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L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 mars 2026, rejetant le pourvoi de la société Stellium Immobilier contre l’arrêt de la cour d’appel de Pau du 30 avril 2024, est venu confirmer et consolider une construction jurisprudentielle patiemment édifiée depuis l’arrêt fondateur du 26 octobre 2022. En validant la condamnation d’un professionnel de l’immobilier défiscalisant pour manquement à son obligation d’information et de conseil, la Cour de cassation parachève une évolution remarquable qui, en moins de quatre années, aura profondément renforcé la protection de l’investisseur immobilier face aux pratiques de surestimation et de présentation déséquilibrée des programmes de défiscalisation. L’objet de la présente étude est d’analyser les deux apports majeurs de cette séquence jurisprudentielle : le traitement de la question de la prescription, d’une part, et la caractérisation du manquement à l’obligation d’information ainsi que les modalités de sa sanction, d’autre part.
La question du point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité engagée par un investisseur immobilier contre le professionnel qui lui a présenté une opération de défiscalisation a longtemps constitué un obstacle procédural difficilement surmontable. L’article 2224 du Code civil, issu de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Les juridictions du fond opposaient classiquement à l’acquéreur un délai de prescription courant à compter de la signature de l’acte authentique de vente, au motif que le manquement à l’obligation d’information et de conseil se manifestait dès l’établissement de l’acte critiqué. Cette approche conduisait à déclarer prescrites la plupart des actions intentées par des investisseurs, lesquels ne prenaient conscience de la surestimation du bien et de l’absence de rentabilité de l’opération qu’à l’issue de la période de défiscalisation, soit neuf années après la vente.
Par un arrêt lourd de conséquences rendu le 26 octobre 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a opéré un revirement décisif quant à la fixation du point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité engagée par un acquéreur contre le vendeur et son mandataire dans le cadre d’un investissement locatif avec défiscalisation. La Cour a censuré l’arrêt de la cour d’appel d’Agen qui avait retenu que le délai de prescription courait à compter du jour de la signature de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement. Elle a posé en principe que, « s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat » [[Civ. 3e, 26 oct. 2022, n° 21-19.898, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6358cfee99f67905a719f94b.%5D%5D.
Cette solution, désormais constante, repose sur une interprétation rigoureuse de l’article 2224 du Code civil, aux termes duquel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Elle postule que l’opération de défiscalisation immobilière ne se réduit pas à une simple vente d’un bien immobilier, mais constitue une opération d’investissement globale dont le bien est le support juridique et économique. La rentabilité escomptée par l’investisseur constitue un élément essentiel de son consentement, de sorte que le dommage ne se réalise pleinement qu’à la date à laquelle il est en mesure de constater que cette rentabilité ne sera pas atteinte.
Le principe dégagé par la Cour de cassation en 2022 a été abondamment repris et décliné par les juridictions du fond saisies des contentieux sériels de défiscalisation immobilière. Dans une série de décisions rendues entre 2024 et 2026, les cours d’appel ont systématiquement écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription en retenant que le point de départ du délai quinquennal devait être reporté au jour où l’investisseur avait pu prendre connaissance de la consistance exacte de son préjudice.
La cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 15 mai 2025, a ainsi rappelé que « la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat » [[CA Douai, 15 mai 2025, n° 23/05165, https://www.courdecassation.fr/decision/682c0fcb8e373784f0711e90.%5D%5D. La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 28 janvier 2025, avait déjà jugé que « le dommage résultant d’un manquement à une obligation d’information ou de conseil ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’atteindre la rentabilité annoncée lors de la conclusion du contrat et non au jour de l’acte de vente » [[CA Caen, 28 janv. 2025, n° 23/01326, https://www.courdecassation.fr/decision/6799c942d742d0b11d26be2b.%5D%5D.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 10 octobre 2024, a précisé que « le point de départ de la prescription d’une telle action ne peut commencer à courir avant que la victime ait eu connaissance, ou ait dû avoir connaissance, de la réalisation du dommage qu’elle invoque » et que les investisseurs « reprochent à la société Exell Finance et à la société Akerys Promotion, devenue Edelis, d’avoir manqué à leurs obligations d’information et de conseil lors de la présentation de l’opération litigieuse », ce dont il résultait que le délai de prescription n’avait pu commencer à courir à la date de la vente [[CA Paris, 10 oct. 2024, n° 24/01873, https://www.courdecassation.fr/decision/678f382c06f4e91c5f36c438.%5D%5D.
