Investir dans l'immobilier en 2025 : 10 Clés Pour Reussir – Actufinance

L’investissement immobilier est sans le doute le moyen le plus populaire de faire fructifier votre argent. Nous vous détaillons dans ce guide les différentes options pour investir dans l’immobilier en 2025. Nous allons également vous expliquer les raisons pour lesquelles il s’agit d’un placement intéressant.
La manière la plus simple d’investir dans l’immobilier en 2025 est d’investir dans l’immobilier pierre-papier. Pour le faire, suivez ces pas:

Le marché immobilier désigne les biens immobiliers résidentiels ou commerciaux qui peuvent être loués, achetés ou vendus. On parle souvent d’ « acheter de la pierre » en France lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier.
Nous rentrerons dans les détails plus loin dans ce guide, mais nous pouvons d’ores et déjà souligner que l’avantage principale de l’investissement immobilier est la relative sécurité. En effet, un bien immobilier aura toujours une valeur et une utilité, contrairement à une action dont la valeur peut tomber à zéro si la société fait faillite.
L’autre avantage est l’effet de levier obtenu via les crédits immobiliers. En effet, on l’apport pour un achat immobilier représente généralement une fraction de la valeur du bien, le reste étant prêté par une banque.
Si le schéma classique de l’investissement immobilier consiste à utiliser un apport pour obtenir un crédit, et acheter un bien puis le louer ou attendre qu’il prenne de la valeur et le revendre, il existe en réalité de nombreux autres moyens d’investir dans l’immobilier. Il est même possible d’investir dans l’immobilier sans apport.
Investir dans l’immobilier est donc accessible à tous. Il suffit de choisir la méthode qui convient le mieux à vos attentes et à vos moyens.
Investir dans l’immobilier n’est pas aussi simple qu’investir en bourse. Cependant, ce n’est pas aussi compliqué que vous ne le pensez si vous suivez quelques étapes simples.
Avant de commencer, vous devez être conscient des différentes catégories et types d’investissements immobiliers.
On peut distinguer 3 grandes catégories d’investissements immobiliers :
C’est cette dernière option (investir dans la pierre papier) qui est la plus pratique pour les investisseurs et qui sera le coeur du guide ci-dessous.
Acheter un bien immobilier et le louer est définitivement une opération lourde qui demande du temps, et surtout d’importants capitaux. Cependant, ce n’est pas le seul moyen d’investir dans l’immobilier. Il existe en effet plusieurs autres méthodes pour placer votre argent dans l’immobilier, sans pour autant avoir besoin d’un capital conséquent.
C’est ce que permet de faire l’investissement dit « pierre-papier », qui consiste à acheter des titres, comme des actions, liés au marché immobilier.
La plupart des gens ont en tête les SCPI lorsque l’on parle d’investissement pierre-papier, mais cette méthode présente plusieurs inconvénients par rapport aux solutions que nous aborderons dans cette section : Les REIT, les actions de construction, et les ETF spécialisés.

Les Real Estate Investment Trusts (REIT) sont des sociétés qui investissent dans divers biens immobiliers, allant des immeubles de bureaux aux appartements et aux immeubles de stockage.
Et bien qu’il arrive que ces action surperforment les indices majeurs, les gens n’investissent pas habituellement dans les REIT pour battre les moyennes du marché boursier.
Ils y investissent en effet pour en tirer un revenu, car selon la loi, les sociétés de placement immobilier doivent verser au moins 90 % de leurs bénéfices nets sous forme de dividendes. La moyenne des REIT de l’indice FTSE offre un rendement en dividendes de 3,6 %, ce qui rend ces actions particulièrement attractives en termes de revenus dans la période actuelle de taux zéro.
Et bien que les REIT soient techniquement des actions, elles n’évoluent pas toujours dans la même direction que le marché en général. Et leur rendement en dividendes supérieur à la moyenne est un bon abri en cas de récession. Pour acheter des REIT et SIIC, la procédure et les intermédiaires sont exactement les même que pour acheter des actions classiques.
Un autre moyen détourné d’investir dans l’immobilier est d’investir en amont, dans le secteur de la construction. Après tout, si le marché immobilier se porte bien, il y a de bonnes chances pour l’activité des entreprises du secteur de la construction soit également au beau fixe.
L’industrie de la construction se compose de trois secteurs primaires :
Contrairement aux actions REIT, les valeurs de la construction peuvent être cycliques et parfois volatiles. Mais elles offrent également aux investisseurs un accès aux facteurs de demande macroéconomiques à long terme. Les différentes actions évoquées ici représentent différentes façons pour les investisseurs de tirer parti de la construction à divers titres, et sont stratégiquement alignées sur les forces économiques à long terme.
Ces entreprises devraient maintenir leur rentabilité et le versement de dividendes dans toutes les circonstances économiques, sauf les pires. La plupart offrent de plus des rendements de dividende décents.
Retrouvez ci-dessous une sélection de 10 actions du secteur de la construction:
Notez que ces 10 actions peuvent être achetées au comptant ou en CFD avec effet de levier chez le broker en ligne XTB.

