à la recherche de 2 ou 3-pièces à 7 500-8 000 euros le mètre carré.
Paris VIe 446 000¤ pour un 31-m2 rue Séguier, à proximité de Saint-André-des-Arts.
Rive gauche, la ferveur semble retombée. Les acheteurs ne se battent plus pour s’offrir le Quartier latin ou Saint-Germain-des-Prés et négocient les biens entre 9000 et 13500 euros le mètre carré. Même si “les étrangers reviennent à pas feutrés”, observe Eric Vincent, directeur de l’agence Emile Garcin Rive gauche, les prix s’effritent doucement.
Arrondissement des lycées prestigieux et des universités réputées, le Ve garde sa cote d’amour, entre 9 000 et 12 000 euros le mètre carré. Pourtant, la donne change dans le Quartier latin. “Les investisseurs, nombreux dans ce secteur étudiant, se sont retirés, découragés par le blocage des loyers”, regrette Alain Sitbon, directeur de l’Immobilière de la Sorbonne. Un désistement qui fait parfois chuter le prix des studettes de 10 à 15%. Les biens avec défauts souffrent également, comme ce rez-de-chaussée de 120 m2 sur jardin, rue Saint-Jacques, qui, à 1,2 million, ne trouve pas preneur. Les appartements autour du Jardin des Plantes marquent eux aussi le pas et se négocient de 8 500 à 9 700 euros le mètre carré (soit une baisse de 6 à 10%).
Le VIe reste l’arrondissement le plus cher de Paris, mais le coeur n’y est plus. La clientèle étrangère, coresponsable de la flambée du secteur, est revenue mais devient prudente : “Les Américains et les Italiens visitent mais préfèrent souvent différer leurs achats”, observe Sylviane Lemarié, directrice de l’agence Littré. L’ex-repaire de Jean-Paul Sartre et de Juliette Gréco, devenu le must des marques de luxe, ne suscite plus de surenchère : hors biens exceptionnels, les appartements à plus de 2 millions d’euros partent difficilement. Et, pour la première fois depuis longtemps, les prix décrochent. “Ce qui valait de 12 000 à 14 000 euros se négocie aujourd’hui entre 10 000 et 12 000 euros le mètre carré”, estime Sylviane Lemarié.
Comme ce 117-m2 de la rue Cassette, à refaire, cédé à “seulement” 1,3 million d’euros. Si Odéon et Saint-Germain restent les quartiers les plus cotés, la rue Saint-André-des-Arts a toujours ses aficionados. Récemment, un 31-m2 rue Séguier est parti à 446 000 euros.
Paris VIIe De 11 000¤ à 13 000¤ le mètre carré pour les biens de belle facture.
Les beaux quartiers de l’ouest de la capitale se morfondent dans un climat maussade. S’il existe toujours des acheteurs prêts à s’offrir de beaux appartements haussmanniens entre 8 500 et 15 000 euros le mètre carré, le marché tourne au ralenti, avec parfois des prix de vente en baisse de 5 à 15%.
Arrondissement le plus cher après le VIe, le VIIe, avec ses cours cachées et ses magnifiques appartements en pierre de taille, résiste mieux que la moyenne. “C’est une valeur refuge, peu sensible aux soubresauts du marché parisien”, estime Franck Zafrani, de l’agence Laforêt Prestige. Ainsi, les biens de belle facture n’enregistrent que peu de recul, entre 11 000 et 13 000 euros le mètre carré, tel ce 147-m2 avenue de la Bourdonnais, cédé sans mal à 1,8 million d’euros. L’exceptionnel continue lui aussi d’atteindre des sommets, grâce au retour des clients moyen-orientaux capables de s’offrir des merveilles, comme ce 124-m2 rue de Verneuil vendu 2,6 millions. En revanche, les biens avec défauts accusent des baisses importantes. Comme ce 150-m2avenue de Tourville, passé en un an de 14 000 à 10 000 euros le mètre carré.
Au coeur du “triangle d’or”, le VIIIe fait toujours rêver les étrangers, prêts à s’offrir l’avenue Montaigne ou les Champs-Elysées pour 20000 euros le mètre carré. En revanche, dès que l’on s’éloigne de ces artères célèbres, les prix dégringolent à moins de 10000 euros le mètre carré, comme ce 160-m2 rue Pierre-le-Grand, cédé 1,5 million d’euros. “Au-delà de 2 millions d’euros, les prix peuvent chuter de 15 à 20%”, affirme Corinne Moustafiades, de l’agence Century 21Alpha Hoche. Tel ce 273-m2 qui, proposé à 2,8 millions d’euros, n’a reçu, en six mois, qu’une offre à 2,3 millions.