La cour d’appel de Paris statuant en formation collégiale, dans un arrêt du 19 mai 2025, a appliqué avec une particulière rigueur cette grille d’analyse en retenant que, l’opération ayant pour objectif non seulement une défiscalisation des revenus mais également la constitution d’un capital financé grâce à une épargne personnelle et une éventuelle revente à l’issue de la période de défiscalisation, « le point de départ de la prescription de cinq années de l’article 2224 du Code civil doit alors être fixé au 1er mai 2019, correspondant à la date d’expiration du délai de neuf années au terme duquel les époux pouvaient connaître dans leur intégralité les conséquences de la réalisation du risque » [[CA Paris, Pôle 5 Ch. 10, 19 mai 2025, n° 23/02052, https://www.courdecassation.fr/decision/682c0c8fa84a40f0d739b061.%5D%5D.
Par ailleurs, la cour d’appel de Toulouse, par trois arrêts du 24 septembre 2025, a retenu que « l’acquisition immobilière est considérée comme un placement idéal, mêlé à un objectif de défiscalisation, certes, mais constituant un des motifs de réalisation de l’investissement » et que, « s’agissant d’un préjudice de perte de chance de ne pas avoir souscrit un investissement plus rentable, le délai de prescription ne pouvait commencer à courir avant que les acquéreurs aient pu avoir, concrètement, connaissance du préjudice allégué » [[CA Toulouse, 24 sept. 2025, n° 23/02819, https://www.courdecassation.fr/decision/68d4cd51327c8287914090b1.%5D%5D.
La Cour de cassation, dans son arrêt du 12 mars 2026, a approuvé sans réserve cette approche en rejetant le pourvoi formé par la société Stellium Immobilier contre l’arrêt de la cour d’appel de Pau du 30 avril 2024. La troisième chambre civile a retenu, « à bon droit, que le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur à l’encontre de la société chargée de la commercialisation du programme immobilier à visée défiscalisante au titre, notamment, d’une surestimation du prix à l’achat, ne pouvait être fixé à la date de conclusion de la vente, mais devait l’être à la date à laquelle celui-ci avait eu connaissance des faits lui permettant d’agir » [[Civ. 3e, 12 mars 2026, n° 24-18.397, https://www.courdecassation.fr/decision/69b26375cdc6046d4760e7c7.%5D%5D.
Dès lors, l’obstacle procédural de la prescription, qui constituait le principal moyen de défense des sociétés de commercialisation de programmes immobiliers défiscalisants, a été méthodiquement levé par la jurisprudence de la Cour de cassation et des cours d’appel, ouvrant la voie à un examen au fond de la responsabilité des professionnels de l’immobilier pour manquement à leur obligation d’information et de conseil.
L’obligation d’information et de conseil pesant sur le professionnel qui commercialise un programme immobilier à visée défiscalisante a été progressivement précisée par la jurisprudence, qui en a retenu une acception exigeante. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 19 mai 2025, a rappelé que la société chargée de la commercialisation « était tenue d’un devoir d’information et de conseil notamment dans la présentation du programme de défiscalisation » et que « la présentation qui leur a été faite ne comportait aucune mention sur les aléas locatifs inhérents à une location d’une durée de neuf années avec risques de loyers non acquittés, d’éventualité de minoration du montant du loyer tel que chiffré dans la simulation et de périodes sans location » [[CA Paris, Pôle 5 Ch. 10, 19 mai 2025, n° 23/02052, https://www.courdecassation.fr/decision/682c0c8fa84a40f0d739b061.%5D%5D.
La jurisprudence exige que la simulation financière remise à l’investisseur ne se borne pas à présenter une hypothèse optimiste de rentabilité mais mentionne expressément les aléas possibles, au premier rang desquels figure la dévalorisation du bien. La cour d’appel de Paris a, à cet égard, jugé que « la valeur de cession du support fiscal sur la base d’une indexation annuelle de 2 % est présentée comme une donnée incontestable alors que le devoir de conseil et d’information devait porter sur le fait que le prix de revente d’un bien immobilier à l’issue d’une période de neuf années ne présentait aucune certitude compte tenu de l’incidence de la conjoncture économique et de multiples aléas tant nationaux que locaux » [[CA Paris, Pôle 5 Ch. 10, 19 mai 2025, n° 23/02052, précité.]].
