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Alors que la baisse des taux et l’élargissement du prêt à taux zéro redonnent espoir aux professionnels, le marché du neuf n’en a pas fini avec une crise sans précédent. Les acquéreurs reviennent, mais la production attend des signaux forts de la part du gouvernement
Baisse des taux d’intérêt, élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf à tous les territoires, donations exonérées… Pour la première fois depuis des mois, les professionnels de l’immobilier saluent des nouvelles positives sur leur marché. « L’élargissement du PTZ à tous les biens neufs, quelle que soit la localisation, est une excellente nouvelle. Il permettra notamment de redonner du pouvoir d’achat à des acquéreurs qui n’étaient plus finançables », explique Christophe Duportal, le président de l’Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso). « La possibilité de transmettre jusqu’à 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire, à condition que ces fonds soient affectés à l’achat d’un logement familial et que celui-ci soit conservé au moins cinq ans, représente un véritable coup de pouce, notamment pour constituer un apport. »
La baisse des taux donne aussi quelques lueurs d’espoir : « Cela va permettre à certains acquéreurs, notamment ceux à qui il manquait 40 000 ou 50 000 euros, jusque-là exclus du marché, de revenir pour concrétiser leur projet », complète Guillaume Seguy, vice-président de l’Oiso chargé des terrains à bâtir.
Après une année 2023 marquée par des taux élevés et un accès au crédit plus difficile, 2024 a signé un véritable retournement de tendance. Les taux des prêts immobiliers ont progressivement reculé, passant de 4,20 % fin 2023 à 3,32 % en décembre dernier. En ce début 2025, la tendance se poursuit, bien que le rythme de baisse des taux ait légèrement ralenti en février. Le taux moyen des crédits s’est établi à 3,19 %, confirmant une stabilisation du marché.
En février 2025, la production de crédits a bondi de 15,6 % sur un an, tandis que le nombre de prêts accordés a progressé de 10,3 %. Tous les indicateurs confirment une reprise solide, portée par une offre bancaire dynamique. « Les établissements assouplissent leurs conditions et il est désormais possible d’obtenir un financement sans apport, sous réserve de pouvoir justifier d’une épargne après l’acquisition. Une situation impensable il y a encore un an », explique Alicia de Faÿ, directrice commerciale du groupe Allegro et courtière en prêts pour Empruntis.
Face à un marché en mutation, les emprunteurs s’adaptent et revoient leurs stratégies. « Nous constatons une forte augmentation des demandes, les acheteurs ayant intégré la nouvelle donne et acceptant le niveau actuel des taux d’intérêt. Beaucoup viennent pour connaître leur capacité d’emprunt et envisagent de renégocier leur prêt ultérieurement si les conditions deviennent plus favorables. Nous assistons à un retour progressif de la confiance et à une approche plus pragmatique des emprunteurs, ce qui est encourageant après deux années complexes », conclut la courtière.
Selon les données de l’Oiso, le marché immobilier girondin a connu en 2024 un rebond des ventes, porté par l’anticipation de la fin du dispositif Pinel. Une légère inflexion des prix est observée, avec un coût moyen s’établissant à 4 938 euros par mètre carré, stationnement inclus (-2 %). Au cours de l’année passée, 1 718 logements ont été vendus, soit une hausse de 27 % sur un an. Les investisseurs, représentant 38 % des acquéreurs, ont contribué à cette dynamique.
Toutefois, cette embellie relative ne saurait masquer la chute des mises en vente de logements neufs sur le marché et l’augmentation alarmante des retraits de projets. En 2024, seuls 2 043 lots ont été proposés à la vente, enregistrant une baisse de 33 % en deux ans. Parallèlement, le nombre de programmes définitivement arrêtés ou suspendus atteint des niveaux inédits : 936 projets ont été retirés du marché, soit une hausse de 19 % en un an et de 200 % en deux ans, un phénomène sans précédent selon l’Oiso : « Le niveau a explosé, tandis que les abandons d’opérations atteignent des sommets : cette situation fragilise encore davantage le marché du neuf. »
Le marché du terrain à bâtir, quant à lui, traverse une crise profonde. Les mises en vente ont chuté de manière spectaculaire (-644 %), avec seulement 278 lots commercialisés en 2024. Dans le même temps, les ventes s’effondrent, entraînant une accumulation de stocks atteignant 800 lots, soit l’équivalent de quatre années d’activité.
Guillaume Séguy dresse un bilan contrasté des mesures récentes en faveur du logement, saluant certes la mesure sur le PTZ, l’exonération des droits de donation jusqu’à 300 000 euros, ou l’assouplissement du dispositif concernant le LLI, logement locatif intermédiaire : « Il n’est plus obligatoire de vendre ces logements à un bailleur social ; désormais, un bailleur privé peut les acquérir à condition de respecter un plafond de loyers et de ressources pour les locataires. C’est un levier intéressant, mais insuffisant pour relancer véritablement la production de logements. » Et pour donner assez d’air aux promoteurs. « En 2025, de nombreux promoteurs risquent de ne plus obtenir de financements bancaires, alerte Guillaume Séguy. Leurs fonds propres s’érodent rapidement et les cycles de récupération s’allongent, passant de deux à quatre ans, voire plus. »
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