Le XVIe poursuit sa lente glissade. Doté de (trop) nombreux appartements familiaux haussmanniens, l’arrondissement souffre de surabondance. D’où un marché tendu, qui ne pardonne aucun défaut. “Le médiocre a du mal à partir. On n’achète plus de 240-m2au 1er étage”, affirme Roger Abecassis, patron du groupe Consultants Immobilier. Et si les prix tournent encore autour de 9000 à 10000 euros le mètre carré, ils peuvent dégringoler à 7000 ou 7500 euros pour les biens standards ou trop grands, comme ce 300-m2 proposé à 2,2 millions d’euros. Aucun quartier ne résiste à ce phénomène, y compris la très sélecte avenue Georges-Mandel, où un appartement exposé au nord, a vu son prix chuter de 12000 à 10500 euros le mètre carré. Le sud du XVIe, entre Auteuil et la porte de Saint-Cloud, est encore davantage à la peine. Bonnes affaires à saisir !
Les négociations vont également bon train dans le XVIIe. Avec des prix entre 7500 et 11000 euros, l’arrondissement le plus contrasté de l’ouest de la capitale offre de belles opportunités. “Dans certains cas, la baisse atteint de 10 à 15%”, affirme Richard Tiberghien, patron de l’Etude Wagram. Et si les petites surfaces autour des Ternes atteignent toujours 9000 ou 9500 euros le mètre carré, tel ce 2-pièces rue des Renaudes, les grands appartements redescendent à 8000-8500 euros le mètre carré. Audelà de 10000 euros le mètre carré, les ventes deviennent difficiles, voire impossibles, comme pour ce 139-m2 rue Gustave-Flaubert qui, à 1,5 million, ne trouve pas preneur. Les défauts se paient également cher : les rez-de-chaussée, par exemple, peinent à atteindre 7 500 euros le mètre carré, notamment à Pereire, où les amoureux du “beau” XVIIe peuvent encore trouver des affaires. Les Epinettes, elles, ne dépassent guère 7000 euros le mètre carré et restent meilleur marché que les Batignolles, dépassées par leur succès.
Paris Xe De 6 500¤ à 7 500¤ le mètre carré à Barbès.
Les deux arrondissements centraux du nord de Paris attirent toujours autant les jeunes cadres et les artistes, mais plus à n’importe quel prix. Si les quartiers recherchés résistent, grâce à une demande encore soutenue, les moins cotés dégringolent parfois de 15%.
Branché, chic, le IXe reste plus que jamais plébiscité, surtout du côté de Saint-Georges, où les couples de trentenaires recherchent toujours des 2 ou 3-pièces. “Tout le monde veut habiter à proximité de la rue des Martyrs”, affirme Marie-Christine Montmayeur, de l’Etude Saint-Georges. Mais, si les acheteurs sont prêts à s’offrir des biens de qualité à 9300-9800 euros le mètre carré – comme ce 107-m2, rue d’Aumale, parti à 980000 euros -, ils négocient âprement dès que les logements nécessitent des travaux, tel ce 51-m2 à refaire, parti à 394 000 euros. Plus abordable (de 8000 à 8500 euros le mètre carré), le Faubourg-Montmartre a vu lui aussi sa cote baisser de 5 à 10%. A la limite du IXe et du Xe, Barbès-Rochechouart offre davantage d’opportunités : à 6500-7500 euros le mètre carré, le quartier promet de jolies plus-values d’ici à cinq ans.
Désormais moins populaire que bobo, le Xe reste néanmoins une “terre d’accueil pour les acquéreurs venus des autres quartiers”, affirme Patrick Nicaud, de l’agence Century 21 Magenta-La Fayette. A 7 300-8 000 euros le mètre carré, l’arrondissement permet aux jeunes familles de cadres de s’offrir le centre de Paris. Les plus aisés s’installent du côté du canal Saint-Martin (entre 8 000 et 10000 euros le mètre carré) ou descendent vers République (de 7 500 à 8 000 euros). Les moins nantis, eux, se tournent vers la gare du Nord : un couple avec deux enfants vient de s’y offrir un 81-m2 pour seulement 580 000 euros. Reste que, dans le Xe, les transactions à plus de 600 000 euros se révèlent compliquées : un 150-m2 à 900 000 euros attend toujours son propriétaire.
