Nouveau statut fiscal Jeanbrun, réforme du DPE, taxation renforcée des logements vacants, nouvelles règles sur la plus-value… Les propriétaires bailleurs devront composer avec plusieurs changements majeurs en 2026 et 2027.
Création d’un statut fiscal du bailleur, extension du dispositif d’encadrement des loyers, réforme du diagnostic de performance énergétique, élaboration d’une nouvelle taxe sur les biens vacants… Plusieurs mesures importantes, déjà entrées en vigueur ou prévues pour 2027, vont modifier le quotidien de nombreux investisseurs.
Lancée en février 2026, c’est la toute nouvelle formule d’investissement (aussi appelée «statut du bailleur privé»). Pour en bénéficier, l’investisseur doit acheter un bien neuf (ou ancien à réhabiliter), le louer vide durant au moins neuf ans à un loyer inférieur d’environ 15, 30 ou 45% à celui du marché libre.
Côté fiscalité, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement : il permet de déduire de ses loyers, puis, dans la limite de 10 700 euros par an, de ses revenus, jusqu’à 80% du prix d’achat du bien. Dans le neuf, le taux d’amortissement est de 3,5%, 4,5% ou 5,5% par an (3%, 3,5% ou 4% dans l’ancien), selon la baisse de loyer accordée. De quoi obtenir entre 3,5 et 4% de rendement annuel. A condition d’éviter l’impôt sur la plus-value de revente (lire ci-dessous).
C’est la règle, depuis 2025, pour les biens meublés, et pour ceux loués depuis 2026 sous le régime Jeanbrun : à la revente, le loueur doit ajouter les amortissements à la plus-value réalisée. Illustration avec un bien de 150000 euros, amorti à hauteur de 45 000 euros et cédé 200 000 euros au bout de quinze ans : la plus-value taxable ne s’élève alors pas à 50000 euros (200 000 – 150 000), comme on pourrait le supposer, mais à 95 000 euros (200 000 – 150 000 + 45 000). Soit un impôt qui passe du simple au double, et peut faire fondre le rendement de moitié !
Il existe toutefois des solutions pour éviter cette punition : revendre après trente ans de location, donner le bien à un héritier ou le récupérer comme résidence principale. Dans ces trois cas, la plus-value est exonérée d’impôt de droit. Les investisseurs en meublé ont une solution supplémentaire : miser sur une résidence pour étudiants, seniors ou personnes dépendantes, lesquelles échappent, par dérogation, à la réintégration des amortissements pratiqués.
Plafonner les loyers pour éviter la surchauffe du marché : ce mécanisme, déjà en vigueur à Paris depuis 2019, s’est étendu à Lille, Lyon, Montpellier et Bordeaux, puis, fin 2024, au Pays basque et, début 2025, au territoire de Grenoble- Alpes Métropole. Et, sauf si les pouvoirs publics décident de ne pas reconduire le dispositif (la décision doit être prise avant la fin de novembre 2026), d’autres villes devraient suivre (Marseille, Cergy…). Dans ces zones tendues, il est interdit de fixer un loyer supérieur de plus de 20% au loyer médian de référence du secteur.
Obligatoire en cas de location ou de vente d’un bien, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été remodelé en janvier 2026. Objectif : valoriser le chauffage électrique, une énergie à faible émission de carbone. Le nouveau mode de calcul, très technique (il fait passer le coefficient de conversion énergétique de l’électricité de 2,3 à 1,9) permet d’améliorer la note d’environ 850 000 biens, qui vont pouvoir sortir de la catégorie des passoires thermiques (note F ou G) et donc être reloués.
A savoir : les DPE réalisés entre juillet 2021 et décembre 2025 ne sont pas à refaire, ils peuvent être mis à jour gratuitement sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr, une plateforme dédiée.
En 2027, la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) seront fusionnées en un prélèvement unique : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH). Une mesure de simplification, mais pas seulement : son taux, fixé au départ à 17% (de la valeur locative cadastrale du bien) après un an de vacance, et à 34% après deux ans, pourra être relevé par les communes situées en zone tendue jusqu’à 30 et 60%. Ailleurs, il sera fixé librement, dans la limite de 50%…
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