3. ETF spécialisés sur l’immobilier

Les ETF sont des fonds côtés en temps réel, et peuvent être échangés comme des actions classiques. Il s’agit en réalité de paniers d’actions thématiques.
La plupart des ETF spécialisés sur l’immobilier rassemblent des actions REIT. Le principal avantage par rapport à acheter directement des actions REIT est donc la diversification, puisqu’en achetant un ETF, vous répartissez automatiquement votre investissement sur plusieurs actions.
Retrouvez ci-dessous 10 exemples d’ETF spécialisés sur l’immobilier et la construction :

Comment investir dans l’immobilier pierre-papier : tutoriel

Comme nous l’avons souligné au début de ce guide, les méthodes d’investissement immobilier les plus pratiques sont les REIT, les actions de construction et les ETF spécialisés sur l’immobilier. Tous ces instruments étant disponibles chez le broker en ligne XTB. Nous vous proposons ci-dessous un tutoriel complet étape par étape et effectuer votre premier investissement immobilier pierre-papier.

Autres méthodes pour investir dans l’immobilier

1. Achat de résidence principale ou secondaire
2. L’investissement locatif classique
3. SCPI[/su_list]

1. Achat de résidence principale ou secondaire

Cela apporte deux types de gains financiers : L’économie effectuée sur les loyers que vous n’aurez plus à payer en étant propriétaire, et la hausse de la valeur du bien immobilier au fil des années. Pour une résidence secondaire, il est également possible de générer des revenus via la location saisonnière, en louant le bien lorsque vous ne l’occupez pas.
Cependant, le choix de la résidence principale ou secondaire ne dépendra pas que de facteurs financiers, puisque vous devrez aussi vous y sentir bien, et choisir une localisation adaptée à votre vie quotidienne (résidence principale) ou à vos préférences en termes de lieux de villégiature (résidence secondaire).
Il faut par ailleurs prendre en compte les potentiels coûts de rénovation, les frais de notaire, les coûts d’entretien, ainsi que la taxe foncière.
Consultez ci-dessous le résumé des points forts et des points faible de l’investissement immobilier dans les résidences secondaires ou principales.
L’investissement locatif consiste à acheter un bien pour le louer, et percevoir un rendement régulier grâce aux loyers. L’achat des biens immobiliers, la gestion locative, les déclarations fiscales, l’entretien et les travaux sont à la charge du propriétaire. Ce type de placement nécessite donc un investissement personnel important. En plus, il existe plusieurs risques, comme la dégradation du bien, les loyers impayés, l’absence de locataires, le baisse du marché local, etc. Vous avez par ailleurs le choix entre plusieurs options d’investissement locatif. Faisons le point.
Par défaut si on ne choisit aucun dispositif fiscal, on fait de la location nue. Le taux d’imposition peut monter jusqu’à 45 % de l’assiette de base, selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). Il faut également tenir compte des 17,2 % de prélèvements sociaux à ajouter. Pour résumer, la location nue présente de nombreux inconvénients fiscaux.
Il existe deux principaux dispositifs fiscaux immobilier en France. Le dispositif Pinel, pour l’immobilier neuf, et le dispositif Denormandie, pour l’immobilier ancien, pour lesquels il faut respecter certaines conditions. Cependant, il est aussi possible de défiscaliser via l’immobilier grâce au statut LMNP pour les locations meublées. Examinons ces différents dispositifs fiscaux.
Le régime fiscal de la location meublée est généralement plus avantageux, via la location meublée non professionnelle (LMNP). Avec ce statut, il est possible d’obtenir une assiette d’imposition presque nulle en comptant l’amortissement. En outre, la gestion est plus souple puisque les baux meublés affichent une durée de 1 an. Aussi, le loyer facturé est plus élevé que pour une location nue.
Consultez ci-dessous le résumé des points forts et des points faible de l’investissement immobilier locatif.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) existent depuis plus de 40 ans en France. Ce type de placement consiste à investir dans un parc immobilier et non dans un bien précis. Il est géré par une société de gestion qui se charge de la collecte de fonds auprès des investisseurs et de la sélection des actifs qui correspondent à la stratégie suivie. Celle-ci assure également la gestion locative et la recherche de locataires.
L’investisseur possède, quant à lui, des parts représentant sa participation dans le parc immobilier. Il reçoit en contrepartie un prorata des loyers versés. Par ailleurs, il bénéficie de la revalorisation du parc au fil du temps avec un accroissement de la valeur de sa part. Il existe environ 200 SPCI parmi lesquelles on peut trouver des SPCI de rendement, de plus-value et des SPCI de défiscalisation. On notera que la performance moyenne des SCPI en 2019 a été de 5,60 % (4,40 % de rendement sur loyer + 1,20 % de revalorisation des prix).
Enfin, notons que l’on peut investir en SCPI en assurance vie ou se faire accompagner par un courtier spécialisé en SCPI, à ne pas confondre avec les courtiers en bourse.
Consultez ci-dessous le résumé des points forts et des points faible de l’investissement immobilier dans les SCPI.
Résumons ci-dessous sous forme de tableau les spécificités de tous les types d’investissements immobiliers que nous avons pu étudier dans ce guide.
REIT
Immobilier classique