Paris XIIe De 8 000¤ à 9 000¤ le mètre carré avenue Daumesnil, près de la Bastille.
Ce sont les arrondissements les plus branchés de Paris. Autour de la Bastille, les boutiques de mode et les bars peuplés de jeunes se multiplient. Une effervescence qui n’empêche pas une correction des prix.
A la Bastille, fini, les appartements qui s’arrachaient à 11000 euros le mètre carré. Toujours aussi couru, notamment par les exclus du IVe, le XIe voit pourtant son marché se calmer. Si les petites surfaces continuent de trouver preneur à 10 000 euros le mètre carré, comme ce 27-m2 vendu 300000 euros rue Amelot, les grands appartements ou ceux avec défauts chutent à 8 000-8 500 euros le mètre carré, tel ce 80-m2, au 2e sans ascenseur, boulevard Beaumarchais, parti à 650000 euros. Mieux, place Voltaire, un propriétaire a dû baisser de 9 000 à 7 000 euros le mètre carré son 3-pièces pour trouver preneur. “Normal, commente Eric Dewisme, directeur de l’agence Bastimo, les prix du quartier sont encore surestimés d’au moins 20%.”
Le XIIe n’a plus rien à envier au XIe. Le secteur Ledru-Rollin, non loin de la Bastille, est aussi vivant que la rue de la Roquette et attire les acheteurs à des prix légèrement inférieurs (de 8000 à 9000 euros le mètre carré) : un duplex de 80-m2 de la rue du Faubourg-Saint-Antoine est ainsi parti à 650 000 euros. Mais, souligne Florian Brochot, de l’agence Connexion Bastille, “le marché devient difficile pour les biens trop chers ou pour ceux avec défauts”. Ainsi, un 36-m2 au 5e sans ascenseur, à Faidherbe, affiché à 350000 euros, est redescendu à 295000 euros. En vain. Les amateurs de verdure opteront pour le secteur de la Porte Dorée, où les prix se négocient entre 7 300 et 8 500 euros le mètre carré. En revanche, mieux vaut éviter le boulevard Soult, “le tramway n’ayant pas dopé le marché”, assure Florian Brochot.
Paris XVe 725 000¤ pour un 93-m2 rue du Docteur-Finlay, à proximité du quai de Grenelle.
Les arrondissements du sud de la capitale, toujours aussi appréciés des familles, n’échappent pas non plus à la désaffection des acheteurs.
Contrasté et convivial, le XIIIe a connu un passage à vide jusqu’en mai, mois où les acheteurs sont revenus pour s’offrir des 2-pièces autour de Tolbiac ou de la place d’Italie. Si la Butte-aux-Cailles demeure le quartier le plus cher, à 9000 euros le mètre carré, le reste de l’arrondissement s’échelonne entre 7 000 et 8 500 euros le mètre carré. A l’exception de l’avenue de Choisy, où les logements dans les tours tournent autour de 5 000 à 6 000 euros le mètre carré. A ce tarif, “les prix ne s’effondrent pas et les négociations restent faibles”, affirme Richard Mellul, patron de l’agence Lutèce Immobilier. Un 67-m2 en bon état rue Auguste-Perret s’est ainsi vendu à 530000 euros, sans remise.
En revanche, la qualité médiocre fait chuter les prix de 15 à 20%, y compris dans le village de la Butte-aux-Cailles, où le bâti laisse souvent à désirer. Un 38-m2 est ainsi passé, en six mois, de 300 000 à 265 000 euros.
Dans le XIVe, le marché, élevé, se calme. Si Montparnasse, Denfert-Rochereau et Daguerre restent chers, entre 8 500 et 9 500 euros le mètre carré – un 25-m2 vient de trouver preneur à 240000 euros -, le reste de l’arrondissement s’est assagi. De 7 500 à 8 500 euros le mètre carré, les prix redeviennent abordables à Alésia, Pernéty et Plaisance, où un 50-m2 à rafraîchir a été cédé 420000 euros. Pour trouver moins cher, il faut miser sur la porte de Vanves, “le quartier le plus prometteur du XIVe”, affirme Julien Guillaume, de l’agence Orpi Alésia-Didot.
