Les rendements affichés frôlent les 10 %, mais 30 % des projets accusent un retard de paiement selon l’AMF. Le crowdfunding immobilier traverse une zone de turbulence inédite. Avant d’investir sur Bricks.co, Homunity, ClubFunding, Raizers ou Anaxago, six questions concrètes méritent d’être posées.
Le marché français du crowdfunding immobilier affiche une santé en trompe-l’œil. Avec 1,45 milliard d’euros levés en 2024 selon l’ESMA, la France reste le premier marché européen du financement participatif. Les plateformes affichent une croissance soutenue. « En cinq ans, Bricks.co a démontré qu’il est possible de rendre l’investissement immobilier accessible à tout le monde, tout en maintenant des standards de performance et de rigueur », résume Cédric O’Neill, fondateur de Bricks.co, à l’occasion des cinq ans de la plateforme.
Le discours marketing tranche pourtant avec les chiffres des régulateurs. L’Autorité des marchés financiers (AMF) tire la sonnette d’alarme depuis 2024. Au 31 mars 2024, environ 30 % des projets en cours affichaient un retard de paiement, alors même que les rendements moyens communiqués grimpaient à 10,7 %. Le baromètre Forvis Mazars / France FinTech du premier semestre 2025 affine le diagnostic. 20 à 25 % du nominal financé en immobilier accuse plus de six mois de retard, et 10 à 15 % des dossiers sont en procédure collective.
L’étude publiée par l’AMF sur les performances affichées du marché révèle une dynamique inquiétante. Le rendement moyen communiqué par les plateformes a grimpé à 10,7 % fin mars 2024, contre 9,1 à 9,6 % entre 2017 et 2022. Cette envolée s’accompagne d’une dégradation parallèle de la qualité du portefeuille. Le régulateur français souligne explicitement que les retards sont devenus un enjeu central, avec environ 30 % des projets en cours affichant un retard de paiement au premier trimestre 2024. La hausse des promesses servies sur le marché coïncide donc avec la montée des défauts effectifs.
Le baromètre semestriel Forvis Mazars et France FinTech affine la photographie sur les données les plus récentes. Au premier semestre 2025, le segment immobilier présente une part importante de dossiers en difficulté. 20 à 25 % du nominal financé accuse plus de six mois de retard, et 10 à 15 % des dossiers sont déjà entrés en procédure collective avec un risque élevé de pertes définitives pour les souscripteurs. Des chiffres qui démontrent que le risque n’est plus marginal mais structurel sur ce marché.
Le principal piège tient à la communication ambiguë des plateformes sur leurs propres performances. La plupart d’entre elles publient des statistiques portant sur leur portefeuille en cours, incluant des projets récents qui n’ont pas encore connu d’incident, plutôt que sur leurs millésimes clos, c’est-à-dire les promotions arrivées à terme. Cette confusion entre encours vivants et dossiers soldés rend toute comparaison trompeuse. Le seul taux qui compte vraiment reste celui du défaut historique sur les opérations effectivement terminées, à 12, 24 et 36 mois, avec ventilation entre remboursement intégral, remboursement partiel après recouvrement et perte sèche.
Pour mémoire, ces trois signaux d’alerte sont les plus fiables : un rendement annoncé supérieur à 12 % doit toujours interroger, l’opacité sur les défauts effectifs constitue un drapeau rouge, et une communication agressive sur des retours rapides masque souvent une qualité de sélection dégradée.
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