Le dispositif « Jeanbrun » symbolise une pratique française bien établie : créer des niches fiscales pour compenser les dégâts causés par des politiques restrictives antérieures. Plutôt que de réformer structurellement le logement, l’État multiplie les correctifs qui complexifient le système et alourdissent la facture des contribuables.
Par Agnès C.
Le dispositif "Jeanbrun" est censé relancer l’investissement locatif. Bonne idée ? Pas sûr. Derrière l’annonce rassurante se cache une mécanique bien rodée : l’État crée une niche fiscale pour réparer les dégâts causés par ses propres politiques. Le contribuable paiera deux fois.
6 milliards €
Coût estimé des niches fiscales liées à l’immobilier locatif sur les cinq dernières années, selon les annexes budgétaires de l’État.
On ne peut qu’admirer la constance de la méthode. Pendant dix ans, l’État a étranglé l’investissement locatif privé : encadrement des loyers, gel des révisions, normes énergétiques DPE rendues rétroactives et punitive, fiscalité alourdie sur les revenus fonciers. Résultat prévisible : les investisseurs ont déserté. Le parc locatif privé s’est contracté. Les loyers ont flambé là où la demande restait forte, précisément là où l’encadrement était le plus sévère : Paris, Lyon, Bordeaux.
Aujourd’hui, le gouvernement sort le chéquier pour les faire revenir. Le dispositif "Jeanbrun" offre des avantages fiscaux à ceux qui investissent dans le locatif intermédiaire. C’est-à-dire : on taxe, on réglemente, on décourage, puis on subventionne pour compenser. Les Français paient la facture à l’entrée et à la sortie.
Imaginez un instant gérer votre budget personnel de cette façon. Vous cassez votre voiture en roulant trop vite, puis vous souscrivez une assurance coûteuse pour couvrir les réparations. Solution efficace ? Évidemment non. Pourtant, c’est exactement la logique à l’œuvre dans la politique du logement depuis deux décennies.
L’Allemagne, la Suède, les Pays-Bas n’ont pas eu besoin de multiplier les dispositifs d’incitation fiscale pour maintenir un parc locatif privé dynamique. Ils ont simplement évité de l’étouffer. Fiscalité des revenus fonciers stable et prévisible, règles d’urbanisme décentralisées et réactives, normes énergétiques progressives sans effet de falaise : la recette n’a rien de mystérieux.
En France, on compte aujourd’hui plus de quarante dispositifs fiscaux liés au logement, dont la moitié se contredisent ou se superposent. Quarante dispositifs. Chacun avec sa date de création, son périmètre géographique, ses conditions de ressources, ses plafonds de loyers. Chacun avec ses armées de conseillers fiscaux et ses effets d’aubaine bien documentés.
Force est de constater que cette complexité n’est pas un bug du système : elle en est le produit naturel. Chaque crise génère son dispositif. Chaque dispositif crée de nouvelles distorsions. Ces distorsions appellent de nouveaux correctifs. La machine tourne, la dépense fiscale gonfle, et le problème de fond : produire suffisamment de logements accessibles : n’est jamais résolu.
La vraie réforme structurelle du logement n’a rien d’une niche fiscale supplémentaire. Elle tient en trois mots : simplifier, décentraliser, responsabiliser.
Simplifier la fiscalité foncière en fusionnant les dispositifs dispersés. Décentraliser réellement les décisions d’urbanisme : les maires savent mieux que Bercy où construire. Responsabiliser les collectivités en liant leurs dotations aux résultats : nombre de permis délivrés, délais d’instruction, production effective de logements.
La Suisse l’a fait. Le Danemark l’a fait. Dans ces pays, les élus locaux ont les pouvoirs et les comptes à rendre. En France, on leur retire les outils et on leur reproche les résultats.
Le dispositif "Jeanbrun" n’est pas une mauvaise intention. C’est une mauvaise méthode. Un emplâtre sur une jambe de bois normative. Tant que la France n’aura pas le courage de supprimer ce qu’elle a elle-même cassé, elle continuera de payer pour réparer ce qu’elle refuse de réformer.
Agnès C.
Économiste
Agnès C. est une économiste libérale qui conseille dans l’ombre une large partie du personnel politique français, proposant des solutions pragmatiques et courageuses pour redresser les comptes publics.
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