Si vous choisissez d’investir dans l’immobilier classique, l’argent que vous gagnerez dépendra des loyers que vous facturerez pour la location de votre bien, et de l’évolution de la valeur du bien au fil du temps.
Pour l’immobilier pierre-papier, le principe est le même. On touche en effet des revenus via les dividendes, tandis que les titres eux-mêmes peuvent voir leur valeur augmenter.
Selon les statistiques communément admises, la moyenne de rendement annuel dividende compris des actions REIT est supérieure à 10%.
Cela signifie qu’un investissement de 1000 euros dans des actions REIT vaudra théoriquement 1100 euros au bout d’un an.
Cela peut paraitre peu, mais il s’agit ici d’un exemple d’achat au comptant, sans effet de levier.
Avec un effet de levier modeste de 5, une mise de 1000 euros vous permet d’acheter pour 5000 euros d’action. Sur un tel montant, une hausse de 10% représente un gain de 500 euros, soit une performance de +50% par rapport à votre investissement initial de 1000 euros.
Lorsqu’il s’agit d’investir ses économies, l’immobilier et la bourse sont les deux choix les plus évidents. Et bien qu’il soit conseillé, dans la mesure du possible, de diversifier ses investissements entre bourse et immobilier, le tableau ci-dessous devrait vous permettre de définir si c’est l’investissement boursier ou l’investissement immobilier qui convient le mieux à vos attentes et à vos capacités d’investissement.
Investissement immobilier
Investissement boursier
Globalement l’investissement boursier présente donc davantage de points forts que l’investissement immobilier classique. Toutefois, comme nous n’avons vu tout au long de ce guide, les REIT, actions de construction et ETF sur l’immobilier permettent de combiner les avantages de la bourse, et de l’immobilier.
Êtes-vous intéressé par une revente rapide et des gains en capital ? Voulez-vous plutôt toucher des revenus locatifs sur le long terme ? Ou votre objectif est-il essentiellement la défiscalisation ? Souhaitez-vous meubler ou non ? Avez-vous une mise de départ suffisamment importante pour l’immobilier classique ou est-il préférable que vous vous tourniez vers l’investissement pierre-papier ?
Les options sont nombreuses mais toutes ne se valent pas. Vous devrez donc effectuer des recherches poussées pour choisir les meilleurs titres à acheter pour investir dans l’immobilier. Pour ce faire, il faut étudier les activités des société concernées, les biens qu’elles gèrent et la composition des ETF. Il est également important d’effectuer une l’analyse technique pour savoir si une action est intéressante, mais aussi et surtout si c’est le bon moment pour l’acheter.
Si vous choisissez l’investissement pierre-papier comme la plupart des investisseurs immobilier, vous devrez passer par un broker en ligne pour acheter les titres. Pour trouver le meilleur site, tenez compte de la sécurité et la régulation, des frais, de la plateforme de trading, et des services additionnels proposés.
Comme pour tout placement, nous vous conseillons de diversifier vos investissements immobiliers. Cela peut par exemple passer par l’achat de plusieurs petites surfaces dans différents emplacements plutôt qu’un seul bien immobilier. Pour l’immobilier pierre-papier, cela consistera à répartir votre investissement sur plusieurs actions REIT et/ ou de construction, ou à vous tourner vers les ETF. Vous pourrez même envisager de miser sur d’autres marchés tels que les matières premières ou les crypto-monnaies.
Une action intéressante aujourd’hui ne le sera peut-être plus dans 3 mois. Ainsi, il est important de suivre l’actualité du marché immobilier et des sociétés immobilières qui composent votre portefeuille, pour savoir si vous devez abandonner certains de vos investissements pour ouvrir de nouvelles positions plus judicieuses.
L’immobilier est définitivement un placement attrayant, qui semble moins risqué que l’investissement boursier classique sur de nombreux points. Il est même possible de cumuler les avantages de l’immobilier et de la Bourse avec l’investissement pierre-papier. Dans ce cas, nous vous conseillons de choisir XTB. Le broker propose un large choix de REIT, d’actions du secteur de la construction et d’ETF spécialisés sur l’immobilier.

