Impôt sur la fortune immobilière – Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) permet dans certaines conditions d’être exonéré d’IFI. Mais ce dispositif reste restrictif et complexe.
Louer son bien meublé permet de posséder des biens ne rentrant pas forcément dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), grâce au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Contrairement au loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui ne bénéficie d’aucune exonération sur ce point, le LMP offre une échappatoire, mais sous conditions. N’acquiert pas ce statut qui veut, avec deux critères à respecter. D’abord, les recettes annuelles de cette activité, c’est-à-dire le total des loyers toutes taxes et charges comprises, encaissées par l’ensemble des membres du foyer fiscal, doivent dépasser 23 000 euros sur l’année civile.
Second élément, ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité (salaires…). Autrement dit, la location de bien doit être l’activité principale du foyer en question. Elle peut être réalisée en nom propre, en autoentrepreneur ou par le biais d’une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Elle doit enfin concerner un bien locatif meublé, une résidence de tourisme, une chambre d’hôtes, une maison de retraite ou une résidence seniors – tout ce qui est considéré comme un meublé.
Mais attention, les modalités du statut de LMP ont évolué depuis l’entrée en vigueur de l’IFI en 2018. En effet, l’administration fiscale ne prend plus en compte les recettes locatives dans leur intégralité, mais uniquement les revenus nets de charges et d’amortissements. Il faut donc non seulement dégager des bénéfices, mais ceux-ci doivent également représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Obtenir ce statut relève donc plutôt du parcours du combattant, peu de foyers fiscaux parvenant à dégager un tel résultat. Cette condition est d’autant plus difficile à atteindre pour les couples dont l’un des membres n’exerce pas le métier de loueur en meublé. Ce que confirme David Regin, directeur général adjoint de Consultim, concepteur de solutions d’investissements pour les professionnels patrimoniaux : « Les conditions d’octroi de ce statut sont très restrictives et en font un produit marginal. Pour éviter l’IFI en immobilier, je conseille plutôt, lorsque c’est possible, de vendre par exemple un bien de plus de 1,3 million d’euros et de réinvestir dans la foulée en nue-propriété. »
De manière générale, « il faut reconnaître que le statut de LMP présente la particularité d’être pérenne : cela fait plus de vingt-cinq ans qu’il existe, c’est une rareté en France, commente Vincent Dufly, directeur de la gestion privée d’Equance, groupe de conseil en gestion privée. Ensuite, même si cette enveloppe est peu accessible, elle est largement gagnante dans les cas où le loueur en meublé professionnel ne paie pas l’IFI et voit ses revenus imposables gommés. Enfin, la plus-value est exonérée au bout de cinq ans d’exploitation en cas de revente du bien ».
Un impératif toutefois : il faut faire preuve d’une grande prudence sur la mise en œuvre de ce statut, le fisc étant très regardant à son sujet. « Gare à ne pas avoir une activité professionnelle réelle », prévient David Regin.
Dans les faits, l’exonération à l’IFI est surtout possible dans deux situations, où les revenus sont maximisés : d’abord, lorsque le professionnel opte pour le régime du micro-entrepreneur micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), de fait moins avantageux que le régime réel puisqu’il ne permet pas de déduire les charges liées à l’activité locative. Ou lorsqu’il est à la retraite, puisque les pensions n’entrent pas dans le calcul des revenus nets d’activité.
Dans le cas d’un retraité ou d’une personne n’ayant que très peu de revenus, avoir une activité de location de meublé peut effectivement s’avérer une bonne idée. « Durant quelques années, disons six ou sept ans avant la retraite, il est ainsi possible de vivre de son activité sans payer l’IFI », ajoute Vincent Dufly, d’Equance, qui reconnaît que le succès pour le LMP a été démultiplié par l’arrivée de la plateforme Airbnb.
Un avantage fiscal qu’il juge pourtant déséquilibré par rapport aux autres dispositifs, notamment celui du LMNP, et devant être corrigé à terme. D’ici à l’élection présidentielle, il ne faut toutefois rien attendre du législateur.
Vendre des Rafale à Taïwan, ce dossier politiquement impossible
Ascension et revers de Frédéric Merlin, l’homme qui a imposé Shein au BHV
« Avec le blocage d’Ormuz, l’impensable est arrivé »
Newsletter
Recevez les analyses et les exclusivités de la rédaction directement dans votre boite mail.
Newsletters
Recevez chaque jour le meilleur de l’information.
Nos liens utiles
A propos
Lire Challenges
LEs Applications mobiles
L'information en continu
Votre magazine en numérique
Les sites du groupe
Sciences et Avenir
La Recherche
Nous avons enregistré votre choix pour les cookies de mesure d’audience, contenu personnalisé et ciblage publicitaire.
Concernant les cookies publicitaires, un choix alternatif à l’acceptation de l’affichage de publicités ciblées vous est proposé pour donner à la Rédaction les moyens de toujours fournir une information de qualité, riche et dense :
Choisissez les informations qui comptent pour vous
Vous recevez l'actualité en temps réel. Affinez vos alertes selon vos centres d'intérêt.
Activer les notifications
Recevoir toutes les alertes de la rédaction