La Cour de cassation, dans son arrêt du 12 mars 2026, a explicitement approuvé cette analyse. La troisième chambre civile a relevé que « la mandataire chargée de la commercialisation du projet d’investissement immobilier locatif s’était bornée à remettre à l’acquéreur un guide de l’investissement, rappelant que l’immobilier constituait une valeur refuge par excellence même s’il subissait de faibles fluctuations à la hausse ou à la baisse et affirmant que votre bien connaîtra probablement une revalorisation, qui ne présentait qu’une étude théorique des risques, de surcroît fondée sur une seule hypothèse, la plus optimiste, et sans que ce document mentionne les aléas possibles pour ce type d’investissement, notamment une éventuelle dévalorisation du bien » [[Civ. 3e, 12 mars 2026, n° 24-18.397, https://www.courdecassation.fr/decision/69b26375cdc6046d4760e7c7.%5D%5D. La Cour en a déduit que la cour d’appel avait pu légitimement retenir que « cet intermédiaire avait manqué à son obligation d’information et de conseil envers l’acquéreur ».
Cette jurisprudence s’inscrit dans le cadre plus général de l’article 1112-1 du Code civil, qui dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ». Si ce texte exclut du périmètre du devoir d’information « l’estimation de la valeur de la prestation », il n’en demeure pas moins que l’information sur les risques et aléas de l’opération, qui ne se confond pas avec l’estimation de la valeur, relève pleinement du devoir précontractuel d’information.
En outre, le fondement délictuel de l’action, sur le terrain de l’article 1240 du Code civil, permet d’engager la responsabilité de l’intermédiaire professionnel à l’égard de l’investisseur avec lequel il n’est pas contractuellement lié. La cour d’appel de Paris a rappelé, dans un arrêt du 20 décembre 2024, que le commercialisateur s’était abstenu de se « renseigner sur les perspectives objectives de valorisation du bien au terme de la période de défiscalisation » et avait « communiqué à rebours une information purement théorique et même fantaisiste sans attirer l’attention de l’investisseur sur le caractère purement théorique de l’information communiquée » [[CA Paris, Pôle 4 Ch. 1, 20 déc. 2024, n° 23/13339, https://www.courdecassation.fr/decision/67665b556a185242033f5413.%5D%5D.
Par ailleurs, la jurisprudence a également précisé l’étendue de la responsabilité du promoteur-vendeur du fait de son mandataire. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 19 mai 2025, a jugé que la société Akerys Promotion, devenue Edelis, « est tenue de répondre des éventuels manquements de la société Exell Finance à ces obligations » dès lors qu’elle avait confié à cette dernière, conseiller en gestion de patrimoine, un mandat de commercialiser un produit de défiscalisation, « lequel emporte l’obligation, pour ce mandataire, d’informer l’investisseur potentiel des caractéristiques essentielles de l’opération, y compris les moins favorables, et de s’assurer que ce produit est adapté à sa situation et à ses objectifs » [[CA Paris, Pôle 5 Ch. 10, 19 mai 2025, n° 23/02052, précité.]].
Une fois le manquement à l’obligation d’information et de conseil caractérisé, la question de la réparation du préjudice subi par l’investisseur se pose sous l’angle spécifique de la perte de chance. La jurisprudence écarte en effet la réparation intégrale du préjudice économique pour ne retenir qu’une fraction de celui-ci, correspondant à la probabilité que l’investisseur, mieux informé, n’aurait pas souscrit l’opération litigieuse ou aurait opté pour un investissement moins risqué.
La Cour de cassation, dans son arrêt du 12 mars 2026, a approuvé la cour d’appel de Pau d’avoir analysé le préjudice de l’acquéreur « en une perte de chance, qu’elle a fixé à une somme dont elle a souverainement évalué le montant » [[Civ. 3e, 12 mars 2026, n° 24-18.397, https://www.courdecassation.fr/decision/69b26375cdc6046d4760e7c7.%5D%5D. Dans cette affaire, l’acquéreur avait acheté en 2006 un appartement locatif au prix de 144 210 euros par l’intermédiaire de la société Stellium Immobilier, dans le cadre d’une opération bénéficiant d’une défiscalisation. Dix ans plus tard, le bien était évalué à 59 000 euros, soit une décote de près de 60 % de sa valeur d’acquisition.