Questions fréquentes

Cela dépend de nombreux facteur, et surtout de votre situation. Avec un petit capital, mieux vaut se diriger vers la pierre-papier, car l’investissement immobilier classique demande la plupart du temps un apport important pour pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier.
La pierre papier désigne les investissements immobiliers sans avoir besoin de détenir un bien immobilier. Cela passe par l’achat de parts de SCPI, l’achat d’actions de sociétés foncières, ou encore le crowdfunding immobilier.
Plusieurs dispositifs fiscaux permettent de défiscaliser tout ou partie des gains générés avec vos investissements immobilier, par exemple les dispositifs Pinel et Denormandie.
Dans la mesure où un bien immobilier vaudra toujours quelque chose, et que la valeur d’une action peut descendre à zéro, on peut considérer que l’investissement immobilier est moins risqué que l’investissement boursier.
Un des meilleurs brokers en ligne pour acheter des actions en CFD ou au comptant est XTB, qui présente notamment des frais très compétitifs.
Le rendement moyen de l’investissement locatif en France est de 6% annuel environ. Cependant, à ce rendement s’ajoute la hausse de la valeur du bien immobilier au fil du temps. Il est ainsi courant de doubler la mise au bout de 10 ans en investissement immobilier.
Après des études de finance de marché à l’école de Finance du groupe Paris Graduate School of Management, David a entamé sa carrière auprès de plusieurs portails d’actualité boursière. Suite à un passage chez TradingSat, devenu depuis BFM Bourse, ainsi que dans la gestion de patrimoine dans une filiale de BNP Paribas, David Marcel s’est lancé dans l’entrepreneuriat via l’exploitation d’un blog sur le forex, le marché des devises, et via la commercialisation d’une formation au trading en ligne devenue l’une des références nationales.
Après une dizaine d’années de développement de son activité dans le domaine du forex et de la formation, et après de multiples collaborations avec des brokers de renommée mondiale, David a cédé son entreprise. Depuis, il se consacre à sa passion pour le forex, les cryptomonnaies, le trading et les marchés financiers en général en collaborant avec des sites de premier plan en tant que journaliste, analyste ou formateur au trading.
Initialement expert en analyse technique et graphique, et féru des stratégies de moyennes mobiles, David a au fil des ans également développer des compétences pointues en termes d’analyse macroéconomique appliquée au trading de devises, de constitution de portefeuille boursier, d’analyse financière, de screening d’actions, de psychologie de trading, ainsi que de trading automatisé. L’essor du marché du Bitcoin et des crypto-monnaies ne lui a pas non plus échappé, David ayant commencé à suivre et trader le marché des actifs numérique dès 2015, et compte à ce jour parmi les analystes bitcoin les plus expérimentés en France.
Sachant allier informations concrètes et éléments d’analyse, David écrit des analyses et des articles accessibles aux débutants sur ActuFinance, mais qui offrent des informations utiles pour le trading au quotidien.
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