Dans le XVe, les couples de cadres sont de retour pour s’offrir des 2 ou 3-pièces autour de 8500 euros le mètre carré. Ils y apprécient le côté village et les bonnes écoles pour leurs (futurs) enfants. Mais, attention, ces acheteurs viennent surtout profiter de la baisse des prix – autour de 5% – et leur budget ne dépasse jamais le million d’euros. “Plus l’appartement est grand, plus la baisse est importante”, confirme Nicolas Delon, patron des agences Delon Immobilier. Ainsi, un 93-m2, rue du Docteur-Finlay, n’est parti qu’à 725000 euros. Si le quartier Dupleix reste cher – un 68-m2 dans une résidence de 2001 s’y est vendu 10600 euros le mètre carré -, celui autour de Javel est meilleur marché et devient à la mode. “La rénovation de Beaugrenelle a donné un coup de jeune au secteur”, observe Nicolas Delon.
Paris XVIIIe 9 000¤ le mètre carré, au maximum, dans le quartier, très coté, des Abbesses.
Les arrondissements du nord-est de la capitale, les moins chers, continuent à accueillir les familles chassées du centre de Paris et les jeunes en quête d’un premier logement. Mais, même dans ces quartiers populaires, les négociations vont bon train. Victime de son succès, le XVIIIe voit ses prix – surestimés – révisés à la baisse. Les bobos épris de cet arrondissement cosmopolite ne veulent plus payer 9000 euros le mètr ou Jules-Joffrin. “Aujourd’hui, ils sont redescendus autour de 7 200-8 000 euros le mètre carré, au grand dam des propriétaires”, affirme Giuseppe Fois, de l’agence Connexion mairie du XVIIIe. Ainsi, un 62-m2 n’a pu se vendre qu’à 515 000 euros, tandis qu’un 36-m2 est parti à 254 000 euros.
Même les quartiers vedettes de l’arrondissement ne résistent plus à la baisse, comme celui des Abbesses, qui, même hanté par Amélie Poulain, a du mal à dépasser 9000 euros le mètre carré. Les primo-accédants, eux, peuvent opter pour la Goutte-d’Or qui affiche des prix cassés – un 63-m2 y a été cédé à 318 000 euros – ou pour le marché de l’Olive, point de chute des jeunes branchés, où le mètre carré est à 6 000 euros.
A 6700 euros le mètre carré, le XIXe conserve son titre d’arrondissement le moins cher de Paris. Surtout que “les prix ont bien baissé en un an, y compris dans les quartiers recherchés, comme les Buttes-Chaumont et Jourdain”, observe Benoît Martin, patron de l’agence Laforêt du XIXe.
Les grands appartements, en particulier, peinent à trouver preneurs, sauf pour les biens exceptionnels avec vue sur le parc, comme ce 106-m2 rue de Crimée cédé à 950000 euros. Ailleurs, les prix dégringolent, comme place des Fêtes, où un 34-m2 a été vendu 190000 euros. Ici, les défauts se paient comptant : un 75-m2 situé du mauvais côté de l’avenue des Flandres a été vendu 370000 euros. La Villette, injustement délaissée, est à redécouvrir : l’arrivée de la Philharmonie de Paris, en janvier 2015, devrait doper un marché où les prix restent modestes : un 28-m2vient de partir à 180000 euros.
Le XXe est devenu l’endroit préféré des bobos débarqués du XIe pour profiter de l’esprit village, des restaurants et des salles de spectacles de cet arrondissement authentique.
Ici, le prix des beaux logements autour de Gambetta, Jourdain ou Pyrénées, tourne autour de 7 000-8 000 euros le mètre carré. Mais, si les studios et 2-pièces, toujours très demandés, se maintiennent, les grands appartements voient leur cote dégringoler à 6 000-7 000 euros le mètre carré.
“C’est vraiment le moment d’acheter ce type de biens”, affirme Henri Sadkowski, directeur de l’agence Odyssée Ménilmontant Arthurimmo. Notamment du côté de Ménilmontant, où on peut dénicher des 3-pièces bon marché, comme ce 55-m2, avec parking, à 345 000 euros. Les jeunes peuvent aussi trouver leur premier logement, comme cette trentenaire qui s’est offert un 34-m2 à 220 000 euros.
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