La cour d’appel de Pau avait condamné la société Stellium Immobilier à verser à l’acquéreur la somme de 28 800 euros, représentant 20 % de la dévalorisation du bien, sur le fondement de la perte de chance. Cette indemnisation, qui peut paraître modeste au regard de l’ampleur de la décote subie par l’investisseur, traduit le raisonnement probabiliste inhérent au mécanisme de la perte de chance : il ne s’agit pas de réparer l’intégralité de la perte de valeur du bien, mais seulement la chance perdue, par l’investisseur, de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes, compte tenu de la probabilité qu’il aurait effectivement renoncé à l’opération s’il avait été dûment informé des risques encourus.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 décembre 2024, avait retenu un raisonnement comparable en évaluant la perte de chance à la somme de 183 315,83 euros, correspondant aux sommes versées à l’occasion de l’opération, pour un investissement qui s’était également révélé désastreux [[CA Paris, Pôle 4 Ch. 1, 20 déc. 2024, n° 23/13339, https://www.courdecassation.fr/decision/67665b556a185242033f5413.%5D%5D. La variabilité des montants alloués d’une juridiction à l’autre témoigne de la marge d’appréciation souveraine dont disposent les juges du fond dans l’évaluation du quantum de la perte de chance, tout en dessinant une tendance jurisprudentielle favorable à l’indemnisation des investisseurs floués.
En conséquence, il apparaît que la jurisprudence récente construit un régime de responsabilité cohérent et protecteur pour l’investisseur immobilier défiscalisant, articulé autour de trois piliers : un point de départ de la prescription différé au jour de la révélation du dommage, un standard exigeant d’information loyale et complète incluant la mention des aléas défavorables, et une réparation fondée sur la perte de chance de ne pas avoir souscrit un investissement plus avantageux ou moins risqué.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 12 mars 2026, en rejetant le pourvoi de la société Stellium Immobilier et en validant l’ensemble du raisonnement de la cour d’appel de Pau, confirme la solidité de cette construction jurisprudentielle et constitue un signal fort adressé aux professionnels de l’immobilier défiscalisant. Ces derniers ne peuvent plus se contenter de remettre à l’investisseur un document de présentation sommaire dénué de toute mention des risques et aléas de l’opération, sous peine d’engager leur responsabilité et d’être condamnés à indemniser la perte de chance subie par l’acquéreur.
La séquence jurisprudentielle ouverte par l’arrêt de la troisième chambre civile du 26 octobre 2022 et close provisoirement par celui du 12 mars 2026 aura profondément reconfiguré le contentieux de l’investissement immobilier défiscalisant. La Cour de cassation a successivement levé l’obstacle de la prescription en dissociant le point de départ du délai de la date de conclusion du contrat, puis précisé le contenu de l’obligation d’information et de conseil pesant sur les professionnels de la commercialisation immobilière, et enfin validé le mécanisme de réparation par la perte de chance. Les intermédiaires et promoteurs qui proposent des produits de défiscalisation ne peuvent plus ignorer que la présentation d’une simulation financière fondée sur la seule hypothèse optimiste, sans mention expresse des aléas locatifs, de la possible dévalorisation du bien et de l’absence de certitude quant au prix de revente, caractérise un manquement à leur obligation d’information et de conseil de nature à engager leur responsabilité.
L’enjeu pratique de cette évolution jurisprudentielle est considérable pour les milliers d’investisseurs ayant souscrit des programmes de défiscalisation immobilière au cours des vingt dernières années, sous l’empire des dispositifs successifs dits Robien, Scellier, Duflot ou Pinel. La plupart de ces investisseurs ont acquis leur bien à un prix significativement supérieur à la valeur de marché, la différence correspondant pour l’essentiel à l’avantage fiscal escompté. Or, à l’issue de la période de défiscalisation, nombre d’entre eux se trouvent confrontés à une décote considérable de leur bien, dont la valeur réelle est sans commune mesure avec le prix d’acquisition. La jurisprudence récente, en reconnaissant la responsabilité des professionnels de l’immobilier pour défaut d’information sur ces risques, leur offre une voie contentieuse désormais praticable. La levée de l’obstacle de la prescription, l’exigence d’une information complète et loyale incluant les aléas défavorables, et la reconnaissance d’un préjudice indemnisable sur le fondement de la perte de chance constituent les trois clefs de cette protection renouvelée du consentement de l’investisseur immobilier.
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