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Le grand plongeon de l'immobilier n'a pas eu lieu ! Certaines villes ont subi une régulation, avec une baisse de prix jusqu'à 10 % à Paris ou Bordeaux, mais aucun décrochage réel en vue. En cause ? Le manque de logements, qui pourrait atteindre le chiffre de 850 000 en 2030 selon l'institut Thomas More. Pourtant, les investisseurs restent attentistes cette année. Ceux qui osent et qui " ne sont pas toujours ceux qui ont du capital, au contraire ", s'en sortent en revanche plutôt bien.
Fondateur d'ImmoÉvolution, Martin Bourgeois était l'un d'entre eux. Passionné par le travail du bois depuis son adolescence, il commence sa vie active à 19 ans en tant que menuisier. Après avoir rénové plus de 60 biens immobiliers pour des particuliers investisseurs, il décide de se lancer dans l'investissement immobilier à son tour.
Il débute en investissant dans les colocations, puis se diversifie avec de la location courte durée et des immeubles de rapport. Pour réussir, il apprend à "jouer au jeu de la banque", développant des stratégies pour lever près d'un million d'euros à la banque sans disposer de gros revenus.
En 2022, après avoir accumulé sept biens immobiliers et généré un cash-flow mensuel suffisant, il quitte son emploi de menuisier à seulement 23 ans.
Cette même année, il fonde ImmoÉvolution. Aujourd'hui à la tête de trois sociétés, il a accompagné plus de 200 travailleurs ambitieux à investir pour plus de 15 millions d'euros dans plus de 150 logements.
Le coaching proposé par ImmoÉvolution vise à sélectionner les meilleurs secteurs proches de chez les investisseurs, où l'immobilier est accessible mais la tension locative forte, à faire financer le projet par la banque et à évaluer avec précision les travaux en profitant de toute l'expertise de menuisier/investisseur de Martin Bourgeois. Car c'est bien cet ensemble de critères qui permettra de sécuriser l'investissement.
Pour lui, " les investisseurs qui se lancent confondent souvent le nombre d'habitants et la tension locative… il ne s'agit plus d'investir dans les grandes villes, où il existe la concurrence des investisseurs patrimoniaux et où le rendement locatif est faible, mais dans des secteurs clés qui semblent moins attrayants à première vue… alors qu'ils sont largement plus profitables. Les villes de taille moyenne, mais aussi certaines petites villes de moins de 10 000 habitants qui connaissent une forte tension locative, à moins d'1h30 d'une grande ville, sont les plus rentables ".
Investir en immobilier lorsqu'on a peu de capital et des revenus moyens semble souvent impossible. Ce n'est pourtant pas le cas si l'on s'y prend correctement. Car après avoir fermé les vannes du crédit, les banques sont aujourd'hui plus enclines à prêter, à condition que le projet génère des revenus. " Le piège c'est de continuer à vouloir acheter des appartements étudiants pour se rassurer. C'est trop lent ! Il y a trop de concurrence à l'achat et on ne dépasse presque jamais l'autofinancement ", explique le spécialiste de l'investissement locatif.
Aujourd'hui, deux stratégies permettent de créer un effet de levier conséquent pour convaincre les banques selon le fondateur d'ImmoÉvolution : la colocation, d'une part, nouvelle tendance d'habitat qui permet de louer une maison à de jeunes actifs, et l'immeuble de rapport, qui permet de gagner sur le volume jusqu'à 30 % de décote par appartement.
Dans les deux cas, ces projets doivent être étudiés au regard de la demande locative sur place, du coût des travaux et du ratio entre le prix de vente et les revenus des loyers. Le financement du projet, l'étude de marché du secteur et la budgétisation des travaux, avec un déplacement sur place, sont ainsi autant d'éléments étudiés par Martin Bourgeois et son équipe avec chaque investisseur.
Récemment, Martin Bourgeois a accompagné un père de famille commercial, aux revenus de moins de 3 000 euros par mois. L'homme souhaitait bénéficier d'un revenu complémentaire, mais ne disposait ni d'un capital conséquent, ni de revenus élevés. En six mois, il a finalement réalisé son projet, et génère aujourd'hui près de 500 euros de cash-flow mensuel. En obtenant un crédit à 110 %, l'investisseur a ainsi acquis une maison à 150 000 euros, fait réaliser 40 000 euros de travaux, et payé 12 000 euros de frais de notaires. Résultat ? Il dégage 2 600 euros de revenus, dont 500 euros de pur bénéfice, et peut se constituer une trésorerie la première année grâce au différé de remboursement lié aux travaux. L'investissement a été réalisé à Angoulême dans le cadre d'une maison louée en colocation, environ 500 euros par chambre. Il est aujourd'hui en train de préparer son second investissement : un immeuble de rapport !
Pour éclairer et apporter son expérience de l'investissement locatif aux particuliers, Martin Bourgeois part depuis un an à leur rencontre à travers toute la France. Ce ne sont pas moins de 3 500 investisseurs qu'il a rencontré avec son équipe lors des " Apéros Immo ", gratuits, auxquels vous pouvez vous inscrire sur son site.
Les coachings personnalisés proposés par ImmoÉvolution permettent quant à eux de se faire accompagner dans un projet d'investissement entièrement personnalisé en fonction de son profil et de son objectif, jusqu'à la mise en location. La formation est entièrement indépendante et garantie " résultat ou remboursée ".
*Ce contenu publi-éditorial vous est proposé par ImmoÉvolution, la rédaction du Figaro n'a pas participé à sa conception.
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